Modifiche strutturali effettuate dal precedente proprietario - addebito relative spese

[DANIELA MUSETTI]

Abbiamo acquistato anni fa un appartamento al quale erano state apportate, dal precedente proprietario, delle importanti modifiche strutturali. Una parte del terrazzo (il terrazzo è piuttosto grande) è servita alla realizzazione di una stanza in più e una parte di un balcone è stata chiusa per diventare una lavanderia.
Sul nostro atto di acquisto l' appartamento si presenta cosi come descritto e le modifiche di cui sopra sono state dovutamente condonate. Noi non sapevano quale fosse stato il progetto originale della casa (costruita negli anni 65 circa), l abbiamo trovata così e l'abbiamo comperata così.
La domanda è : le spese relative alla copertura (tetto) di questa stanza e di questa lavanderia sono interamente a carico nostro oppure vanno suddivise tra i condomini?
Inoltre, un anno dopo il nostro trasferimento qui è stato deciso di rifare il tetto (per sostituire l'eternit). Questo accadeva nel 1989/90 e non ricordo quale sistema fu adottato per l'addebito delle spese e i verbali di assemblea di allora non si trovano più!! Succede però che la copertura della lavanderia non fu sostituita e, casualmnete noi ce ne siamo accorti solamente quest anno grazie ad una perdita. A suo tempo, nessuno ci disse nulla e nulla risulta scritto perchè i verbali non ci sono più. Ma è possibile tutto ciò??
Gradirei l'opinione di qualche esperto al riguardo per decidere come comportarmi.
Grazie per una risposta.
Daniela Macoratti Musetti

 

[Ollj]

Una parte del terrazzo (il terrazzo è piuttosto grande) è servita alla realizzazione di una stanza in più e una parte di un balcone è stata chiusa per diventare una lavanderia.

Lei chiede se i nuovi tetti creati al di sopra della stanza e della lavanderia debbano esser manutentati a spese del Condominio; il mio parere è affermativo.
Se infatti è vero che terrazzo e balcone sono privati, lo è altrettanto che i medesimi svolgessero già in precedenza funzione di copertura per gli immobili sottostanti (con un criterio di riparto spese tuttavia diverso). Ora se i condòmini accettarono (anche tacitamente) la realizzazione dei nuovi manufatti (consentirono alla sopraelevazione), il proprietario aveva due possibilità:
- ripristinare un lastrico/terrazzo
- realizzare un tetto
Furono realizzati nuovi tetti, gli stessi svolgono la funzione di comune copertura per il Condominio = manutenzione a carico di tutto il condominio su base millesimale.
Il Condominio per essere estromesso da ciò avrebbe dovuto impedire la realizzazione dei manufatti (peraltro abusivi) e chiederne l'eliminazione (nonostante il condono che nulla avrebbe significato)

 

[DANIELA MUSETTI]

Lei chiede se i nuovi tetti creati al di sopra della stanza e della lavanderia debbano esser manutentati a spese del Condominio; il mio parere è affermativo.
Se infatti è vero che terrazzo e balcone sono privati, lo è altrettanto che i medesimi svolgessero già in precedenza funzione di copertura per gli immobili sottostanti (con un criterio di riparto spese tuttavia diverso). Ora se i condòmini accettarono (anche tacitamente) la realizzazione dei nuovi manufatti (consentirono alla sopraelevazione), il proprietario aveva due possibilità:
- ripristinare un lastrico/terrazzo
- realizzare un tetto
Furono realizzati nuovi tetti, gli stessi svolgono la funzione di comune copertura per il Condominio = manutenzione a carico di tutto il condominio su base millesimale.
Il Condominio per essere estromesso da ciò avrebbe dovuto impedire la realizzazione dei manufatti (peraltro abusivi) e chiederne l'eliminazione (nonostante il condono che nulla avrebbe significato)

La ringrazio per quanto mi dice. A suo parere posso trovare qualche documento ufficiale che confermi quanto scritto da Lei?? Mi chiedo se nei regolamenti di condominio esistono clausole che trittino situazioni simili. Nell affermativo me le potrebbe segnalare x cortesia. Ringrazio sentitamente.

 

[Ollj]

Quanto scritto non è da rintracciarsi in qualche documento, è previsto dalla legge.
Il suo regolamento di condominio potrebbe invece contenere una convenzione e/o una disposizione avente carattere contrattuale che le imponga un determinato e diverso peso per il tetto costruito dal suo dante causa (ad es. al fine di non chiedere l'abbattimento dell'opera abusiva); mancasse tal specifica disposizione (che il suo dante causa deve aver espressamente accettata e sottoscritta) le spese di cui si sta discutendo devono ripartirsi su base millesimale ex art.1123 Cc e nessuna deroga è ammessa (salvo appunto convenzione di cui le ho appena accennato):
Art. 1123 CC:
1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell' edificio, per la prestazione dei servizi nell' interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
2. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell' uso che ciascuno può farne.
3. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell' intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

[moralista]

Quei 2 nuovi tetti a chi servono, quale porzione di condominio ne beneficia?

 

[DANIELA MUSETTI]

Quei 2 nuovi tetti a chi servono, quale porzione di condominio ne beneficia?

Una lavanderia del nostro appartamento ed un altra stanza sempre nostra. Ne fruiamo noi certamente ma cosi abbiamo acquistato senza sapere com era il progetto originale. Il palazzo e stato costruito intorno al 1965 le modifiche forse furono richieste adderittura allo stesso impresario al momento dell acquisto..