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  1. g210482

    g210482 Membro Ordinario

    Buongiorno a tutti,
    in questi giorni dovrei stipulare un contratto 4+4 a cedolare secca, non mi sono chiari pochi punti, sono
    un po confusi, qualcuno può aiutarmi a capire? Grazie mille anticipatamente a tutti quelli che mi chiariranno le idee.


    1) TEMPISTICHE DI DISDETTE O RINNOVI VARI.

    - Si può chiedere di abbassare tutte le tempistiche di preavviso, rinnovi contrattuali, disdette ecc.. da 6 mesi (tempo previsto dal contratto standard) a tre? Comunque si può trattare?



    2) PUNTO 4 del contratto dice:

    4- La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta dall’art. 3 del D.Lgs.23/2011 denominata “cedolare secca”, riservandosi, tuttavia, la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da esercitarsi a mezzo raccomandata A.R. prima della scadenza dell’annualità contrattuale. ---------------------------------------------------------------------------

    L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT. Se in futuro il Locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% (di cui la metà a carico del Locatore e metà a carico del Conduttore), e verrà applicato l’aumento del canone in base all’indice ISTAT nella misura della variazione relativa in aumento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatesi rispetto al mese precedente quello di decorrenza del presente contratto


    Il contratto è con cedolare secca, ma se vuole il proprietario locatore può cambiare sistema transitando verso il sistema tradizionale e viceversa anno per anno. In caso dovesse decidere di cambiare regime fiscale del contratto da cedolare secca a ordinario dice che dobbiamo pagare l’imposta di registro del 2% e sarà applicato un aumento del canone in base all’indice istat nella misura della variazione relativa in aumento all’indice dei prezzi al consumo ………..la domanda è:


    - Con la cedolare secca noi non paghiamo spese di registrazione e di rinnovo, il canone dell’affitto è bloccato e non si paga ne il 2% di imposta di registro e ne gli aumenti dell’indice istat, ma se il proprietario decidesse di entrare nell’annualità successiva al regime ordinario, lui ha il potere di aumentare eventualmente anche il canone di affitto? Oppure ha solo il potere di cambiare regime fiscale senza però toccare il canone che rimane bloccato per i 4 più 4?


    - Eventualmente dovesse avere il potere (transitando al regime fiscale ordinario) di aumentare il canone di affitto,si può pretendere una clausola che in caso di aumento del canone dice che i conduttori possono recedere in qualsiasi momento dandone comunicazione scritta con un preavviso di due mesi?


    - In caso di recesso anticipato dei conduttori, in regime di cedolare secca non si pagherebbe nulla, se fossimo nel regime fiscale ordinario bisognerà pagare anche le spese di recesso?




    3) CAPARRA

    11- A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il Conduttore versa al Locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) la somma di Euro=750,00=(settecentocinquanta/00), pari ad una mensilità, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare, degli arredi e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.


    - Cosa vuol dire non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali? Cioè che le 750 euro produrranno interessi?
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se c'è accordo tra le parti, tali termini si possono sia ridurre che aumentare



    Il locatore ha la facoltà di applicare l'adeguamento del canone dall'annualità successiva a quella in cui rinuncia al regime della cedolare secca.

    Pretendere no. La puoi proporre e sentire che ne pensa il locatore.

    Sì, metà ciascuno (67 Euro totali)

    Che la caparra non serve a coprire i canoni di locazione (quindi nel momento in cui si decide di andare via bisogna pagare il canone fino alla fine de contratto), bensì eventuali danni all'immobile e al suo contenuto.
    «I» 750 Euro (e non «le», la parola Euro è di genere maschile) producono annualmente interessi al tasso legale (attualmente lo 0,5% annuo) che il locatore può corrispondere al termine di ciascun periodo o al termine della locazione.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  3. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Farei una rettifica al punto 2)

    Le spese di registrazione del contratto e successive annualità e proroghe sono per legge ripartite al 50% tra locator e conduttore.

    Ma le imposte di registro per recesso anticipato, normalmente sono a carico di chiede il recesso.

    Confermo che ciò sussiste solo se non si è in regime di cedolare secca.

    La scelta sulla cedolare è a discrezione del locatore: se intende adottarla, è estremamente improbabile che col tempo cambi idea e porni alla tassazione ordinaria, per ora molto più sfavorevole:

    inoltre da molto tempo gli indici Istat subiscono , anche per scelte politiche, variazioni minime: quest'ultimo anno addirittura negative.... Se le cose dovessero cambiare in modo drastico, ... i problemi primari sarebbero altri.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  4. g210482

    g210482 Membro Ordinario

    Grazie mille per i chiarimenti.
    molto utili e dettagliati.
    Un saluto
     

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