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fratef

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno.
Chiedo info in merito a quanto di seguito indicato.

Sono proprietario di un appartamento dato in affitto a canone concordato cedolare secca 3+2 in Bologna.
Il contratto dopo i 5 anni è in scadenza il 30.10.2017.

L'inquilino prima dei sei mesi di scadenza del contratto non mi ha comunicato di voler recedere, quindi si rinnova automaticamente come indicato nel contratto.
L'inquilino nel mese di agosto 2017 mi ha dato comunicazione di voler cessare l'affitto il 30.11.2017, con raccomandata entro tre mesi prima, come da contratto, in quanto ha acquistato un appartamento.

Nel frattempo ho trovato un altro inquilino che sarebbe interessato ad avere in affitto l'appartamento dal 01.12.2017.

Pertanto, entro 30 giorni dalla scadenza naturale del contratto 3+2 (scadenza 30.10.2017) farò la proroga del contratto in essere con attuale inquilino, comunicandolo alla Agenzia Entrate.

Entro 30 giorni dal 30.11.2017 farò comunicazione alla Agenzia Entrate di subentro nel contratto dal 01.12.2017 di nuovo inquilino, lasciando immutato il contratto esistente (3+2 concordato con cedolare secca).

Vi chiedo gentilmente:
a) La proroga del contratto dopo i primi 5 anni si rinnova di altri 2 anni oppure riparte da 3+2 anni?
b) E' possibile fare il subentro. Nel contratto concordato non si prevede nulla in merito (non lo vieta e non lo consente esplicitamente)
c) La persona che subentra dal 01.12.2017 ha come restante periodo contrattuale 3+2 anni oppure 2 anni (sempre a decorrere dal 1 novembre 2017 pur subentrando a dicembre).
d) avendo scelto concordato con la cedolare secca non devo pagare nulla per la comunicazione del rinnovo e della successiva proroga del contratto?

vorrei precisare inoltre che:
a) non è un problema se si rinnova di 3 o di altri 2 anni per me che per il nuovo inquilino era solo per sapere quanto durava il rinnovo
b) il mio problema era se la cessione o subentro del contratto non faccia venir meno il contratto concordato e quindi le agevolazioni comunali e fiscali
c) il contratto originario partiva dal 1 novembre 2012 quindi con 3+2 la scadenza è 31.10.17.

PS preciso che nel 2014 le organizzazioni sindacali e il comune hanno rivisto al ribasso le basi per il calcolo del canone concordato per i nuovi contratti di affitto.
Pertanto, se dovessi fare un nuovo contratto potrei perdere circa 80\100 euro mensili. Ecco perché mi premeva il subentro del nuovo inquilino e volevo avere maggior informazioni sulla possibilità di poter fare ciò. Pertanto chiedo conferma a chi è più esperto.
Inoltre mi confermate la non obbligatorietà della apposizione della firma sul contratto da parte delle associazioni dei proprietari o inquilini.
Vi ringrazio anticipatamente della risposta.
 

SuperRomu

Membro Junior
Professionista
Buongiorno.
Chiedo info in merito a quanto di seguito indicato.

Sono proprietario di un appartamento dato in affitto a canone concordato cedolare secca 3+2 in Bologna.
Il contratto dopo i 5 anni è in scadenza il 30.10.2017.

L'inquilino prima dei sei mesi di scadenza del contratto non mi ha comunicato di voler recedere, quindi si rinnova automaticamente come indicato nel contratto.
L'inquilino nel mese di agosto 2017 mi ha dato comunicazione di voler cessare l'affitto il 30.11.2017, con raccomandata entro tre mesi prima, come da contratto, in quanto ha acquistato un appartamento.

Nel frattempo ho trovato un altro inquilino che sarebbe interessato ad avere in affitto l'appartamento dal 01.12.2017.

Pertanto, entro 30 giorni dalla scadenza naturale del contratto 3+2 (scadenza 30.10.2017) farò la proroga del contratto in essere con attuale inquilino, comunicandolo alla Agenzia Entrate.

Entro 30 giorni dal 30.11.2017 farò comunicazione alla Agenzia Entrate di subentro nel contratto dal 01.12.2017 di nuovo inquilino, lasciando immutato il contratto esistente (3+2 concordato con cedolare secca).

Vi chiedo gentilmente:
a) La proroga del contratto dopo i primi 5 anni si rinnova di altri 2 anni oppure riparte da 3+2 anni?
b) E' possibile fare il subentro. Nel contratto concordato non si prevede nulla in merito (non lo vieta e non lo consente esplicitamente)
c) La persona che subentra dal 01.12.2017 ha come restante periodo contrattuale 3+2 anni oppure 2 anni (sempre a decorrere dal 1 novembre 2017 pur subentrando a dicembre).
d) avendo scelto concordato con la cedolare secca non devo pagare nulla per la comunicazione del rinnovo e della successiva proroga del contratto?

vorrei precisare inoltre che:
a) non è un problema se si rinnova di 3 o di altri 2 anni per me che per il nuovo inquilino era solo per sapere quanto durava il rinnovo
b) il mio problema era se la cessione o subentro del contratto non faccia venir meno il contratto concordato e quindi le agevolazioni comunali e fiscali
c) il contratto originario partiva dal 1 novembre 2012 quindi con 3+2 la scadenza è 31.10.17.

PS preciso che nel 2014 le organizzazioni sindacali e il comune hanno rivisto al ribasso le basi per il calcolo del canone concordato per i nuovi contratti di affitto.
Pertanto, se dovessi fare un nuovo contratto potrei perdere circa 80\100 euro mensili. Ecco perché mi premeva il subentro del nuovo inquilino e volevo avere maggior informazioni sulla possibilità di poter fare ciò. Pertanto chiedo conferma a chi è più esperto.
Inoltre mi confermate la non obbligatorietà della apposizione della firma sul contratto da parte delle associazioni dei proprietari o inquilini.
Vi ringrazio anticipatamente della risposta.
Gentl.e Utente,
1)La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia (oltre ciò è giusto ed opportuno precisare che ogni Agenzia delle Entrate provinciale adotta un'applicazione di proroga differente);
2) Certo che si può;
3)Riallaccerà per i mesi/anni restanti;
4)In entrambi i casi, bisogna sempre versare mediante modello F24 nei 30 giorni che precedono la scadenza del contratto/rinnovo.
Saluti.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
a) Lo schema di proroga di un contratto concordato 3 + 2 è: 3 + 2 + 3 + 3 + 3...
Quindi dopo la scadenza del quinto anno le proroghe saranno + 3 + 3 ... (e non di 2 anni come ipotizzi tu).

d) Essendo un contratto in cedolare secca non si deve pagare nulla per la proroga (proroga che come dici giustamente tu deve essere comunicata entro 30 gg. all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI).

Per quanto riguarda il subentro: si tratta di cessione del contratto ad un nuovo inquilino. Anche se il contratto è in cedolare secca, la cessione comporta il pagamento dell'imposta di registro
di € 67, oltre alla comunicazione entro 30 gg. all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.

Per la firma delle associazioni dei proprietari e degli inquilini: è una norma recente (decreto ministeriale del 16/01/2017), che non riguarda gli Accordi Territoriali preesistenti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per la firma delle associazioni dei proprietari e degli inquilini: è una norma recente (decreto ministeriale del 16/01/2017), che non riguarda gli Accordi Territoriali preesistenti.
Premesso che non sono interessato personalmente, stai dicendo che riguarderebbe solo contratti nuovi?.
E nel presente caso di proroga, si configurerebbe come un nuovo contratto, o essendo rimasto quello vecchio non richiederebbe una ripetizione della firma delle associazioni territoriali?
Mi sembra che il risultato sia equivalente.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ricordo la nuova norma, ma non ho capito il tuo intervento, in relazione al caso presente
Per la firma delle associazioni dei proprietari e degli inquilini: è una norma recente (decreto ministeriale del 16/01/2017), che non riguarda gli Accordi Territoriali preesistenti.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
non ho capito il tuo intervento, in relazione al caso presente
Il caso presente riguarda un contratto concordato stipulato 5 anni fa (nel primo post si legge che il quinquennio scade il 30/10/2017).
Quindi è stato stipulato in base all'Accordo Territoriale (del Comune dove si trova la casa) di quell'epoca (anno 2012).
Il decreto ministeriale del 16/01/2017 NON riguarda i contratti concordati che sono stati stipulati in base ad Accordi Territoriali precedenti alla data del decreto stesso.
 

fratef

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Graie per tutti per le risposte.
Quindi ricapitolando.
E' possibile fare il subentro in un contratto concordato e chi subentra usufruisce dei restanti periodi.
Nel mio caso contratto 3+2 con ultima scadenza 31.10.17 rinnovato con gli attuali inquilini di altri 3 anni (oppure 2 a seconda delle agenzie entrate competenti) con comunicazione entro 30 gg dal rinnovo (cioè dal 1.11.2017) e poi dal 1.12.2017 subentra altro inquilino (sempre da fare comunicazione entro 30gg da tale data) e quest'ultima è da pagare con F23 in quanto pur se con cedolare secca non prevede gratuità.
Mi hanno consigliato di fare una scrittura privata tra vecchio inquilino nuovo e proprietario dove si conferma il subentro. Da firmare da tutti e tre le parti.
Occorre registrarla?
Grazie ancora
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
è da pagare con F23
L'imposta di registro per la cessione si deve pagare in banca o in posta col mod. F24 elementi identificativi (cosiddetto F24 elide).
Se presenti telematicamente il mod. RLIWeb l'importo ti viene addebitato sul tuo c/c, del quale devi indicare l'Iban.
Puoi fare la pratica in via telematica se hai le credenziali dell'Agenzia delle Entrate per operare con Fisconline.

Per quanto riguarda la scrittura privata inerente il subentro: io normalmente non la registro.
 

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