Dubbi per la stesura di un nuovo contratto con cedolare secca

[bertuz]

Ciao a tutti!
Sto scrivendo una bozza di contratto 4+4 per il futuro locatore. Poiché questo è il mio primo contratto vorrei una vostra opinione su alcuni punti specifici:

questo punto riguarda la cedolare secca, con eventuale diritto di passare all'altro sistema:

1.Così come specificato al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, in riferimento all'Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di esercitare in qualsiasi momento, la parte locatrice rinuncia espressamente all'applicazione degli aggiornamenti del canone di cui sopra nonché a qualsiasi altro titolo e comunica contestualmente al conduttore l'opzione per il regime di tassazione della “cedolare secca”, restando così esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore analoga comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro;
nel caso di revoca scritta della scelta di regime di tassazione della “cedolare secca”, le parti convengono che il canone di affitto sia aggiornato annualmente, per richiesta del locatore, in base alla variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati nella misura del 100%, con riferimento all'anno precedente.

l'appartamento è in un condominio dove riscaldamento, pulizia scale, luce ascensore, etc. sono una spesa condominiale da dividere tra i vari appartamenti ogni tot mesi e di cui ovviamente non so preventivarne esattamente la cifra. Per questo ho optato per una quota mensile e un eventuale saldo dell'eccesso o del difetto non appena abbia una bolletta in mano. Potreste consigliarmi se la stesura sembra sufficiente o dovrei essere più esplicito in questo punto?

1.Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) sono quantificate approssimativamente in € XX,XX ( virgola zero zero) mensili e saranno pagate previo accordo tra le parti.

Optando per la cedolare secca, non dovrebbero esserci spese annuali di registro. Ma pensando, come detto sopra, di un possibile cambio, ho scritto questo punto (in pratica da un vecchio contratto ho copiato questo punto aggiungendo "EVENTUALI"). Vi pare ok?

1.Le eventuali spese per la stesura e la registrazione del presente contratto, nonché l'imposta annuale di registro, sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

grazie mille per questo splendido forum e buon inizio settimana!

 

[mapeit]

1. Per questo ho optato per una quota mensile e un eventuale saldo dell'eccesso o del difetto non appena abbia una bolletta in mano. Potreste consigliarmi se la stesura sembra sufficiente o dovrei essere più esplicito in questo punto?


2. Optando per la cedolare secca, non dovrebbero esserci spese annuali di registro. Ma pensando, come detto sopra, di un possibile cambio, ho scritto questo punto (in pratica da un vecchio contratto ho copiato questo punto aggiungendo "EVENTUALI"). Vi pare ok?


grazie mille per questo splendido forum e buon inizio settimana!

1. Per le spese condominiali puoi scrivere che mensilmente, unitamente ai canoni di locazione, saranno versati degli acconti calcolati sul consuntivo condominiale dell'esercizio precedente e che per il primo anno si quantificano di comune accordo in Euro XX,XX.

2. Il punto va bene ma puoi aggiungere anche che saranno interamente a carico dell'inquilino le eventuali imposte di bollo (poiché la legge prescrive che solo le imposte di registro siano a carico per metà tra locatore e conduttore) nonché i bolli relativi a eventuali quietanze richieste dall'inquilino.

 

[bertuz]

ottime dritte, grazie!
Ho riscritto la parte sulle bollette in modo più dettagliato. Mi sapresti dire se può andare? Ho paura di scrivere qualcosa che in giuridichese dà luogo a malinterpretazioni che possono ritorcermi contro, per quanto gli inquilini siano fidati e pacifici (non si sa mai!)

1.Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) restano totalmente a carico del conduttore, per le quali verserà un acconto di € 60,00 (sessanta virgola zero zero ) unitamente al canone mensile; eventuali rimanenti spese condominiali saranno calcolate sul consuntivo condominiale e saranno pagate unitamente al canone mensile; nel caso gli acconti versati eccedano le spese condominiali calcolate sul consuntivo condominiale, saranno detraibili dal canone mensile.

in linguaggio da strada: paghi queste bollette anticipandomele. Se, appena arrivano, non bastano i soldi, te li chiedo in più con la prossima mensilità. Se eccedevano, allora pagherai la mensilità ridotta dell'eccedenza il prossimo mese.

 

[Nemesis]

ma puoi aggiungere anche che saranno interamente a carico dell'inquilino le eventuali imposte di bollo (poiché la legge prescrive che solo le imposte di registro siano a carico per metà tra locatore e conduttore)

L'art. 8 della legge n. 392/78 prevede altro. E l'imposta di bollo sugli esemplari del contratto da sottoporre a registrazione, costituisce una delle "spese di registrazione" (oltre a non essere "eventuale").

 

[mapeit]

Non intesterai mica le bollette di gas, luce e acqua a te per poi fartele rimborsare ? Lascia che se le intesti l'inquilino, se un domani non ti paga più l'affitto almeno che si paghi i consumi.
Per il resto la formula mi sembra di difficile gestione.
Se l'inquilino fa un RID (addebito in banca fisso per l'affitto) gli è impossibile andare ogni mese a variare l'importo.
Prevedi pertanto un importo comprensivo di canone ed acconto spese mensile, quest'ultimo calcolato sul consuntivo dell'esercizio precedente (ad es. se le spese a carico dell'inquilino per riscaldamento, pulizia scale ecc. dell'esercizio precedente erano di 1.200 Euro/anno, prevedi un acconto di 100 Euro mensili), che verranno conguagliate a parte una volta reso noto il consuntivo dell'esercizio in corso, quindi una volta all'anno.

 

[bertuz]

no no, luce acqua gas ovviamente no! Ma le spese condominiali (che comprendono ad esempio il riscaldamento centralizzato) sì, arrivano a me! Per questo faccio pagare mensilmente qualcosa e poi, quando ci sono i conteggi da parte dell'amministratore, vedo se hanno pagato di più o di meno (appunto con il consultivo condominiale).
Effettivamente hai ragione, basarsi sul canone mensile è un po' limitante, meglio lasciare libertà su come pagare in quel caso! Tolgo la formula "nel canone" grazie!

 

[bertuz]

ecco qui la versione finale (rimane una proposta di contratto). Ti ringrazio tantissimo per le dritte! Sono al mio primo contratto e mi mancano parecchie competenze

Restano totalmente a carico del conduttore le spese per luce, gas, acqua, rifiuti solidi; le altre spese condominiali (luce giro scale, riscaldamento, ascensore, pulizia scale) restano totalmente a carico del conduttore, per le quali verserà unitamente al canone di locazione mensile un acconto mensile stimato in base al consuntivo condominiale dell'esercizio precedente pari a € 60,00 (sessanta virgola zero zero); non appena reso noto il consuntivo dell'esercizio in corso, sarà conguagliato l'importo esatto attraverso un bonifico bancario.

 

[teofilatto]

ci siamo

 

[adimecasa]

ci sono anche uffici immobiliari che fanno questi contratti, e te lo registrano anche con qualche €. senza dover rischiare di fare degli errori che possono essere controproducente ciao

 

[teofilatto]

io mi rivolgerei ad un avvocato
ce n'è uno molto attivo sul forum