Nessun disturbo.
Il valore catastale lo trovi nell'atto di acquisto. Viene identificato come rendita catastale.
Se non dovesse esserci, cosa che dubito, devi fare delle visure catastali.
Per le visure catastali puoi rivolgerti al Catasto, un Geometra, un Notaio.
Ex: se la rendita catastale totale è € 456,48 x 115 = € 52.495,20, questo è un ipotetico valore catastale. ( per arrivare alla rendita giusta va sommata quella dell'appartamento a quella degli eventuali accessori, garage, cantina, posto-auto. Se gli accessori non ci sono, solo quella dell’appartamento )
Sul post precedente ti ho scritto quello a cui si va incontro in maniera generica, l’esempio qui sopra vale tra privati, il tuo caso è ben specifico.
Da come scrivi, hai comprato da un'impresa e hai pagato l'IVA al 4% sull'intero importo dichiarato.
Esempio; acquisto immobile € 100.000,oo, l’IVA al 4% è € 4.000,oo.
Se rivendi prima dei 5 anni paghi la differenza dal 4% al 10%. Con questo esempio sarebbero € 6.000,oo sul quale ti viene messa una penale del 30%.
Sul discorso mutuo, oltre all'imposta sostitutiva che dallo 0,50% passa al 2% sull'importo totale del mutuo richiesto, non posso aiutarti, devi chiedere alla tua banca, in quanto avrà i suoi tassi, che tra mutuo prima casa e un mutuo normale o seconda casa cambiano, sono superiori.
Ti faccio presente che comunque sei tutelato, o meglio, dopo il decreto bersani del 2008 non hai penali per estinzione anticipata. Tutte le banche sono obbligate a non far pagare la penale per estinzione anticipata e alcune adirittura non fanno pagare nemmeno la differenza sull'imposta sostitutiva e nemmeno gli interessi che ti ho detto ma devi chiedere alla tua banca.
Plusvalore. Il plus valore è quell’importo di differenza in eccesso tra acquisto e vendita.
Se hai acquistato a 100.000,oo e vendi a 110.000,oo il plusvalore è 10.000,oo.
Su quello paghi le tasse che vanno in base al tuo scaglione.
Appartamento cointestato; ne rispondete entrambi per le vostre quote.
Al momento di una eventuale vendita il Notaio rogante ( che stipula ), trattiene subito le imposte o l’IVA, che vanno versate per la perdita delle aggevolazioni prima casa, in quanto le imposte seguono l’immobile e non le persone, questo per evitare che i futuri proprietari si ritrovino a pagare tasse non loro.
Tutte da uno, o ognuno per la propria quota, al Notaio cambia poco, fatto sta che le vuole tutte.
Riacquistando entro 12 mesi, non si deve fare altro che tornare dal Notaio che ha trattenuto le imposte e queste vengono restituite immediatamente.
Se ti è possibile cerca di fare tutto con lo stesso Notaio, se questo non è possibile e non si tratta dello stesso Notaio, questa situazione è da far presente sul nuovo acquisto, altrimenti si rischia di non recuperare nulla.
Chi non riacquista entro 12 mesi, perde le aggevolazioni nella sua percentuale e chi riacquista, sempre nella sua percentuale le recupera.
Sull’esempio che hai fatto, tra chi ricompera e chi no, la prassi è giusta ma non del tutto corretta, non è detto che chi ricompera non pagherà nulla.
Ex. Avete un immobile dichiarato 100.000,oo in pari quota 50%, IVA al 4% 4.000,oo, quindi 2.000,oo ciascuno.
Se sul nuovo acquisto le imposte da pagare sono 2.100,oo ne devi solo 100,oo, quelle già versate non le devi pagare di nuovo, se invece le imposte sul nuovo acquisto sono 1.900,oo le 100,oo che dovresti recuperare le porti in detrazione sulla denuncia dei redditi.
Mentre le imposte che avresti dovuto pagare se non riacquistavi, la differenza dal 4% al 10% ti vengono restituite subito dal Notaio che te le ha trattenute.
Spero di esserti stato di aiuto, se hai altre domande non esitare a chiedere.