Contratto 4+4 : è possibile richiedere un canone diverso dopo i primi 4 anni?

[perlan]

Ho una casa che mi è stata chiesta in affitto per uso abitativo. Il contratto 4+4 da stipulare prevede il rinnovo tacito dopo i primi 4 anni. Poichè penso di dover applicare la cedolare secca, vorrei però inserire nel contratto d'affitto la clausola che dopo i primi 4 anni l'affitto dovrà essere maggiorato (del 10 % per esempio). Chiedo quindi qualche delucidazione in merito ( se poi la discussione esiste già, se gentilmente me la potete indicare).Grazie

 

[jerrySM]

vorrei però inserire nel contratto d'affitto la clausola che dopo i primi 4 anni l'affitto dovrà essere maggiorato (del 10 % per esempio).

A prescindere che si opti per il regime di cedolare secca o ordinario una tale clausola sarebbe nulla. Al termine del primo periodo di locazione il contratto, in assenza di disdetta da parte del conduttore o solo per i casi previsti per legge da parte del locatore, il contratto si considera rinnovato ALLE STESSE CONDIZIONI per ulteriori 4 anni.
Detto questo, se opti per la cedolare secca, il canone non può essere modificato, neanche per adeguarlo all'indice istat. Puoi sempre revocare l'opzione della cedolare secca, in tal caso potresti applicare l'adeguamento nella misura del 75% dell'indice ISTAT, se non previsto diversamente a contratto, non certo nella misura del 10%

 

[perlan]

Ringrazio per l'intervento e sempre in riferimento all'argomento, cercando in internet , qualcuno ha ipotizzato (indipendentemente dalla opzione per la cedolare secca) di poter stabilire nel contratto uno sconto sul canone per i primi tre anni e quindi un aumento per il quarto anno, sconto che non verrà concesso per i successivi quattro anni. Vi sembra reale e priva di conseguenze una tale ipotesi? Ciao

 

[Nemesis]

qualcuno ha ipotizzato (indipendentemente dalla opzione per la cedolare secca) di poter stabilire nel contratto uno sconto sul canone per i primi tre anni e quindi un aumento per il quarto anno, sconto che non verrà concesso per i successivi quattro anni. Vi sembra reale e priva di conseguenze una tale ipotesi?

Quell'ipotesi è legittima per i soli contratti per uso diverso dall'abitativo.

 

[jerrySM]

Quell'ipotesi è legittima per i soli contratti per uso diverso dall'abitativo.

Anche io sapevo così, poi ho trovato questo articolo:
http://www.diritto24.ilsole24ore.co...-e-legittimo-laumento-graduale-del-canone.php
in cui sembrerebbe che tale possibilità possa essere adottata anche per le locazioni ad uso abitativo.
Sempre se e solo se la variazione del canone "non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392". Condizione indispensabile deve sempre essere quindi quella che "l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale".
Che non mi sembra il caso esposto dell'utente perlan. Quindi la risposta in questo caso è sempre no.

 

[Nemesis]

Sempre se e solo se la variazione del canone "non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392". Condizione indispensabile deve sempre essere quindi quella che "l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale"

Che è contenuta nella Sentenza Cass. civ. Sez. VI, 17 maggio 2011, n. 10834, riguardante una causa relativa a un contratto per uso diverso da quello di abitazione. D'altronde, l'art. 32 della legge n. 392/1978 è inserito nel Capo II di quella legge, intitolato "LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE".

 

[jerrySM]

"LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI ABITAZIONE".

Si questo lo abbiamo capito, ed è facilmente rilevabile dalla lettura dell'articolo linkato.
Quello che volevo sottolineare è la parte iniziale dell'articolo stesso:
"Il Tribunale di Milano con sentenza del 4 marzo 2013 ha affermato la legittimità anche nelle locazioni per uso abitativo, della pattuizione contrattuale di aumenti del canone graduali e differenziati nel tempo"

In pratica il tribunale di Milano non è stato della tua stessa opinione quando hai affermato:

Quell'ipotesi è legittima per i soli contratti per uso diverso dall'abitativo.

Tutto qui. Giusto per completezza di informazione.

 

[Nemesis]

Quello che volevo sottolineare è la parte iniziale dell'articolo stesso:
"Il Tribunale di Milano con sentenza del 4 marzo 2013 ha affermato la legittimità anche nelle locazioni per uso abitativo, della pattuizione contrattuale di aumenti del canone graduali e differenziati nel tempo"

Sì, alle condizioni indicate nella stessa sentenza. La quale contiene una citazione di un'altra sentenza del giudice nomofilattico, relativa ad altra tipologia di contratti.