Gli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno
dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione.
I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono
aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.
Se due costruzioni
non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.
Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.
Prima eccezione
La Cassazione, con la
sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.
Questo vale solo però nel caso in cui il
regolamento ediliziolocale non abbia fissato le distanze minime.
Seconda eccezione
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'
usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.
Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una
sentenza.
Vale la pena osservare che il principio della prevenzione, nei rapporti tra privati, opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata
senza la prescritta concessione e quindi sia illegittima dal punto di vista urbanistico
[14].
Infatti la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e
non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici.
In altre parole la concessione in sanatoria ha valore nei soli confronti della la pubblica amministrazione in quanto il rilascio della stessa, ai sensi degli artt. 31 e ss. della legge n. 47/85, non comporta alcuna deroga alla disciplina urbanistica limitandosi a disciplinare la regolarizzazione delle opere dal punto di vista amministrativo, penale e fiscale per fini di interesse pubblico, con la conseguenza che nelle controversie tra privati confinanti, in ipotesi di violazione delle norme di cui all’art. 873 c.c., non assume valenza scriminante
[15].
Principio riafferamato con ultima sentenza dalla medesima Cassazione
Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 25 settembre 2013 n. 21947
secondo la quale, appunto, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 c.c., i provvedimenti amministrativi concessori o di sanatoria edilizia, esplicando i loro effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non hanno incidenza nel rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 c.c. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici.
Peraltro, su un piano più ampio, è stato statuito (cfr. Cass. n. 2658 del 1999 e Cass. n. 992 del 2008) che la sanatoria prevista dagli artt. 31 e seguenti della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e 39 della legge 23 dicembre 1994 n. 724 (cosiddetto condono edilizio) e quella rilasciata ai sensi dell’art. 13 della medesima legge n. 47 del 1985, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, non valgono a mutare la normativa in concreto applicabile e non privano il proprietario del fondo contiguo leso dalla violazione delle norme urbanistiche edilizie, del diritto di chiedere ed ottenere l’abbattimento o l’arretramento dell’opera illegittima.
Pertanto in base a quello che hai potuto leggere, la cresta al tuo vicino gliela puoi fare abbassare indubbiamente.
E' chiaro che bisogna adire per vie legali. E prima che passino 20 anni.
