Romoleto

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno,
a forza di leggere penso di essermi incasinato le idee.
Sono proprietario al 50% di un alloggio affittato con cedolare secca
la cui data di proroga è al 31/12/2016. Per tale data quali sono gli
adempimenti da svolgere?

- Devo dare comunicazione all' Agenzia delle Entrate con modello RLI o presso ufficio Agenzia delle Entrate di registrazione del contratto?
- Che data di proroga devo indicare?
- Devo darne comunicazione all'inquilino?
- Quali sono le spese da sostenere?
- Posso comunque prorogare con cedolare secca anche se l'altro 50 % di proprietario non è di questa intenzione?

Grazie.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
- Devo dare comunicazione all' Agenzia delle Entrate con modello RLI o presso ufficio Agenzia delle Entrate di registrazione del contratto?
La proroga si comunica con modello RLI indicando gli estremi del contratto e l'ufficio dove è stato registrato. Se cartaceo si consegna al medesimo ufficio. Se telematico basta trasmetterlo e conservare le ricevute.
- Che data di proroga devo indicare?
La proroga deve essere comunicata entro i 30gg dalla scadenza: a seconda della tipologia del contratto sarà prorogata di 4 o 3 anni. Dal 1/1/2017 al 31/12/2020 o 19
- Devo darne comunicazione all'inquilino?
All'inquilino occorre inviare preventivamente la raccomandata in cui si conferma la adozione della cedolare secca da parte di x e non di y, e l'impegno a non modificare il canone per nessuna ragione.
- Quali sono le spese da sostenere?
Nessuna per te, salvo la raccomandata all'inquilino.
- Posso comunque prorogare con cedolare secca anche se l'altro 50 % di proprietario non è di questa intenzione?
Si: ma in questo caso occorre compilare correttamente il RLI, indicando per i rispettivi comproprietari, la scelta fatta. Inoltre è dovuta l'imposta di registro 2% da parte di chi non opta per la CS :
I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell’immobile loro spettanti.
L'inquilino dovrà corrispondergli il 50% dell'imposta versata.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma la proroga per i contratti a canone concordato non è di due anni?:pollice_verso:
Vero, ma dipende.

Il cosiddetto 3+2 dopo i primi tre anni si proroga per legge di altri 2.

Tecnicamente allo scadere del biennio il contratto si "rinnova" (così dice Ollj): ed in poche parole si ri-proroga di 3 in tre . (ma qualcuno dice 3+2, 3+2, ... altri in minoranza dicono 2+2+2..)

Nella mia risposta avevo supposto fosse terminato il periodo contrattuale di legge : 4 anni o 3+2; (nei normali 4+4 non ci sono distinguo: le proroghe vanno sempre di pari passo ogni quadriennio.)
 

casanostra

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Veramente ho chiesto all'Agenzia delle Entrate che mi ha detto che la proroga sono i due anni. Quindi dopo i primi 3 o quant'altro (da noi i primi anni possono arrivare anche oltre i sei) il contratto si proroga (non rinnova, il rinnovo è annuale) ogni due anni.
Per esempio io ultimamente ho registrato un contratto 4+2.
Ergo (come diceva Totò) L'Agenzia delle Entrate è in minoranza.:^^:
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per esempio io ultimamente ho registrato un contratto 4+2.
L'importante è intendersi sul criterio: i numeri .... variano appunto.

Se hai registrato un contratto secondo gli accordi territoriali della durata di 4+2, riterrei che il tuo contratto ha una durata base di 4 anni: è soggetto a proroga obbligatoria di legge di 2 anni, fatte salve le eccezioni di legge. Successivamente si rinnova tacitamente alle medesime condizioni: quali? I più rispondono secondo la durata base, nel tuo caso 4 anni, e così di seguito ad oltranza.
all'Agenzia delle Entrate che mi ha detto che la proroga sono i due anni.
Non metto in dubbio la risposta: ma mi piacerebbe sapere come è stata formulata la domanda.

E' fuor di dubbio che la prima proroga è stabilita per legge in due anni. Ma successivamente non è specificato nulla. I più ritengono quindi che le successive proroghe ripetano la durata base: qualcuno obietta che si riprenda il ciclo X+2, che non trova a mio parere giustificazione da come è scritta la L 431.

In altra discussione ho infatti sostenuto che il testo legislativo è alquanto infelice e foriero di varie interpretazioni. Per qualcuno è chiarissimo ma non si esprime.
 

casanostra

Membro Assiduo
Proprietario Casa
La domanda rivolta all'Agenzia delle Entrate, nella persona di un mio carissimo amico nonché addetto allo sportello per la registrazione dei contratti di locazione, è stata:
Ho fatto un contratto a canone concordato della durata di 4+2.
Dopo la scadenza dei primi 4 anni prorogo il contratto per i due anni previsti.
Successivamente alla scadenza dei due anni ogni quanti anni dovrò prorogarlo?
Risposta:
ogni due anni.
 

casanostra

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Hai proprio ragione basty, più leggo e più le idee si confondono:confuso:
Il problema sta tutto nelle parole "rinnovato alle stesse condizioni" e "proroga di diritto".
Mi sembra di aver capito che la proroga di diritto opera quando alla scadenza naturale del contratto non vi è accordo sul rinnovo e quindi interviene la proroga biennale di diritto.
E se alla prima scadenza naturale le parti sono d'accordo sul rinnovo?
Che si fa? Per l'Agenzia delle Entrate il rinnovo è annuale non è alla fine del contratto.
Mah!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi sembra di aver capito che la proroga di diritto opera quando alla scadenza naturale del contratto non vi è accordo sul rinnovo e quindi interviene la proroga biennale di diritto.
se si prende per analogia il testo di legge dei 4+4 direi che non è quella la spegazione.
Propenderei da profano nel pensare che non si tratti di altro che una proroga obbligatoria alla prima scadenza, indipendentemente dall'esserci o no accordi.

Però la tua interpretazione è più che razionale: perchè non prorogare con la medesima durata base? Non credo infatti sia illecito anzi. In fondo le durate stabilite sono le minime.

Troppo avocati a scrivere (male) le leggi. Così si crea contenzioso e occupazione ...
 

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