Termine locazione commerciale

[User_43482]

Grazie per l'aiuto. Vi terrò informati sugli sviluppi

 

[basty]

Sì, ma solamente per i contratti stipulati nel 2019.

Questa replica non l'ho capita.
Il punto 1.9 della circolare tratta la Cedolare secca su immobili ad uso commerciale: questa opzione riguarda sostanzialmente i nuovi contratti stipulati nel 2019.
Per quelli stipulati in precedenza la cedolare non era applicabile, quindi?

(a meno che tu ci stia dicendo che per i pochi che hanno stipulato contratti tra novembre e dicembre 2018, possa valere la proroga perenne di tale tassazione....)

 

[Nemesis]

La c.s. non sarà applicabile, come avevo già scritto, ai contratti stipulati negli anni successivi al 2019.

 

[basty]

Scusa: non avevo capito. Ho pensato al passato (e non poteva essere) e non mi è venuto in mente il futuro.....
.... che sia un brutto segno..? Faccio gli scongiuri...

 

[uva]

agenzia di Torino

Siccome avevo anch'io interpellato l'Agenzia delle Entrate di Torino sull'argomento, vi espongo le seguenti considerazioni.

Dal punto di vista formale ha ragione @Nemesis (post n. #22, #26): la legge è chiara.
@tattyn può ora stipulare un nuovo contratto in cedolare secca perché il suo contratto attuale giunge a scadenza naturale.
Quindi è vero che la locazione era in essere il 15/10/2018 fra gli stesi soggetti, ma nel suo caso non si tratta di un contratto interrotto anticipatamente.

Dal punto di vista sostanziale l'Agenzia di Torino ipotizza che se il contratto giunge a scadenza naturale nel 2019 e immediatamente dopo la scadenza naturale ne viene stipulato un altro per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti ma in cedolare secca, potrebbe trattarsi di elusione.

Perché in sostanza i soggetti (locatore e conduttore) invece di prorogare il contratto (come avrebbero dovuto fare, in quanto il rapporto locativo continua senza alcuna interruzione) evitano la proroga per poter stipulare un nuovo contratto e optare per la cedolare secca.
Non rileva che il nuovo contratto preveda un canone inferiore: se lo scopo è ridurre il canone, l'Agenzia di Torino dice di prorogare il contratto in essere e registrare un accordo riduzione canone.
Inoltre per evitare la proroga del contratto in essere occorre la prova provata (raccomandata ar, quindi con data certa) che il contratto è stato disdettato osservando il preavviso di legge. E se anche così fosse, non si spiegherebbe perché in realtà le parti proseguono nella locazione senza interruzione, ma cambiando unicamente il regime fiscale.

(Tutto ciò che ho scritto deriva da una conversazione avuta con un addetto allo sportello, quindi lascia il tempo che prova, ma secondo me merita attenzione).

In conclusione: la norma che regola la cedolare secca per gli affitti dei negozi ha lo scopo di rimettere sul mercato delle locazioni i negozi sfitti da tempo; non di proseguire la locazione già in corso fra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile usufruendo della cedolare.

Spero di essermi spiegata, e mi interesserebbe un vostro parere autorevole, specialmente di @Nemesis e @basty

 

[basty]

Grazie per l'autorevole, che lascio solo a Nemesis.
Mio parere? Credo che anch'io sia tentato di distinguere l'aspetto formale giuridico da quello sostanziale. Temo però che in Italia prevalga giuridicamente l'aspetto formale. Il giudice cioè non interpreta, applica la legge (mi perdonino gli esperti se ho esagerato).

Quanto poi alle considerazioni personali, ritengo che queste pdomande che lasciano perplessi discendano da una , a mio vedere, impostazione errata della norma, che non fa altro che discriminare i soggetti. I negozi rimangono sfitti non per la tassazione, e se serve al mercato uno sgravio, ciò deve valere per tutti

 

[User_43482]

Aggiornamento.
L'inquilino vorrebbe un nuovo contratto non più intestato alla società alla quale è intestato adesso - di cui lui è legale rappresentante - ma intestato solo a lui stesso in quanto la società si è sciolta.
Estremi per cedolare secca? cosa ne pensate? il codice fiscale sarebbe lo stesso...

 

[uva]

il codice fiscale sarebbe lo stesso...

Secondo me i due codici fiscali sono diversi.

Se il contratto in essere è intestato ad una società, il codice fiscale è solo numerico (in genere è uguale alla partita IVA).
Controlla sul contratto di locazione i dati del conduttore, compreso il codice fiscale.

Se il prossimo contratto sarà intestato alla persona fisica (suppongo si tratti di una ditta individuale), il suo codice fiscale è alfanumerico, come quello di tutte le persone fisiche.

Quindi se i codici fiscali del conduttore attuale (società) e di quello futuro (ditta individuale/persona fisica) sono diversi, allora si tratta di un nuovo contratto che può usufruire della cedolare secca.
Perché uno dei contraenti (il conduttore) è diverso da quello del contratto precedente.

 

[User_43482]

E' cosi. Grazie!