Tassazione canone concordato

[User_59664]

Buongiorno a tutti,
chiedo il vostro preziosissimo aiuto.

Ho un piccolo appartamento acquistato 5 anni fa nel comune di Modena come prima casa.

Devo trasferirmi a Bologna per lavoro e, per poter pagare il canone, ho necessità di affittare il mio immobile.
Consultando le tabelle del canone concordato sembra che potrei affittare a circa 500 Euro al mese; vorrei capire però circa quanto arriverebbe a me al netto di tutte le spese (non devo necessariamente usare il canone concordato, solo sembrava la formula più conveniente sia per l'inquilino che per il proprietario).

So che sicuramente chi scriverà il contratto saprà darmi informazioni più precise, ma vorrei capire se riuscirò a coprire in toto le spese del mutuo e regolarmi di conseguenza sull'affitto da cercare a Bologna.

Sapreste aiutarmi?
Grazie mille!

 

[uva]

Il canone concordato è generalmente inferiore a quello "libero" dei contratti 4 + 4, ma consente al locatore di godere delle agevolazioni fiscali.

Per quanto riguarda la tassazione del reddito:
1) Con opzione per la cedolare secca, aliquota 10% (invece del 21%)
2) In regime IRPEF ordinario l'imponibile è dato dal 95% del canone ulteriormente diminuito del 30%. Le aliquote sono quelle progressive per scaglioni che si applicano al reddito imponibile totale del contribuente.

Imposta di registro:
1) In cedolare non sono dovute né registro né bollo
2) In regime IRPEF l'imponibile dell'imposta di registro (canone annuo) è ridotto del 30%.

Per l'IMU si ha diritto allo "sconto statale" del 25% oltre ad eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune dove si trova l'immobile.

Non sempre l'opzione per la cedolare secca è la scelta migliore, perché essendo una tassa piatta non permette al locatore di usufruire delle detrazioni (spese mediche, bonus casa, ecc) se non ha capienza derivante da altri redditi soggetti ad IRPEF.
Si può verificarne la convenienza con delle app come questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

Inoltre optando per la cedolare secca il locatore rinuncia ad aumentare il canone per qualsiasi motivo, inclusa la variazione indice Istat, per tutta la durata dell'opzione.

 

[uva]

So che sicuramente chi scriverà il contratto saprà darmi informazioni più precise

Non ne sarei così certa.
Molto spesso chi redige i contratti di locazione non si occupa della situazione fiscale del locatore, che è argomento di competenza dei commercialisti.

 

[fasa78]

Ciao UVA, quanti mi dissero all'epoca fai "il canone concordato" che conviene ecc...ecc....ecc...

Ma alla fine non vorrei scoraggiare nessuno ma il canone concordato non è così conveniente..... pensavo fosse un pensiero tutto mio .... ma invece altri hanno tirato fuori gli stessi pensieri, ovvero :

Imposta di registro, vero non si paga nè registro nè bollo.... e pensavo chissà a quali grandi spese....alla fine si tratta più o meno di 100/150 euro in tutto....;

IRPEF ridotto al 30%...... e si vero gran risparmio.... ma tieni contro che l'affitto è anche ridotto in base alle tabelle del comune di appartenenza.... per cui se con un affitto "normale" prendevo 600/650 con canone concordato ne prendo massimo 500 !!

Poi ci sono le solite spese condominiali....e ovviamente IMU.... ma di questo "giustamente" forse lo stato non ne ha mai tenuto conto.

Ma dulcis in fundo, la goccia che ha fatto traboccare il vaso è quando mi sono visto anche detrarre (tecnicamente non saprei indicare che tassa sia) dal mio stipendio da dipendente anche una percentuale a Giugno / Novembre relativa alla tassazione del canone concordato. (circa 100 - 150 euro) che alla fine fa BEN capire come lo stato di "regala" da un lato e se li riprende poi da un'altro lato.... ed è verissimo.

Onde per cui affittare a canone concordato a parere personalissimo non ne vale assolutamente la pena ( fai la fame con quello che prendi).

Lo stato dice....bene.... fai canone libero..... ma ovviamente al giorno d'oggi nessuno ti da 600-650 di affitto per un appartamento se non è molto grande e magari ristrutturato..... onde per cui è stato meglio "segare dalla radice" l'albero tagliato....ovvero vendendo l'appartamento.

 

[User_59664]

Grazie per le diverse opinioni e consigli; troverei giustissimo affittare ad un canone affrontabile e corretto per l'inquilino (sono la prima ad andare in affitto). Ma, allo stesso tempo, ho paura di non coprire le spese del mutuo.

Perdonate l'ignoranza, ma giusto per capire: se la cedolare secca non permette al locatore di usufruire delle detrazioni (spese mediche, bonus casa, ecc) se non ha capienza derivante da altri redditi soggetti ad IRPEF, se la mia principale fonte di reddito è il mio stipendio da dipendente non dovrei avere questo problema, giusto?

Vorrei capire che tassa è quella di cui parla Fasa78, mi preoccupa molto

 

[uva]

Ciao @fasa78

In parte hai ragione.

Posso solo confermare che nel mio Comune la convenienza del canone concordato rispetto a quello libero sta proprio nell'IMU.
Perché l'aliquota ordinaria è molto elevata; mentre se il proprietario affitta l'immobile ad uso abitativo con contratto concordato ad un conduttore che vi registra la residenza anagrafica (quindi per l'inquilino si tratta di abitazione principale), il proprietario gode di un'aliquota agevolata (oltre allo sconto statale del 25%).

Per quanto riguarda la tassazione del reddito da locazione, se si opta per la cedolare secca si paga il 10% invece del 21%: un buon risparmio di imposte!
Ovviamente la scelta dell'opzione si deve fare dopo averne valutato la convenienza, per esempio con l'app che ho linkato nel post n. #2.

Inoltre nelle grandi città con mercato delle locazioni vivace, i proprietari che offrono canoni liberi (più alti di quelli concordati) rischiano di non essere concorrenziali.

 

[uva]

mi sono visto anche detrarre (tecnicamente non saprei indicare che tassa sia) dal mio stipendio da dipendente anche una percentuale a Giugno / Novembre relativa alla tassazione del canone concordato

Ritengo sia l'acconto relativo alle imposte dovute da te.

Si calcola in base a quanto dovuto nell'anno precedente, e si versa in due rate: la prima a giugno e la seconda a novembre.
Riguarda l'IRPEF e anche la cedolare secca.

 

[uva]

se la mia principale fonte di reddito è il mio stipendio da dipendente non dovrei avere questo problema, giusto?

Sì, è giusto.
Dovresti avere capienza IRPEF sufficiente per portare in detrazione i vari oneri detraibili.
Comunque una valutazione della convenienza prima di optare per la cedolare secca è consigliabile.

 

[uva]

spese condominiali

Per quanto riguarda le spese condominiali, ricordo a @Ceci che quando si affitta un immobile con contratto concordato la suddivisione degli oneri accessori (spese condominiali) tra locatore e conduttore deve obbligatoriamente seguire i criteri ministeriali: tabella Allegato D al D.M. 16/01/2017:

https://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=17A0185800400010110001&dgu=2017-03-15&art.dataPubblicazioneGazzetta=2017-03-15&art.codiceRedazionale=17A01858&art.num=1&art.tiposerie=SG

e si devono calcolare i conguagli annuali.

Se invece si stipula un contratto "libero" 4 + 4 ci si può accordare liberamente sul canone e anche sulle spese: tutte quelle ordinarie a carico del conduttore; addebito di rate fisse forfetarie senza obbligo di conguaglio.
A condizione, ovviamente, che il conduttore accetti e firmi quanto gli propone il locatore.

 

[User_59664]

grazie mille @uva davvero gentilissimo! è tutto molto molto chiaro. A chi conviene rivolgermi per farmi fare un calcolo e stipulare il contratto? Ho visto che esistono associazioni come asppi, uppi o unioncasa, sono la soluzione giusta in questo caso?
Grazie ancora tantissimo!