G

Gio Gio

Ospite
Salve a tutti. Ho una domanda da fare che riguarda la situazione di mio padre, proprietario di un secondo piano (mansarda) in un palazzo. La situazione è questa: nel luglio 2007 è stato fatto regolare rogito di questo appartamento dal notoio. Qualche giorno prima del rogito era però successo che l'appartamento (elevato con regolare licenza edilizia del 1999) non risultava ancora accatastato. Il vecchio proprietario ha provveduto ad accatastare immediatamente e tutto è andato a buon fine. Dal 2007 paghiamo anche IMU e nel 2014 l'abbiamo affittato con regolare contratto ad una famiglia. A fine 2014, però, è successo qualcosa che ci ha completamente spiazzati....si è scoperti che il vecchio proprietario nel 2006 aveva fatto un compromesso di vendita precedentemente con un altro signore, comprensivo di piano terra, primo piano cantina e SOTTOTETTO e che sempre il vecchio poi non si è presentato al rogito. Il nuovo proprietario ha chiesto il rogito dal giudice e l'ha ottenuto, diventato proprietario di questo primo piano, piano terra e cantina e di sto Sottotetto che in realtà non esiste perchè è l'appartamento di papà. Ora lui rivendica il nostro appartamento, vuole 100000 euro di danni morali + lo sloggio degli attuali coinquilini affittuari. Per completezza dalla visura catastale fatta dall'immobile, il signore risulta essere proprietario di subalterno 2 e 4, mentre papà del 5.
Non ci stiamo capendo più nulla e l'avvocato ha già detto che passeranno anni...ma ora altro casino: il vecchio proprietario che nonostante avesse perso la casa ancora abitava nella proprietà del nuovo signore, perchè causa in atto, ha perso il ricorso al rogito e quindi deve avere lo sfratto...sembra che sia a giorni che arrivi l'ufficiale giudiziare e la nostra paura è che per sto sottotetto, l'ufficiale affigge i sigilli anche al nostro appartamento su affittato...siamo terrorizzati. Posso chiedere come la pensate? Non so se sono stata chiara e ho spiegato bene la cosa.
Grazie in anticipo per tutti i vostri commenti
Gio Gio
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
. A fine 2014, però, è successo qualcosa che ci ha completamente spiazzati....si è scoperti che il vecchio proprietario nel 2006 aveva fatto un compromesso di vendita precedentemente con un altro signore, comprensivo di piano terra, primo piano cantina e SOTTOTETTO e che sempre il vecchio poi non si è presentato al rogito.Il nuovo proprietario ha chiesto il rogito dal giudice e l'ha ottenuto,

Tale "preliminare" era stato registrato e trascritto?

Un preliminare non è una "prova" di avvenuta vendita...e ritengo che il Giudice doveva quantomeno verificare se il venditore era ancora proprietario.

Ritengo che il Giudice abbia mal proceduto e il signore "terzo" poteva avanzare pretese solo per quanto rimasto in proprietà al venditore originario.

E' meglio che procediate subito a consultarvi con un legale di fiducia in loco per opporre tutte le azioni necessarie al riconoscimento dei vostri diritti.

Ps.
Viceversa...se il preliminare stipulato con il terzo fosse stato trascritto...allora sarebbe colpevole il vostro notaio per omessi controlli. Potrete rivalervi anche nei suo confornti oltre che verso chi vi ha venduto un immobile già "promesso" ad altri.
 
Ultima modifica:
G

Gio Gio

Ospite
Grazie, Dimaraz, per il tuo commento. Si sembrerebbe che il preliminare era stato trascritto nel 2006 (rogitato dal giudice nel 2010) ma il nostro notaio che nel 2007 ha proceduto a fare a noi il rogito non aveva riscontrato nessun preliminare sul piano 2, a parte la mancanza di catastamento che è stata prontamente risanata e quindi si è proceduto con un rogito regolare e ufficiale. Siamo ora in mano ad un legale per far riconoscere i nostri diritti ma siamo passati da un inizio in cui si parlava di una situazione chiara e cristallina in cui il signore "terzo" era proprietario del sub 4 mentre noi del sub 5 che è a tutti gli effetti un piano 2 (nella visura del sub 4 c'è solo T-1-S1 e nessun 2 o sottotetto) ad ora in cui rischiamo che l'ufficiale giudiziario metta i sigilli anche al nostro piano perchè "potrebbe" prenderlo come sottotetto....La mia domanda è: possono fare una cosa del genere?
 
G

Gio Gio

Ospite
Tale "preliminare" era stato registrato e trascritto?

Un preliminare non è una "prova" di avvenuta vendita...e ritengo che il Giudice doveva quantomeno verificare se il venditore era ancora proprietario.

Ritengo che il Giudice abbia mal proceduto e il signore "terzo" poteva avanzare pretese solo per quanto rimasto in proprietà al venditore originario.

E' meglio che procediate subito a consultarvi con un legale di fiducia in loco per opporre tutte le azioni necessarie al riconoscimento dei vostri diritti.

Ps.
Viceversa...se il preliminare stipulato con il terzo fosse stato trascritto...allora sarebbe colpevole il vostro notaio per omessi controlli. Potrete rivalervi anche nei suo confornti oltre che verso chi vi ha venduto un immobile già "promesso" ad altri.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Gli Ufficiali Giudiziari (o chi per essi) sono comunque esere umani...quindi tendenti a far prevalere la ratio dell'autonomia (detta semplice anche "fallibili").

Personalmente se l'ordinanza prevede i "sigilli" (???) dovrà ben precisare a quali subalterni/civici...e salvo "ubriacature" il sub 5 non figura nel rogito in contestazione.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
Strano che in conservatoria non esistesse nulla se trascritto comunque un preliminare non è assolutamente prova di vendita ma un pre accordo che per essere perfezionato (come ha ricordato @Dimaraz ) deve necessariamente essere poi seguito da un rogito vero e proprio.

Il preliminare è una promessa di vendita che come tale può venir meno per svariati motivi: morte di uno dei due o perdita d'interesse di uno dei due non si perfeziona!
 
O

Ollj

Ospite
Il fatto che il preliminare non sia stato trascritto non è essenziale, per il fatto che chi ora pretende il risarcimento agì giudizialmente per ottenere l'adempimento della compravendita (cui il venditore si era in origine sottratto); il caso in esame deve essere quindi risolto alla luce del combinato disposto art.2932/art. 2652, n.2 del Cc, secondo cui è invece essenziale che chi pretende il risarcimento, abbia trascritto la domanda giudiziale (non il preliminare) prima della trascrizione di suo padre.

In tal senso vedasi ad es. Cassazione 24960/2014 secondo cui:
"La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dell'obbligazione di alienare un immobile ha efficacia "prenotativa" ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ., sicché, in tal caso, sono inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, e rende possibile il trasferimento del bene in favore dell'attore"
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il fatto che il preliminare non sia stato trascritto non è essenziale,

Ma il postante ora ha chiarito che il preliminare è stato trascritto nel 2006 quindi ben prima dell'inizio della causa quindi prevale sulla eventuale trascrizone della seconda.

La mia domanda era volta ad escludere possibili motivi di "precedenza"...che però cadono completamente nonostante chi ha iniziato la causa disponesse di tale "vantaggio" rispetto al padre di @Gio Gio.
Infatti ora è acclarato che il notaio aveva ben verificato l'inesistenza di diritti di terzi sul bene in vendita...ma vi è una insidia:

ma il nostro notaio che nel 2007 ha proceduto a fare a noi il rogito non aveva riscontrato nessun preliminare sul piano 2, a parte la mancanza di catastamento che è stata prontamente risanata e quindi si è proceduto con un rogito regolare e ufficiale.

questo contrasta con quanto risulta dal primo preliminare registrato che riportava anche un sottotetto(non abitabile/privo di accatastamento)...che però successivamente è stato trasformato tendnedolo abitabile e regolarizzato (accatastato con civico diverso) giusto per essere venduto al padre di @Gio Gio.

Per il momento l'Ufficiale Giudiziario viene per procedere al sequestro, per "sfrattare" il venditore maldestro, di quanto risulta al civico dell'interno 4 e non può "toccare" l'interno 5...ma indubbio che poi potrebbe pretendere con altra causa anche la messa in discussione del piano superiore (ex sottotetto ora abitato).
 
O

Ollj

Ospite
Ma il postante ora ha chiarito che il preliminare è stato trascritto nel 2006 quindi ben prima dell'inizio della causa quindi prevale sulla eventuale trascrizone della seconda.
Non mi sembra ci sia tal chiarezza né quanto alla trascrizione né quanto all'oggetto.
sembrerebbe che il preliminare era stato trascritto nel 2006 (rogitato dal giudice nel 2010) ma il nostro notaio che nel 2007 ha proceduto a fare a noi il rogito non aveva riscontrato nessun preliminare sul piano 2, a parte la mancanza di catastamento che è stata prontamente risanata e quindi si è proceduto con un rogito regolare e ufficiale.
Mancando chiarezza sul preliminare, visto che il notaio non trovò quanto cercato in merito al sottotetto, di certo punto fermo è la trascrizione della domanda giudiziale che portò al successivo ricorso sub iudice (prima quindi del 2010) e contro ciò poco potrà fare il genitore in questione (salvo dimostrare d'aver trascritto in precedenza della medesima)
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Discussioni simili a questa...

Le Ultime Discussioni

Alto