Usucapione : mediazione o procedimento ordinario ?

[EUGEN]

Vorrei sottoporvi un breve quesito avente per oggetto un caso di trascrizione del verbale di mediazione nell’ ipotesi di usucapione. Una indicazione in merito mi sarebbe molto utile per chiarire questo caso piuttosto singolare

Premessa:

1) la Sig.ra Mirella ha il possesso da più di 40 anni di un fabbricato acquistato dal Sign Franchino tramite
regolare atto di acquisto (del 1971) trascritto nei pubblici registri;
2) oggi la Sigra Mirella vuole vendere questo fabbricato ma scopre una discordanza nell’ individuazione del
fabbricato. Infatti sull’ atto notarile originale di provenienza del bene (del 1948) viene individuato con
il mapp 615 sub 8 mentre sulla mappa allegata allo stesso, il fabbricato viene individuato come mapp
2224 (in mappa il 615 sub 8 non compare). L’errore è da attribuirsi probabilmente ad una svista in fase
di redazione dell’ atto. Nell' atto con il quale la Sigra Mirella ha acquistato il bene (1971) la questione è
stata risolta chiamando il bene mapp 615 sub 8 ma facendo espressamente riferimento alla mappa del
1948 per la sua individuazione;
3) la cosa strana è che nel 1965, il Sign Ludovico acquista alcuni fabbricati adiacenti ed in questo atto di
compravendita (solo ed esclusivamente in questo) si dice che il mapp 2224 è una parte comune tra
una serie di proprietari tra cui è compreso anche il Sign Franchino che nel 1971 venderà alla Sigra
Mirella il fabbricato;

Quesito:

A) oggi per risolvere la questione ci è stata prospettata come soluzione l’ acquisto delle quote rimanenti
del mapp 2224 dagli altri presunti proprietari (sulla base di quanto riportato nell’ atto del 1965 dove lo
si ritiene una parte in comune). Si tratta però di una via ritenuta troppo onerosa in termini economici.
B) la soluzione alternativa sarebbe fare l’ usucapione. Secondo voi, per usucapire il bene, è obbligatorio
procedere tramite mediazione obbligatoria? In forza del D. Lgs. n° 28/10 sembrerebbe di si, però da
quanto mi è parso di capire, l’ orientamento giurisprudenziale non è univoco e pare che ci sia un
problema di trascrizione nei pubblici registri del verbale di mediazione a causa della sua natura
negoziale privo di effetti modificativi, estintivi o costitutivi. Volendo comunque procedere tramite
mediazione, il problema della trascrizione del verbale è sanabile tramite l’ autenticazione delle firme
delle parti fatta tramite il notaio?
C) Detto in poche parole, meglio tentare la strada della mediazione oppure è meglio procedere subito
tramite un procedimento ordinario presso il tribunale?
Grazie

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Procedimento ordinario visto che la mediaconciliazione, si vedano ordinanze del Tribunale di Roma, è di fatto risultata inapplicabile all'usucapione.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[EUGEN]

Confermo, di recente ho letto una sentenza del tribunale di Roma che di fatto induce all' utilizzo del procedimento ordinario.
Grazie
Eugenio

 

[AvvocatoDauriaMichele]

Esistono due indirizzi giurisprudenziali; oltre a quello ricordato, secondo cui la mediazione non è applicabile all'usucapione perchè - di fatto - non può conseguirne l'ottenimento (mancherebbe la sentenza, unico titolo valido per dichiarare l'avvenuto acquisto a titolo originario conseguente all'avvenuta usucapione) ne esiste un altro, secondo cui lo scopo del procedimento di mediazione non è quello di ottenere esattamente il risultato finale della sentenza, ma di esplorare ogni possibile strada alternativa per il soddisfacimento delle parti; per cui invece dell'usucapione le parti potrebbero - ad esempio - accordarsi su un trasferimento a titolo derivativo o su altre forme di soddisfacimento dell'interesse posto in mediazione.

Personalmente mi è capitato, di recente, che controparte si sia costituita in giudizio senza eccepire il mancato esperimento del tentativo di mediazione, ma non opponendosi alla domanda, riconoscendo l'avvenuta usucapione a favore del mio Cliente. Il Giudice non ha rinviato alla camera di mediazione, ma ha disposto per la precisazione delle conclusioni.