uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se intendi liberare l'appartamento e successivamente affittarlo ad un nuovo inquilino (a canone convenzionato oppure a canone libero) non ti resta che disdire il contratto attuale inviando al pensionato la raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza dell'ottavo anno.
Se però alla scadenza l'anziano non se ne va, dovrai attivare una procedura legale per finita locazione. Ed è probabile che, data l'età, l'inquilino ottenga delle proroghe dal giudice.

Se invece vuoi mantenere lo stesso inquilino con lo stesso canone di locazione non vedo perché dovresti fare "un contratto 4 + 4 alla stessa cifra per non rischiare". Basta mantenere quello in essere (contratto libero in cedolare secca) che alla scadenza, in mancanza di disdetta da ambo le parti, si rinnoverà per altri 4 anni.
Io non gli farei il contratto convenzionato ad un canone molto inferiore a quello che risulta dai parametri, proprio per evitare sospetti da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Non so dove si trovi questa casa, ma un appartamento di 153 mq. con cantina e autorimessa a 580 euro mensili è un vero affare per l'inquilino!
Se malgrado ciò lui ha difficoltà a pagare, perché non cerca una casa più piccola?!
 

andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nello specifico, questo vedovo ha abitato con moglie e figli nello stesso appartamento per oltre 50 anni e, per aver lavorato per mio nonno, ha sempre goduto di canoni già all'origine agevolati.
Attualmente c'è un canone libero 4+4 con cedolare secca.
L'auspicio è quello di poter disdettare nei termini e rifarlo nuovo con canone concordato mantenendo l'identica stessa cifra pagata adesso.
Che 153 mq sia un affare lo sanno anche i muri, si prendono senza problemi dai 900 in su per quella tipologia anche se la zona è veramente degradata.
Tutto qui.
Penso che potrei benissimo reggere un controllo fiscale proprio perché il canone sempre corrisposto da quando non sono stati più conteggiati gli aumenti ISTAT è chiara; anzi, vorrei vedere che cosa succederebbe se fossi costretto a sfrattare un anziano perché il fisco dice che gli faccio pagare troppo poco anche se corrisponderebbe quanto da sempre pagato...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
L'auspicio è quello di poter disdettare nei termini e rifarlo nuovo con canone concordato mantenendo l'identica stessa cifra pagata adesso.
Allora procedi così!
Risolvi il contratto libero attuale e ne stipuli uno nuovo concordato.
Potresti inserire nel nuovo contratto concordato una clausola per ribadire che il canone pattuito è inferiore a quello risultante dai parametri per espressa richiesta del conduttore accettata dal locatore. Non so se e quanto possa essere utile, ma in caso di controlli puoi sempre esibire il vecchio contratto da cui si evince quanto ha sempre pagato l'inquilino e di conseguenza quanto vuole/può continuare a pagare.
 

Magnus Ansegar

Membro Junior
Conduttore
Allora, il problema al quesito originale lo posso risolvere. Mi ritrovo un pensionato di 81 anni che abita in un appartamento di 153 metri quadri convenzionali inclusi cantina ed autorimessa.
Ora, se volessi applicare la tariffa più bassa possibile per fascia e zona, dovrei chiedere almeno 860 euro.
Fino ad oggi ha sempre pagato, e non senza difficoltà, 580 euro con un contratto 4+4 con cedolare secca.
Ci sono 280 euro di differenza al mese, che faccio?
Devo rinunciare alla tassazione agevolata per non rischiare un controllo?

Ancorchè nella città di Milano (da dove scrivi) il nuovo accordo territoriale, a differenza di altre convenzioni locative, nulla dica in proposito, ove si stipuli un contratto a norma dell'articolo 2, comma 3 della legge 431/98, convenendo un canone inferiore a quello risultante dall'applicazione del valore minimo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla rigida fissazione di una soglia minima imperativamente non valicabile, posto che l'articolo 13, comma 4 della legge medesima sanziona con a nullità solo "ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore" e non minore a quello definito dagli accordi in sede locale.

Tale limitazione risulterebbe priva di giustificazione, ove si consideri che tale patto risulta vantaggioso, in termini economici, per il conduttore, considerato parte debole contraente rispetto al locatore, vieppiù se la scrittura contrattuale contenga i motivi giustificativi di tale scelta: ad esempio, per venire incontro alle attuali condizioni di disagio del conduttore che non è in grado di corrispondere un canone di locazione superiore. In questo caso, pare opportuno sottoporre l'atto ad asseverazione da parte delle organizzazioni di categoria della città di Milano.

Riguardo il reddito da locazione, il reddito minimo da dichiarare ai fini elle imposte dirette deve essere non inferiore al maggiore dei due importi : canone annuo di locazione ridotto del 15% e il 10% del valore dell'immobile (rendita catastale rivalutata dell'abitazione x 120), qualora il locatore dichiari un reddito inferiore dell'importo come sopra determinato, può essere oggetto di attenzione da parte del Fisco (si badi che si tratta solo di una presunzione di accertamento, e nemmeno di un accertamento automatico, cioè dell'emissione immediata di una cartella se l'affitto dichiarato è inferiore alla soglia minima prevista) che potrà attivare un accertamento da articolo 41-ter del DPR 600/73. Non è del tutto chiaro però se tale norma sia estensibile, come pare, e con quali modalità ai contratti assoggettati ad imposta sostitutiva.

Quanto all'imposta di Registro complementare (differenza tra la base imponibile dichiarata e quella minima) + sanzione + interessi legali che il locatore può vedersi liquidata da parte dell'ufficio, sia in sede di prima registrazione sia per tutte le annualità successive, il valore minimo deve essere pari ad almeno il 10% del valore dell'immobile (sanzione non estensibile ai contratti concordati che rientrano nel range predefinito in sede locale).
 

andfan

Membro Attivo
Proprietario Casa
Questa palazzina non è a Milano ma a Prato, vicino Firenze.
La rendita catastale è di € 668,81.
Ho visto che a Prato gli accordi si basano su prezzi a mq che per il periodo attuale possono benissimo essere corrisposti per canoni liberi e molti in fila presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate sono lì per registrare le riduzioni di canoni...
 

Un giocatore

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Di Quale valore ? Catastale o di Mercato ? Se fosse il secondo, pensa al "profitto" (canone annuale) del 10 %, con una inflazione sottozero, che tipo di affare. Nemmeno le superinflazionate obbligazioni in Lire Turche arrivano a tanto!
E' la persona di cui ho corretto il testo dal punto di vista matematico che deve fare la precisazione.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
E' la persona di cui ho corretto il testo dal punto di vista matematico che deve fare la precisazione.
Era solo un "pour parler". E' giusta la tua correzione, ha dato forma alla frase. Quanto alla specificazione del tipo di valore, il mio appunto era inutile, in quanto già ben evidente nell'intervento della persona a cui ti riferisci.
Buon Natale.
 

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