Apposizione canna fumaria su facciata

[Ubertino da Casale]

In qualità di condomino e titolare, conduco un'attività di ristorazione posta a piano terra di un condominio dove non sono presenti altri immobili a destinazione commerciale. Un condomino, lamentando odori sgradevoli, ha chiamato gli ispettori dell'Ufficio di Igiene, i quali, accertata l'esistenza di un sistema di smaltimento fumi a carboni attivi, hanno provveduto a segnalare lo stato di fatto al Comune di Torino che ha emesso una ordinanza che mi concede 90 giorni per la sostituzione del sistema in uso con quello a canna aspirante filtrata collegta con un condotto fumario da apporre sulla facciata condominiale comune retrostante, pena la revoca dell'autorizzazione sanitaria e la sospensione dell'attività commerciale, e che sia versato in atto l'assenso condominiale reso ai sensi di legge. Presento, come richiesto, una SCIA presso l'ufficio tecnico, rispettosa di disanze legali da balconi e finestre private e condominali poste sulla facciata, ma l'assemblea del condominio nega l'autorizzazione all'apposizione del condotto fumario aderente facciata secondaria senza neppure motivare chiaramente il proprio diniego. Cosa mi suggerite di fare?

 

[Dimaraz]

Il Comune ti aveva richiesto tale delibera di approvazione?

Di principio non sarebbe necessaria alcuna delibera ma gli Uffici possono (lecitamente) chiedere in proposito (per pararsi il "posteriore").

Il Condominio non può impedire l'uso delle facciate perimetrali salvo siano opponibili questioni di sicurezza o decoro architettonico.

E' indubbio che tu puoi "forzare" la mano se sei certo che non vi siano le citate questioni opponibili...anche minacciando la "compagine" per danni conseguenti il blocco dell'attività.

 

[Magnus Ansegar]

In qualità di condomino e titolare, conduco un'attività di ristorazione posta a piano terra di un condominio dove non sono presenti altri immobili a destinazione commerciale. Un condomino, lamentando odori sgradevoli, ha chiamato gli ispettori dell'Ufficio di Igiene, i quali, accertata l'esistenza di un sistema di smaltimento fumi a carboni attivi, hanno provveduto a segnalare lo stato di fatto al Comune di Torino che ha emesso una ordinanza che mi concede 90 giorni per la sostituzione del sistema in uso con quello a canna aspirante filtrata collegta con un condotto fumario da apporre sulla facciata condominiale comune retrostante, pena la revoca dell'autorizzazione sanitaria e la sospensione dell'attività commerciale, e che sia versato in atto l'assenso condominiale reso ai sensi di legge. Presento, come richiesto, una SCIA presso l'ufficio tecnico, rispettosa di disanze legali da balconi e finestre private e condominali poste sulla facciata, ma l'assemblea del condominio nega l'autorizzazione all'apposizione del condotto fumario aderente facciata secondaria senza neppure motivare chiaramente il proprio diniego. Cosa mi suggerite di fare?

Il Comune di Torino richiede l’assenso condominiale degli altri condomini, reso ai sensi di legge (?), ma non se ne comprende la ragione, anzi, per dirla tutta, si reputa che ciò costituisca, in difetto di una specifica previsione normativa, indebita ed illegittima interferenza nei rapporti di diritto privato, anche atteso che le autorizzazioni amministrative in materia di edilizia sono sempre rese “fatti salvi i diritti dei terzi”.

Ad ogni buon conto, è di tutta evidenza che, ove si discuta di un intervento che un condomino abbia in animo di eseguire su un bene comune ad esclusivo vantaggio ed utilità della propria unità immobiliare, non è necessaria alcuna autorizzazione assembleare, purchè tale intervento non abbia superato i limiti posti dall’articolo 1102 codice civile a tutela dei legittimi diritti dei concorrenti: qui non si tratta di un intervento modificativo in ambito condominiale della cosa comune destinato ad attribuire a tutti i condomini un miglior godimento o utilità del bene comune, che soggiace all’articolo 1120 codice civile (Innovazioni), da sottoporre a delibera assembleare che disponga sia dell’esecuzione dell’opera sia dei relativi costi a ciascun condomino, in proporzione alle relative quote di proprietà espresse in millesimi, ma l’intervento in esame concerne l’articolo 1102 codice civile (Uso della cosa comune) che non richiede affatto l’assenso degli altri condomini o l’autorizzazione assembleare e neppure vi è una legge che ne presupponga l’esistenza per il legittimo esercizio del diritto in questione.

In ordine ai diritti afferenti al bene comune, i limiti posti dall’articolo 1102 sono il rispetto della destinazione naturale del bene e il rispetto dell’uso concorrente (primo comma), inoltre il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (secondo comma).

La destinazione naturale della facciata è quella di sorreggere l’edificio, consentire l’apertura di porte e finestre, proteggere dagli agenti atmosferici, ma anche quella di consentire di appoggiare targhe, insegne, cavi, fili, tubazioni, e perchè no, se necessario, canne fumarie, nel rispetto del regime delle distanze legali, del decoro e della sicurezza dello stabile.

Quanto alla pari considerazione dell’uso concorrente, nel caso di specie, pare ragionevolmente prevedibile che gli altri condomini non faranno “un pari uso” del medesimo bene, posto che le abitazioni private sovrastanti il locale commerciale posto a pian terreno non avranno mai la necessità di essere dotate di condotti fumari, ne deriva, quindi, che tale ipotesi sia del tutto remota, se non addirittura impossibile.

Infine, l’utilizzo del bene comune conformemente al diritto in questione, non implica l’esercizio di un possesso idoneo ai fini dell’usucapione della parte di muro comune interessata dall’apposizione del condotto fumario.

Non ti resta, a questo punto, altro da fare che procedere con l’impugnazione della relativa delibera, trattandosi di un caso di nullità perché nega l’esistenza del diritto del condomino che, invece, è sancito dall’articolo 1102 codice civile. La richiesta di sospensiva dell’efficacia della delibera può essere avanzata immediatamente, dopo la notifica dell’atto di citazione e l’iscrizione a ruolo della causa tramite idoneo ricorso al giudice nel frattempo nominato, che fisserà udienza anticipata, rispetto alla prima udienza, ai soli fini della discussione della sospensiva. L’ordinanza cautelare sospensiva della delibera ostativa potrà essere presentata all’Ufficio tecnico del Comune di Torino, in luogo dell’assenso dei condomini che l’Amministrazione comunale ha richiesto, dimostrando all’Ufficio tecnico che l’edificazione è realizzata nell’ambito delle facoltà consentite al singolo condomino dall’articolo 1102 codice civile. Nella successiva fase di merito, previsto dall’articolo 669-octies codice procedura civile, si potrà poi ottenere una sentenza definitiva che acclarerà la nullità della delibera condominiale negatoria dell’esistenza del diritto.

 

[Dimaraz]

Il Comune di Torino richiede l’assenso condominiale degli altri condomini, reso ai sensi di legge (?), ma non se ne comprende la ragione, anzi, per dirla tutta, si reputa che ciò costituisca, in difetto di una specifica previsione normativa, indebita ed illegittima interferenza nei rapporti di diritto privato...

Nessuna interferenza...il Comune è legittimato.

L’ordinanza cautelare sospensiva della delibera ostativa potrà essere presentata all’Ufficio tecnico del Comune di Torino, in luogo dell’assenso dei condomini che l’Amministrazione comunale ha richiesto, dimostrando all’Ufficio tecnico che l’edificazione è realizzata nell’ambito delle facoltà consentite al singolo condomino

Anche si ottenesse la "sospensiva" il Comune potrebbe ben rifiutare l' avanzamento della pratica per ottenere i permessi fintanto che non si giunga a sentenza definitiva.

Direi che il suggerimento sia quantomeno fuorviante.

 

[Marco Giovannelli]

ogni atto comunale è "salvo diritti di terzi" ergo a mio parere il comune non è legittimato a richiedere l'autorizzazione condominiale. Se tale autorizzazione dovesse venirti negata a mio parere puoi chiedere la deroga dello smaltimento in canna fumaria e continuare ad usare lo smaltimento filtrato a carboni attivi, che se non erro, è certificato per immettere in atmosfera soltanto vapore acqueo.
Comunque come ti è già stato detto il condominio può negare l'autorizzazione se tale intervento leda il decoro architettonico del fabbricato e la sicurezza dello stabile. rivolgiti ad un legale

 

[Gianco]

E soprattutto ricordati che se bloccano la tua attività, ledendo i tuoi diritti, dovranno risarcire il danno arrecato. Quando la gente viene toccata sul portafoglio, generalmente riprende ad usare il cervello.

 

[Marco Giovannelli]

E soprattutto ricordati che se bloccano la tua attività, ledendo i tuoi diritti, dovranno risarcire il danno arrecato. Quando la gente viene toccata sul portafoglio, generalmente riprende ad usare il cervello.

condivido. Magari farei scrivere dall'avvocato dicendo che il danno economico alla propria attività è di € xxx al giorno effettivamente di solito ai più questo basta per rinsavire

 

[Dimaraz]

...ergo a mio parere il comune non è legittimato a richiedere l'autorizzazione condominiale.

Non sono uso affermare cose senza fondamento.
Formalmente il Comune non ha obbligo di chiedere liberatoria...ma reitnrà fra el sue facolta farne richiesta.

In merito esiste sentenza del Consiglio di Stato.

 

[Marco Giovannelli]

Nemmeno io : Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699

Sentenza che rispecchia la situazione presa in considerazione

 

[Dimaraz]

Allora devi aggiornarti:

Consiglio di Stato - Sezione V, 21 Ottobre 2003, Sentenza n. 6529

riporto stralcio:

In proposito ha, pertanto, chiarito che non è seriamente contestabile che nel procedimento di rilascio della concessione edilizia l’amministrazione abbia il potere ed il dovere di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull’immobile, interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, trattandosi di una attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all’assetto proprietario degli immobili interessati (nel caso in esame concernenti la legittimità - o non - della esecuzione, ai sensi dell’art. 1102 c.c., delle opere edilizie che interessano porzioni condominiali comuni), ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente. Ha, pertanto, concluso che, conformemente a quanto previsto dal cit. art. 4 della L. n. 10/77, in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento progettato, la scelta dell’amministrzione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto della effettiva corrispondenza tra la richiesta di concessione e la titolarità del prescritto diritto di godimento (cfr. in termini, anche C.d.S., Sez. V, 20.9.2001 n. 4972; Tar Toscana 23.11.2001 n. 1651; Tar Emilia Romana-Parma, 21.3.2002 n. 183).

Premesso che le sentenze si determinano sul caso e in funzione della qualità dei legali in causa...consiglierei di evitare a prescindere di avventurarsi in una causa contro una pubblica amministrazione, specie per i tempi della giustizia italiana e i precorsi citati.