U

User_21955

Ospite
Buongiorno.
IL mio stabile è composto da 3 blocchi condominiali: uno da 8, uno da 5 e uno da 3 unità immobiliari.
I 3 condominii hanno in comune solo l'entrata, mentre due su tre hanno in comune anche un cortiletto interno.
Per queste parti comuni si può parlare di supercondominio? E' necessario l'amministratore del supercondominio, limitatamente ovviamente alla gestione delle parti comuni del supercondominio?
Grazie.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
ciascun edificio essendo separato dagli altri, pur avendo in comune lo stesso numero civico può avere autonomia amministrativa. Dopo di che ci sono parti comuni a tutti e tre gli edifici: l'ingresso, la sua illuminazione e pulizia, i vialetti che portano a ciascun edificio, la loro pulizia ed illuminazione, i cortili interni (bisona vedere se sono pertinenze esclusive) la loro pulizia ed illuminazione, l'eventuale tassa del passo carraio, l'allaccio in fognatura, ecc... ecc... vanno gestiti da un professionista che gestisce le parti comuni ai tre comdomìni cioè un supercondominio.
 
U

User_21955

Ospite
zie per la risposta, è come pensavo.
Nessuno dei singoli blocchi condominiali raggiunge il numero minimo per rendere obbligatorio un amministratore.
Credo che si possa parlare di eventuale obbligatorietà di amministratore per il supercondominio, quindi limitatamente alle parti comuni dello stesso. E' così?
Lo chiedo perchè un condomino (l'ultimo arrivato, tra l'altro con meno millesimi di tutti) insiste nel dire che il condominio è unico, composto da tutti i proprietari dei tre blocchi, per cui vuole fare lavori di riparazione che riguardano il suo blocco solo se viene nominato un amministratore.
Abbiamo cercato di spiegargli che la cosa riguarda, nel caso, solo i proprietari del suo blocco: non c'è verso, minaccio di rivolgersi al tribunale per farsi assegnare un amministratore d'ufficio, perchè secondo lui il condominio è unico e formato da più di 8 proprietari.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
In effetti se si facesse un condominio unico, e nulla lo vieta visto l'unico ingresso su strada, sareste obbligati ad avere un amministratore in quanto più di 8 condòmini, così risolvereste il problema dell' amministrazione delle cose comuni ai tre fabbricati. Inoltre essendo più di 10 condòmini dovreste dotarvi del Regolamento di Condominio.
L'ultimo condomino arrivato ha torto nel senso che le spese che riguardano solo il fabbricato nel quale abita sono da suddividere tra i proprietari. Se c'é da rifare il tetto, o da riammodernare l'ascensore, sostituire un pluviale ecc... ecc... le spese si ripartiscono tra i condòmini del palazzo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Provo a dare una risposta.
Lo stato di condominio, non è solitamente una situazione opzionale: o è, o non è.
Nel vostro caso occorre risalire al titolo originario del terreno ed ai successivi passi.

Se la costruzione dei tre edifici è stata fatta su un unica particella di terreno non preventivamente frazionata, tutti voi appartenete ad un unico condominio.
E condividerete, salvo specificazioni in atti, il condominio del terreno, nelle aree di uso comune ecc.

Essendo poi i tre fabbricati sostanzialmente distinti, potrete semmai considerare i rispettivi 3 "sottocondomini", che verranno presi in considerazione per gli interventi che riguardano esclusivamente le suddette costruzioni (scale, tetto, ascensore facciate).
Non sappiamo nulla della situazione del riscaldamento: se sia centralizzato, unico o separato per i 3, o addirittura individuale per singola u.i.

Non direi che il condomino dissidente abbia torto a pretendere un unico amministratore, se sussistono le condizioni sopraddette.
E non mi pare aver letto che abbia detto che intende ripartire la spesa su tutti e tre gli stabili, ma solo evidenziare l'anomalia della amministrazione.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Lo stato di condominio, non è solitamente una situazione opzionale: o è, o non è.
come dice il prof.@Nemesis: per fare un condominio basta essere i due proprietari. Un edificio di un piano fuori terra, con un portone su strada che da su un androne sul quale si aprono gli ingressi di due u.i. queste formano un condominio. Che poi queste due u.i. non siano obbligate ad avere un amministratore ed un regolamento di condominio questo è un altro paio di maniche.
Se nell'esempio citato l'u.i. di destra è composta da5 camere, doppi servizi, ed affacci su tre prospetti dell'edificio e l'u. i. di sinistra ha solo3 camere, un servizio, e affacci su due prospetti dell'edificio, converrai che per la partecipazione alle spese comuni ordinarie e staordinarie bisogna creare una tabella millesimale delle proprietà perché non sarebbe giusto dividere a metà le spese di rifacimento del tetto o di pitturazione delle facciate, come pure quella della ripartizione dell'energia elettrica per l'illuminazione dell'androne.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
converrai che per .......

Convengo su tutto, ovviamente.
ma non mi riferivo alla ripartizione delle spese.

Mi pare che il punto da cui partire sia :
Lo chiedo perchè un condomino (l'ultimo arrivato, tra l'altro con meno millesimi di tutti) insiste nel dire che il condominio è unico, composto da tutti i proprietari dei tre blocchi, per cui vuole fare lavori di riparazione che riguardano il suo blocco solo se viene nominato un amministratore.

E' abbastanza chiaro che il dissidente intende chiarire se si è di fronte ad un unico condominio con tre sottocondomini con gestione separata, o 3 condomini indipendenti, con una comunione di supercondominio solo sulle parti comuni.

La domanda non è banale, perchè nel primo caso scatterebbe l'obbligo di avere un amministratore, un regolamento di condominio, e come prima conseguenza la formulazione di tabelle millesimali che oggi mancano.

La necessità di avere tabelle millesimali ci sarebbe comunque, ma senza amministratore e condòmini in ordine sparso, sembra chiaro che non la otterranno mai.

Ecco quindi che la vera domanda non è come ripartire le spese del suo blocco: lui fa leva sulla urgenza della riparazione, per risolvere il prblema dell'assenza di amministratore, RdC, millesimi.

Francamente mi sembra non abbia torto.

p.s.: aggiungo anche che dalla descrizione della comunione, sembrerebbe improbabile si sia di fronte a 3 condomini indipendenti, se tutti hanno accesso da un unico ingresso. Fa presumere una costruzione su unica particella non frazionata, salvo l titolo originario parli di servitù di passaggio, con un fondo servente gli altri due precedentemente frazionati.
 
Ultima modifica:

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
l' appartamento nel quale trascorsi la metà degli anni che mi ritovo ora era inglobato in una serie di 3 palazzine costruite con il piano Gescal nel 1952. Numero civico unico, ogni palazzina 3 scale, ogni scala 10 appartamenti, totale 90 famiglie più il portiere, che, nonostante il livello semipopolare del complesso, viveva in una villetta a se stante davanti alla quale si doveva per forza transitare per accedere agli appartamenti. Le prime due palazzine erano del Comune di Milano e gli abitanti erano affittuari. La terza palazzina, quella dove abitavo io, era sempre del Comune di Milano però gli assegnatari degli appartamenti erano a riscatto venticinquennale. Dopo circa 5 o 6 anni il Comune decise di trasformare in contratti a riscatto anche gli appartamenti delle prime due palazzine. La differenza del rapporto di proprietà con l'immobile sin da subito fu che la terza palazzina creò un amministratore mentre le prime due palazzine lo ebbero dopo i 5/6 anni. Per circa 25 anni ci furono due amministrazioni separate (gli amministratori erano interni a ciascun condominio), sebbene ad esempio, quando, nel 1961, fu installato il riscaldamento con i termosifoni (prima c'era la stufa,mio caro) la centrale termica era, ed è tuttora, unica ed era stata piazzata in una cantina della palazzina centrale. Quindi gli amministratori prima si incontavano tra di loro per discutere delle spese comuni e poi ciascun rendeva edotto i propri amministrati.
Quindi come vedi si possono avere due condomìni con un solo numero civico che insistono sulla medesima particella: dirò di più i proprietari degli appartamenti, a differenza della generalità dei condomìni, sono anche proprietari del suolo su cui sono costruiti gli edifici.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Luigi Criscuolo: credo ti stia rivolgendo a me. La discussione si fa interessante, almeno per me, quindi permettimi di ragionare sull'esempio che hai postato.
Tenendo ben in chiaro che non ho la pretesa della verità: vorrei però fondare le affermazioni su elementi di diritto certi, non su situazioni di fatto che non sono state sviscerate nel dettaglio.

1) Innanzi tutto non è molto chiaro cosa vuoi sostenere, sulla base degli elemneti riportati: se la conclusione fosse che:
come vedi si possono avere due condomìni con un solo numero civico che insistono sulla medesima particella
direi che la affermazione contiene una verità ed una inesattezza o incompletezza..

1) Che possano esserci due condomini distinti con il medesimo nr civico è certamente possibile, specie se i due condomini sono su due particelle distinte, con una delle due gravata di servitù di passaggio nei confronti del secondo.
2) Che due condomini insistano su una unica particella potrebbe essere vero o improprio: direi vero se è stato deliberato in passato un scioglimento del condominio unico iniziale, sulla base dell'art. 61 n.a.c.c.
Se invece fosse solo frutto di una prassi, dovuta ad una situazione contingente (unica proprietà comune Milano, con condizioni di riscatto e gestione dverse, secondo me rileverei una gestione non professionale e non aderente ai dettami sul condominio definite dal c.c.

Bisognerebbe fondarsi sugli art. 1117, 1119, e 1123 c. 3 che definiscono il condominio, anche rispetto alla semplice comunione.

In particolare in linea di principio una comunione diventa condominiale proprio quando è impossibile dividerne la proprietà: un classico condominio verticale avrà certamente il suolo ed il tetto con queste caratteristiche.
Nel tuo caso c'erano vari edifici distinti: certamente potevano diventare N condomini distinti, ma solo se così costituiti formalmente dall'origine, non per semplice abitudine o prassi: se nati come unico complesso di unico proprietario, corretto sarebeb stato considerare l'insieme dei 90 appartamenti come unico condominio: nulla vietava avere N distinti amministratori per gli N fabbricati, a patto di avere un amministratore di supercondominio per le parti comuni.

Però credo di comprendere ciò che hai descritto: conosco una situazione simile anche qui vicino a dove abito, in un grosso complesso ex Enpals: recentemente è stato messo n vendita con prelazione privilegiata agli inquilini l'intero complesso.
Li hanno un unic amministratore, 400 alloggi...., ma proprio per mancanza di deefinizione iniziale, sembra non essere stato chiarito di chi sia rimasta la proprietà dei vialetti, zone verdi, e percorsi di accesso: cioè delle parti super-comuni. io la leggo come mancanza di definizione che quando i nodi verranno al pettine porteranno solo una montagna di liti ed incomprensioni.
Ma l'ente previdenziale voleva liberarsi degli immobili, e di varie pendenze: ad esempio dover negoziare una sorta di sconto su consuntvi condominiali presentati.

Adesso tu mi dirai: cosa centra? Vero: ma hai mai visto un condominio normale dove gli inquilini contrattino la cifra da versare in conto spese condominiali?

In analogia leggendo il tu intervento ho avuto l'impressione che il Comune di Milano inizialmente fsse ben contento che ogni palazzina se la sbrigasse. Si è consolidata una prassi, quasi paragonabile all'usucapione, poi il tutto è stato venduto e oggi tutti sono abituati e convinti di vivere in condomini separati.

Io propendo per una linea che , come il titolo di proprietà, deve avere una continuità di passaggi: se i fabbricati nascono sotto una unica cappella, tali rimangono, fino a che non avvenga una formale divisione, meritevole di trascrizione, per definire correttamente lo status delle parti e servizi che rimarranno comuni ai condomìni distinti, (ufficializzata recentemente anche nel c.c. che introduce ufficialmente il supercondominio)

In sintesi:
io faccio le mie deduzioni partendo dalle condizioni iniziali, analizzando i vari passaggi
Tu sembra propenda per prendere atto di uno stato di fatto finale, e di li argomentare a ritroso.

Quale sia l'approccio corretto, lo vorrei proprio saper, perchè le conseguenze non sono sempre banali, specie di fronte alla presenza di edifici separati-separabili, o condomini orizzontali.
basta vedere quante domande-contestazioni nascono, riscontrabili anche qui su questo forum, per carenza di chiarezza iniziale e/o approssimazione nelle conclusioni.

Oggi sono intervenuto su tre discussioni che hanno proprio questo fattore comune:
ti segnalo le altre.
Soffitte e corridoio condominiale?!? | Pagina 2 | propit.it - Forum per la Casa
Viale privato, come ripartire la spesa impianto fognatura senza tabelle millesimali? | propit.it - Forum per la Casa

Scusa la lungaggine.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Vorrei aggiungere allo sproloquio precedente una considerazione già ribadita: a seconda di come viene valutato l'esito della domanda iniziale qui posta, sorge una sostanziale differenza tra propendere per una situazione o l'altra. In un caso scatta l'obbligo di aver un amministratore, regolamento e millesimi, nell'altro proprio il condomino minoritario vedrà sempre fatto tacere (magari solo per convenienza altrui) e non riuscirà mai a contare su regole prefissate e stabilite da terzi.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Alto