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  1. marcu

    marcu Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti,
    vorrei avere se possibile informazioni sull'eventuale vendita di una casa comprata come prima casa (quindi con l'IVA al 4%) entro i primi 5 anni dall'acquisto. A quali spese o penali vado incontro? Esistono delle soluzioni? Grazie e buona giornata.
     
  2. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Si perdono le aggevolazioni prima casa nel caso in cui si rivende prima dei 5 anni.
    Dal 4% al 10% se l'acqisto è avvenuto con un'impresa - 3% al 10% se tra privati, oltre il 30% di penale sull'importo che ne deriva sul detto calcolo.
    Fino a qualche tempo fa se le imposte venivano pagate subito veniva applicato uno sconto intorno all'8%, ora li vogliono tutti.
    Il calcolo va fatto sulla rendita castastale più rendita di eventuali accessori ( garage - cantine - posti auto ) li sommi e moltiplichi per 115, coefficente di calcolo.
    Non è finita se hai comperato con un mutuo, vale la stessa cosa.
    Come prima casa hai pagato l'imposta sostituva sul mutuo allo 0,25% che ora passa al 2% quindi l'1,75% sull'importo del mutuo e in più, ti riconteggiano tutti gli interessi che come prima casa sono più bassi e si aggirano, dipende dall'istituto bancario, tra 1,5 e il 2% in più su base annua.
    Mentre se il periodo di residenza supera del 50% il periodo trascorso tra l'acquisto e la vendita non paghi nulla sul plusvalore in quanto non si tratta di speculazione edilizia.
    Mentre paghi il plusvalore se il periodo di residenza non supera il 50% di tempo tra acquisto e vendita.
    La tassazione va calcolata in base al proprio scaglio ma di solito si applica la più bassa 23%.
    Ti faccio presente che che non è sufficente il certificato di residenza ma questo deve esserre supportato da bollette, luce - acqua - gas, perchè trattandosi di prima casa si presume che te ci debba aver abitato realmente.
    La soluzione è riacquistare un'altro immobile da adibire come prima casa entro dodici mesi dalla vendita.
     
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  3. marcu

    marcu Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta 1myname, volevo chiedere alcuni chiarimenti in merito:
    1- dove posso trovare il valore della rendita catastale?
    2- il coefficiente per cui devo moltiplicare la rendita è di 0,115 oppure 115?
    3- cosa mi consigli per sapere quanto mi costa il nuovo conteggio degli interessi?
    devo chiedere alla banca il saldo aggiornato ad oggi?
    4- cosa intendi per plusvalore? se dovessi rivendere la casa ad un prezzo inferiore a quello di acquisto ci
    sarebbe ancora il plusvalore?
    5- avendo io una casa cointestata ed un mutuo cointestato, nel caso di vendita della casa entrambi i
    cointestatari devono acquistare entro dodici mesi per non pagare niente, oppure ognuno fa per se?
    ex: se io ricompro un'altra prima casa entro dodici mesi mentre l'altro cointestatario non la compra, lui
    paga la sua parte o il valore intero? mentre io non pago nulla?
    Grazie per l'aiuto e scusa per il disturbo
     
  4. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Nessun disturbo.:)

    Il valore catastale lo trovi nell'atto di acquisto. Viene identificato come rendita catastale.
    Se non dovesse esserci, cosa che dubito, devi fare delle visure catastali.
    Per le visure catastali puoi rivolgerti al Catasto, un Geometra, un Notaio.
    Ex: se la rendita catastale totale è € 456,48 x 115 = € 52.495,20, questo è un ipotetico valore catastale. ( per arrivare alla rendita giusta va sommata quella dell'appartamento a quella degli eventuali accessori, garage, cantina, posto-auto. Se gli accessori non ci sono, solo quella dell’appartamento )
    Sul post precedente ti ho scritto quello a cui si va incontro in maniera generica, l’esempio qui sopra vale tra privati, il tuo caso è ben specifico.

    Da come scrivi, hai comprato da un'impresa e hai pagato l'IVA al 4% sull'intero importo dichiarato.
    Esempio; acquisto immobile € 100.000,oo, l’IVA al 4% è € 4.000,oo.
    Se rivendi prima dei 5 anni paghi la differenza dal 4% al 10%. Con questo esempio sarebbero € 6.000,oo sul quale ti viene messa una penale del 30%.
    Sul discorso mutuo, oltre all'imposta sostitutiva che dallo 0,50% passa al 2% sull'importo totale del mutuo richiesto, non posso aiutarti, devi chiedere alla tua banca, in quanto avrà i suoi tassi, che tra mutuo prima casa e un mutuo normale o seconda casa cambiano, sono superiori.
    Ti faccio presente che comunque sei tutelato, o meglio, dopo il decreto bersani del 2008 non hai penali per estinzione anticipata. Tutte le banche sono obbligate a non far pagare la penale per estinzione anticipata e alcune adirittura non fanno pagare nemmeno la differenza sull'imposta sostitutiva e nemmeno gli interessi che ti ho detto ma devi chiedere alla tua banca.
    Plusvalore. Il plus valore è quell’importo di differenza in eccesso tra acquisto e vendita.
    Se hai acquistato a 100.000,oo e vendi a 110.000,oo il plusvalore è 10.000,oo.
    Su quello paghi le tasse che vanno in base al tuo scaglione.
    Appartamento cointestato; ne rispondete entrambi per le vostre quote.
    Al momento di una eventuale vendita il Notaio rogante ( che stipula ), trattiene subito le imposte o l’IVA, che vanno versate per la perdita delle aggevolazioni prima casa, in quanto le imposte seguono l’immobile e non le persone, questo per evitare che i futuri proprietari si ritrovino a pagare tasse non loro.
    Tutte da uno, o ognuno per la propria quota, al Notaio cambia poco, fatto sta che le vuole tutte.
    Riacquistando entro 12 mesi, non si deve fare altro che tornare dal Notaio che ha trattenuto le imposte e queste vengono restituite immediatamente.
    Se ti è possibile cerca di fare tutto con lo stesso Notaio, se questo non è possibile e non si tratta dello stesso Notaio, questa situazione è da far presente sul nuovo acquisto, altrimenti si rischia di non recuperare nulla.
    Chi non riacquista entro 12 mesi, perde le aggevolazioni nella sua percentuale e chi riacquista, sempre nella sua percentuale le recupera.
    Sull’esempio che hai fatto, tra chi ricompera e chi no, la prassi è giusta ma non del tutto corretta, non è detto che chi ricompera non pagherà nulla.
    Ex. Avete un immobile dichiarato 100.000,oo in pari quota 50%, IVA al 4% 4.000,oo, quindi 2.000,oo ciascuno.
    Se sul nuovo acquisto le imposte da pagare sono 2.100,oo ne devi solo 100,oo, quelle già versate non le devi pagare di nuovo, se invece le imposte sul nuovo acquisto sono 1.900,oo le 100,oo che dovresti recuperare le porti in detrazione sulla denuncia dei redditi.
    Mentre le imposte che avresti dovuto pagare se non riacquistavi, la differenza dal 4% al 10% ti vengono restituite subito dal Notaio che te le ha trattenute.
    Spero di esserti stato di aiuto, se hai altre domande non esitare a chiedere.
     
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  5. marcu

    marcu Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta molto esauriente, sei stato di molto aiuto!
    Ho ancora tre dubbi da chiarire se non disturbo.
    1- ex: prezzo d'acquisto casa 125.000 €, rendita catastale 60.000 €.
    quale dei due valori devo moltiplicare per 115?
    2- ex: mutuo erogato € 130.000
    mi spieghi per favore il calcolo che devo fare per calcolare l'imposta sostitutiva che dal 0,50%
    passa al 2%? devo pagare alla banca la differenza tra i due risultati?
    3- ex: valore casa dichiarato 125.000 € (IVA 4% 5000 € da dividere per la mia quota quindi 2500 €)
    compro una nuova casa da solo di valore 135.000 € (IVA 4 % 5400 €), l'IVA che dovrò versare all'atto di
    acquisto della nuova casa sarà pari a 5400 - 2500 = 2900 €? Mi viene poi restituita la mia quota del 6%
    data al notaio al momento della vendita della casa cointestata?
    Nel caso in cui ricompro una nuova casa dopo un anno, pago il pieno valore dell'IVA al 4%? e non mi viene
    restituita la mia quota del 6% data al notaio al momento della vendita della casa cointestata?
    Scusami ancora per il disturbo ma non capisco molto in questo ambito, e vorrei invece farmi un quadro chiaro in testa.
    Grazie mille!;)
     
  6. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Cercherò di farti un quadro completo.
    La rendita catastale si moltiplica x 115 nel caso in cui la compravendita viene fatta tra privati e l'imposta di registro si calcola al 3% + spese di registro che sono nelle misura fissa di € 168,oo ipotecaria se ce un mutuo, + 168,oo catastale ( fisse ).
    Come nel tuo caso, quando si acqiusta da un'mpresa si paga il 4% IVA, sull'intero importo dichiarato + spese di registro € 168,oo ( fisse ) + 168,oo catastale ( fisse ) + 168,oo ipotecarie se ce un mutuo.
    L'importo dichiarato e l'IVA versata li trovi sicuaramente sull'atto di acquisto.
    La differenza sull'imposta sostitutiva sul mutuo di € 130.000,oo è; € 1950.
    € 130.000,oo x 0,50% = € 650,oo ----- € 130.000,oo x 2% = € 2.600,oo ---- 2.600,oo - 650,oo = 1.950,oo
    Fai attenzione, dietro la legge Bersani del 2008 non sono più dovute alle Banche, le penali per estinzione anticipata. Alcuni istituti non fanno nemmeno pagare la differenza sull'imposta sostitutiva sul mutuo e nemmeno gli interessi maggiorati. Quando andrai a parlare con la tua banca fagli presente queste cose. PUGNO DI FERRO. :)
    Tutti gli esempi che hai fatto sono corretti, quando acquisterai di nuovo, porta al Notaio ( sempre che non usi lo stesso, cosa che vivamente ti consiglio ) l'atto di vendita della tua casa precedente, sarà lui in base a quello a rifarti tutti i conteggi.
    Nel nuovo atto devi esercitare dinuovo il diritto di prima casa e che hai venduto un'altro immobile e stai ricomperando entro i 12 mesi, queste cose devono essere tutte scritte nel nuovo atto e se non usi lo stesso Notaio, lui le deve sapere, altrimenti perdi tutto.
    Se non riacqisti entro 12 mesi perdi ugualmente tutto.
    Se non usufruisci dello stesso Notaio, una volta che avrai concluso l'iter e comunque se riavrai comprato entro 12 mesi, devi recarti dal Notaio con il quale hai venduto la tua prima casa, con l'atto di acquisto del nuovo immobile e ti restituisce le imposte che gli hai precedentemente lasciato in garanzia.
    Va sempre tutto bene ma cosa che comunque ti consiglio di nuovo vivamente, per evitare sorprese o incomprensioni, serviti dello stesso Notaio.
     
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  7. marcu

    marcu Nuovo Iscritto

    Scusami ma faccio ancora confusione su una cosa:
    - ho comprato da impresa una abitazione e l'importo dichiarato sull'atto di compravendita è di € 135.000,00 + IVA 4%.
    La rendita catastale dell'immobile + box e cantina è pari a € 512,00 .
    se la rivendo entro un anno devo pagare il 6 % di 135.000,00 €,
    oppure il 6 % di 512,00x115= 58.880,00 € ?

    - Riguardo le penali per l'estinzione anticipata del mutuo e la differenza dell'imposta sostitutiva, potresti gentilmente dirmi dove trovo il passaggio del decreto bersani 2008 che mi viene utile quando lo devo far presente alla banca? hai un sito da indicarmi?

    Grazie mille....:D
     
  8. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    La differenza di imposta la devi calcolare sull'importo dichiarato in atto, ossia 135.000,oo.
    Nel link qui sotto puoi trovare tutta la normativa e le leggi sul decreto bersani inerente ai mutui.

    decreto bersani mutuo

    CIAO ...
     
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  9. marcu

    marcu Nuovo Iscritto

    Grazie infinite per tutte le risposte e per avermi chiarito le idee.
    ...ed anche per la pazienza.
    Ciao
     
  10. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Di nulla è stato un piacere... :daccordo:
    La cosa importante è che faccia i tuoi passi in maniera preparata, cosi puoi commentare, dire la tua e scegliere la soluzione migliore.

    In bocca al lupo x tutto.... :D
     
  11. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Scusate se mi intrometto....ma i 5 anni decorreno dal giorno dell'atto o dal giorno in cui e' materialmente avvenuto il cambio di residenza. Io ha venduto dopo i 5 anni dall'atto ma in teoria mancavano ancora 3 mesi per i 5 anni dal passaggio di residenza.
     
  12. 1myname

    1myname Nuovo Iscritto

    Tutti e due.
    Per quanto riguarda le aggevolazioni prima casa si parte dal giorno dell'acquisto a quello della vendita.
    Per il plus valore si guarda la residenza. Per non incorrere in tale tassazione il periodo di residenza deve essere superiore del 50% tra il periodo che intercorre tra quello di acquisto e quello di vendita.
     
  13. pierugo

    pierugo Membro Junior

    oops. io ho acquistato a marzo 2005 e ho venduto luglio 2011. La residenza presso l'abitazione che ho venduto tuttavia l'ho portata a ottobre 2005. Rischio qualcosa? Se si cosa mi suggerisci di fare?
    Sono nei casini?!?!
     
  14. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Scusa mi sono sbagliato ... ho acquistato a fine marzo 2006 e la residenza l'ho portata a ottobre 2006!.
     
  15. beppebre

    beppebre Membro Attivo

    Da marzo 2006 (acquisto) a luglio 2011 (vendita) sono passati più di cinque anni, per cui non devi pagare tasse sull'eventuale plusvalenza. E non decadi da eventuali agevolazioni per l'acquisto della prima casa.
    Che tu fossi residente nella casa o meno non ha importanza.
     
  16. pierugo

    pierugo Membro Junior

    Ciao e grazie per la risposta. Piu' su ho letto che per la plusvalenza si considera il periodo di residenza per cui durante il periodo sono stato residente per poco meno di 5 anni. Comporta qualcosa?
     
  17. beppebre

    beppebre Membro Attivo

    No se tra l'acquisto e la vendita sono passati più di 5 anni.
    Essere o meno residenti ha importanza solo per vendite effettuate prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto. In caso di vendita infraquinquennale per non essere soggetti alla tassazione della plusvalenza è richiesta la residenza per un periodo superiore alla metà del tempo trascorso tra acquisto e vendita.
     

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