Richiesta eccessiva di documentazione edilizia per rilascio mutuo.

[albatros]

Salve,voglio postare questo problema che mi sta dando non pochi grattacapi.
Sto vendendo un appartamento regolarmente censito in Catasto,situato nel centro storico di Roma,abbiamo gia' fatto il preliminare in febbraio e bisognerebbe rogitare entro il 30 giugno.Sono sorti dei problemi con la Banca che dovrebbe erogare il mutuo all'acquirente.Il perito della banca ha effettuato un sopralluogo all'inizio di maggio e ha bloccato l'erogazione del mutuo in quanto la planimetria è difforme dallo stato attuale e pretende a sostegno della pratica,il certificato di abitabilita'(l'edificio è degli anni 30),oppure documento storico equipollente che dimostri che tale fabbricato fosse gia' adibito a civile abitazione,oppure la licenza edilizia.Da informazioni prese da notai,la casa è tecnicamente vendibile,perche' non solo è ante 67,ma addirittura è anteriore al 1934,per cui è un eccesso di cautela della banca,che tra l'altro ha in mano una planimetria del 1939 che ho gia' prodotto.
Dato per scontato che regolarizzero' la planimetria con una CILA,(io la casa la comperai con un mutuo e la mia banca non fece problemi di sorta sulla difformita' sicuramente sbagliando),volevo chiedere a qualche avvocato iscritto,o a qualche utente che abbia avuto gli stessi problemi, se ,nel caso la compravendita dovesse saltare,visto che a termini di legge per il notaio i documenti in mio possesso sono sufficienti,(e anche per una banca che ho interpellato)ci siano le premesse per chiedere il doppio della caparra confirmatoria o addirittura essere soggetto io di tale richiesta.Nel preliminare è gia' stato inserita la postilla che si è privi di certificato.
Per non esasperare le cose,sto incaricando un tecnico per le ricerche storiche,ma oltre ad essere una ulteriore spesa,c'e' la possibilita' che non si trovi nulla...e allora che succede?

 

[salves]

Da informazioni prese da notai,la casa è tecnicamente vendibile,perche' non solo è ante 67,ma addirittura è anteriore al 1934

in quale anno hai acquistato?
il venditore che lo ha venduto a te quando l'aveva acquistato?
Qual'è la difformità riscontrata?

 

[albatros]

Ho acquistato nel 1994.Il precedente venditore aveva comprato nell'85.
La difformita' riguarda questioni tecniche,altezza bagno non adeguata causa presenza soppalco,angolo cottura scarsamente areato.Tutte sanabili comunque.

 

[salves]

Bene, il soppalco nel bagno e l'angolo cottura scarsamente aerato erano di già esistenti alla data del tuo acquisto oppure no.

 

[albatros]

si,io l'ho acquistata cosi' come è,e il perito della banca non fece alcun tipo di problema.
Dal 2010 è obbligatorio la piantina sia conforme,per cui dovrei fare la variazione in Catasto.La richiesta fuori del comune è che vogliono il certificato di agibilita',oppure un qualcosa che identifichi la destinazione in origine.L'ingegnere di fiducia incaricato mi dice invece che è sufficiente produrre la planimetria che ho del 1939 in quanto a quell'epoca il CATASTO ERA GIA' PROBATORIO.

 

[salves]

Premesso che il catasto da probatorio non può diventare probatorio quando non è stata emanata alcuna norma che lo modifica.

Cosa penso che sia potuto succedere, la banca precedente all'epoca del tuo acquisto ovviamente non aveva le normative attuali sull'erogazione dei mutui, quindi dal 1994 ad oggi sono 19 anni di differenza.

Quindi all'epoca piccole differenze venivano risolte con una presentazione della planimetria asseverata da tecnico della parte richiedente il mutuo, per poi essere avallate dal perito della banca, questo almeno per quanto riguarda la mia personale esperienza avvenuta realmente in situazioni dell'epoca e nella mia zona.

Adesso visti i vari episodi accaduti ogni banca si riserva proprie garanzie che non si trovano uguali da banca a banca.

C'e da dire che le valutazioni di un immobile sono del tutto personali e non hanno mai coincidenze esatte tra tecnico e tecnico perchè uno considera alcuni parametri all'interno di una generalità comune di valutazione l'altro ne considera ancora di più e quindi ogni uno da una valutazione, inoltre possono essere date delle precise considerazioni da fare su direttiva bancaria, ecco perche il tecnico che ha valutato per il tuo mutuo ha dato parere favorevole e l'attuale tecnico ha chiesto il certificato di agibilità.

Inoltre è potuto succedere che il tecnico abbia ritenuto che le difformita riscontrate siano state realmente realizzate dopo il tuo acquisto, non so se è stato questo il tuo reale caso.

Per quanto riguarda l'abitabilità su un edificio esistente sin dagli anni 30 si può ottenere mediante solo la certificazione di un ingegnere e/o architetto che asseveri mediante documentazione da presentare al locale genio civile di apposita documentazione che la struttura cosi come realizzata è conforme agli indici all'epoca della sua realizzazione e che gli stessi soddisfano le attuali norme tecniche per le zone sismiche. Questo certificato asieme a quelli sulla regolarità urbanistica, catastale, sanitaria ed impianti permettono il rilascio dell'attuale aibilità che sostituisce l'abitabilità dell'epoca.

Per poter redarre l'asseverazione occorre che l'ingegnere o architetto visioni tutte le strutture componenti l'edificio non ti nascondo le difficoltà operative che riscontrerà nell'accedere all'interno delle altre proprietà.

Una soluzione più veloce della situazione è ricercare un ente erogatore del mutuo, banca o finanziaria che sia che non richieda il certificato di agibilità come elemento principale per l'erogazione del mutuo.

 

[albatros]

Premesso che il catasto da probatorio non può diventare probatorio quando non è stata emanata alcuna norma che lo modifica.

Scusa,non ho capito quello che volevi dire.

Per quanto riguarda l'abitabilità su un edificio esistente sin dagli anni 30 si può ottenere mediante solo la certificazione di un ingegnere e/o architetto che asseveri mediante documentazione da presentare al locale genio civile di apposita documentazione che la struttura cosi come realizzata è conforme agli indici all'epoca della sua realizzazione e che gli stessi soddisfano le attuali norme tecniche per le zone sismiche. Questo certificato asieme a quelli sulla regolarità urbanistica, catastale, sanitaria ed impianti permettono il rilascio dell'attuale aibilità che sostituisce l'abitabilità dell'epoca.

Ti posso dire che l'appartamento in questione è una pertinenza che sorge nel cortile condominiale,è una costruzione a se stante indipendente composta da due appartamenti(ex casa del portiere).Sarebbe necessario visionare tutto lo stabile?
La soluzione che suggerisci è quella che sto praticando,cercare di far cambiare banca all'acquirente,in quanto sono ormai sicuro che è un'eccesso di pignoleria del perito.

 

[salves]

Scusa,non ho capito quello che volevi dire.

Il catasto non e mai stato probatorio in tutta Italia tranne che nel trentino.

l'appartamento in questione è una pertinenza che sorge nel cortile condominiale,è una costruzione a se stante indipendente composta da due appartamenti(ex casa del portiere).Sarebbe necessario visionare tutto lo stabile?

No, solo l'edificio che è composto dai due appartamenti.