Sottotetto con altezza non conforme

[Whalley]

Salve a tutti,
Il problema e' questo: ho comprato un appartamento un condomino con sottotetto altezza 2.70/1.40 circa, ma non subito accessibile, anche se sicuramente di pertinenza.
Il problema e' che il disegno registrato in comune descrive un altezza massima di 2.40, quindi il costruttore ha aggiunto appunto i 30cm in più senza dichiarare nulla, presumibilmente perché non aveva la cubatura! Ho consultato 3 tecnici della zona, i quali mi hanno consigliato che l'unica strada e' di aspettare il condono, e che non ci sono problemi nel sfruttarlo gia' come sgombero (faccio notare che nel regolamento condominiale tale uso e' già previsto e pago già i millesimi per la superficie!).
Gli altri sottotetti dello stesso condominio sono già utilizzabili (alcuni hanno messo anche un bagno e camera), e abbiamo cominciato a sfruttarlo anche noi, anche se solo come uso sgombero.

Pero mi chiedo se veramente non sia sanabile la cosa, che dite?
L'aumento di cubatura di 10% (che credo basterebbe per coprire la parte sopra i 2.40) non e' già previsto dal piano casa, anche per i condomini?

Poi, il costruttore, non sarebbe imputabile in qualche modo per un abuso edilizio????

Tra l'altro: siamo anche in zona vincolo ambientale!!

Grazie in anticipo,

 

[Adriano Giacomelli]

Il costruttore non ha venduto a te un locale abitabile e poi tu non hai trovato l'altezza, ma il contrario, ti ha venduto una soffitta che è più alta di 30 cm. Forse, ma dico forse, la differenza di 30 cm consiste nel prendere la misura nell'intradosso di una orditura, "travi" sotto il trave o tra trave e trave.
Comunque sia non comprendo se è comunicante alla tua unità abitativa o se lo può divenire facilmente. Di certo tu, nel caso sia comunicante, sei avvantaggiato. La tua unità abitativa è abitabile e il fatto che tu usi anche il "sottotetto" non implica rischio, proprio perchè aggregato alla tua unità. Puoi farci un bagno, in catasto lo inserirai come "vano hobby", "lavanderia" "palestra" "vano tecnico" ecc..ecc.. Nessuno ti potrà impedire di andare a dormire il pomeriggio perchè è più silenzioso, caldo, e via dicendo.

Molto diversa sarebbe la situazione se i locali fossero separati fisicamente e tu volessi abitarli o darli in uso abitativo. Così facendo ti esporresti a gravi inadempienze.

 

[Whalley]

Ciao e grazie per la risposta!
Il sottotetto e' di fatto comunicante con l'appartamento sottostante ed e' di proprietà, cioè comunica solo con il nostro appartamento e non con un area comune del condominio. Il problema e' l'accastamento come uso sgombero: il tecnico ha detto che la differenza di altezza rispetto ai disegni in comune, che e' stata verificata dallo stesso tecnico, lo fa diventare un aumento di volume ...

 

[Adriano Giacomelli]

Accatastalo con le altezze ufficiali, se il tecnico acconsente.

 

[Whalley]

E' proprio questo il punto, non vuole firmarlo così per paura dell' eventuale controllo da parte del comune dello stato reale. Poi, tra l'altro, io essendo proprietario, non mi avvalgo di fatto della responsabilità per questa difformità?
Grazie per la pazienza, capisco il tuo ragionamento ma vorrei anche capire cosa vado incontro!

 

[Adriano Giacomelli]

Non sono un tecnico e qui nel forum ne abbiamo di straordinari, ma se ben ricordo, un tecnico, potrebbe andare in catasto e correggere l'altezza che palesemente è l'attuale e non la riportata. Non so di che epoca è il tuo immobile, ma sicuramente non hai elevato tu di 30 cm, di notte.

 

[Whalley]

Spero anche nella risposta di un tecnico professionista.
Proprio come dici, non l'ho alzato io, e sarebbe giusto che il costruttore del condominio (costruito circa 6 anni fa) mettessi lui le cose apposto! Infatti l'ho già contattato tempo fa, e mi ha semplicemente raccomandato di non dire niente a nessuno e su mia insistenza ha consigliato un tecnico di sua fiducia, il quale pero', non ha una soluzione per i famosi 30cm. A questo punto mi hanno proprio ingabbiato, non si trova la via d'uscita

Aggiunto dopo 2 minuti :

Scusa, aggiungo un altra cosa: non e' che l'altezza al catasto sia sbagliato, non c'e proprio, perché non e' ancora stata accatastata!

 

[mtr]

Jasper64, leggo solo ora, ed è tardi per rispondere.
Sono un architetto, provo a definire la questione domani. 'Notte

 

[Whalley]

Va benissimo, grazie in tanto!

 

[mtr]

Cerco di andare per ordine.
Modificare il catasto senza corrispondenza con l'istanza depositata in Comune crea solo confusione e problemi: dichiari il falso.

Inciso: le altezze dei locali 'abitabili' non sono solo 270cm, ma si riducono per i locali 'accessori', quali bagni, corridoi&co. Quindi valuta anche qs dato.
Comunque andiamo al sodo.

In sintesi, agire sulla regolarizzazione edilizia è possibile a patto che:
- sia previsto dagli strumenti legislativi vigenti in Piemonte (legge regionale) e Comune (PRG e Reg.Edilizio);
- se il primo punto è affermativo: sia istruita preventivamente apposita istanza di 'compatibilità paesaggistica' (legge nazionale, qs volta), per motivi di tutela del paesaggio;
- una volta ottenuto il N.O. paesistico si può procedere con il PdCostruire -o altro titolo valido al momentonella tua Regione/Comune- per la sanatoria;
- in ultimo si chiede nuovo certificato di agibilità.

Si tratta -evidentemente- di un aumento di cubatura.
Il Piano Casa da noi è applicabile entro un limite percentuale calcolato sulla totalità del volume, cioè -in qs caso- del condominio tutto intero. Quindi bisogna vedere se il condominio è sufficientemente 'piccolo' da rientrare nella cubatura permessa dalla Regione Piemonte.

Tieni presente ancora la normativa antisismica -connessa comunque con la regolare presentazione della pratica 'cemento armato'.
Tutto quanto sopra porta alla necessità di un/a Professionista che si incarichi delle verifiche normative e delinei il percorso da compiere

Tieni presente che i reati verso il paesaggio hanno sanzioni anche penali, quindi delicate.
Starà a te dimostrare che -e come- non ne sapevi nulla e che ti sei trovato la situazione difforme dal convenuto.
Ma comunque chi ha costruito ne risponde eccome.
Solo che qui ti lascio e ti consiglio di approfondire le 'rivalse' con un/a legale.