Subentro locazione commerciale

[mapeit]

Ma qui non si parla del passato, ma del futuro! Lui ha messo dentro chi ha voluto lui, se chi subentra non paga mi sembra giusto che il proprietario, che non lo ha liberato , possa rivalersi sul vecchio conduttore!

Nella cessione del contratto si attua un successione a titolo particolare nel rapporto, con l’introduzione di un nuovo soggetto detto il “cessionario” il quale diviene legittimato attivo e passivo sia sul piano sostanziale che su quello processuale.
Con tale azione il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l'opposizione del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l'assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l'opposizione stessa.
A decorrere dal trentunesimo giorno il legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l'esistenza o la durata della locazione deve considerarsi il cessionario.
Qualora non liberato, il cedente ai sensi dell'art. 36 della legge 392, resta legittimato a contraddire soltanto le domande del locatore intese a conseguire l'adempimento delle altre obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
In pratica dal 31mo giorno funziona così:

Art. 1408 Rapporti fra contraente ceduto e cedente
Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo.
Tuttavia il contraente ceduto, se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia (1218) le obbligazioni assunte.
Nel caso previsto dal comma precedente, il contraente ceduto deve dare notizia al cedente dell'inadempimento del cessionario, entro quindici giorni da quello in cui l'inadempimento si è verificato; in mancanza è tenuto al risarcimento del danno (1223).

Art. 1409 Rapporti fra contraente ceduto e cessionario
Il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, salvo che ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha consentito alla sostituzione.

Art. 1410 Rapporti fra cedente e cessionario
Il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto (1325, 1266).
Se il cedente assume la garanzia dell'adempimento del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto (1936, 1942, 1944 e seguenti).

 

[amianto]

Ho trovato a questo articolo:
Articolo: LA RESPONSABILITA' NEI CONFRONTI DEI PROPRIETARI NELL'AMBITO DELLA LOCAZIONE COMMERCIALE - CESSIONI DI AZIENDA - RISCHI PER IL CEDENTE E PER IL CESSIONARIO.
in particolare mi colpisce questo passaggio:

"va considerato che sia chi cede l'azienda che chi subentra, in base alla recente decisione della Corte Suprema di Cassazione numero 10485 del 2004, sono responsabili "in solido" nei confronti del proprietario dell'immobile.
In concreto, in base al complesso ragionamento compiuto dalla corte sulla scorta della legge 392/1978 e sulla base dei criteri di cui agli articoli 1298, 1408-1409, 1587-1588-1590, 2055 c.c., ciò significa che il proprietario dell'immobile, indipendentemente da chi sia l'attuale inquilino o da chi abbia causato il danno, ha diritto a richiedere a tutta la catena di inquilini, ossia anche a tutti i precedenti inquilini, il pagamento sia dei canoni e spese, da chiunque non pagati, sia del risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato.
Questo principio impone sia a chi acquista l'azienda sia a chi la cede, la massima cautela, in quanto, ad esempio, chi cede l'azienda può essere chiamato a rispondere di canoni non pagati o di danni arrecati non solo dal proprio cessionario diretto, ma anche dal cessionario del cessionario, insomma, da chiunque, in seguito, subentri nell'azienda.
E, si badi bene, il proprietario non ha alcun obbligo di richiedere preventivamente il pagamento al reale "colpevole" del mancato pagamento o del danno, ma può rivolgersi indifferentemente a chiunque sia stato inquilino nel corso del rapporto, sia prima che dopo il verificarsi dell'evento."
Voi cosa ne pensate?

 

[margheritabella]

Che bisogna stare bene attenti a non fare passi che possano liberare il conduttore! Per esempio se ti chiede la cauzione indietro? La restituzione può essere considerata una liberatoria?

Tuttavia il contraente ceduto, se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia (1218) le obbligazioni assunte.

Quindi il proprietario deve dichiarare di non liberare il cedente! E come deve essere fatta questa dichiarazione?

 

[amianto]

scrivere una raccomandata alla attuale conduttrice scrivendo che la ritengo solidale con il nuovo futuro subentrante del pagamento dei canoni di locazione.

Posso aggiungere "anche per il futuro fino a risoluzione naturale del contratto"?

 

[mapeit]

Si, fino alla scadenza del contratto.
La sentenza è interessante ma è pur sempre "solo una" sentenza.
Qualche giudice potrebbe aderire a qualche altra corrente interpretativa, visto che nel tempo se ne sono succedute molte.
Se andate a vedere tutta la giurisprudenza in materia ce ne sono di tutti i colori.
Questa è una sentenza "innovativa" perché applica il principio di "solidarietà", cosa non riconosciuta in numerose altre.

 

[celefini]

Per Margheritabella,nel mio post n.15, erroneamente nel mio post, è uscito un riferimento ad una tuo risposta a Mapeit. Il mio unico riferimento giusto era quello indirizzato ad Amianto. Tutto qua !

 

[amianto]

Grazie a tutti, è stata una discussione molto interessante, vi ringrazio molto del coinvolgimento e dell'aiuto!