maucat

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Sono proprietario di una casa in un complesso residenziale che ha un'area sulla quale all'epoca venne realizzato un impianto piscina, come da Licenza di costruzione del 01.12.1972 ....... e di questa sono proprietario di 1/55.
Il Condominio è regolato dalla Comunione di beni, di cui agli articoli dal 1100 al 1116 del Codice Civile.
Data la vetustà dell'impianto, si stà procedendo alle azioni per la ristrutturazione e il professionista incaricato sostiene che l'impianto deve essere accatastato, con esborsi di oltre Euro 21.698,00 per Accatastamento, pratica D.I.A. in sanatoria, sanzioni pecuniarie e amministrative in materia di abusi edilizi, progettazione, etc., etc., oltre alla spesa dei lavori, per un totale "del momento", di oltre Euro 135.128,51 .
Si chiede di conoscere se le Leggi vigenti prevedono tale obbligo; l'Ufficio dell'Agenzia del Territorio ha già precisato: "per unità immobiliare si intende ciascuna porzione di fabbricato urbano suscettibile di poter dare un reddito autonomo e in questa ottica è possibile censire anche unità condominiali, vedi abitazione del portiere, locali disponibili, aree a parcheggio ecc. ecc. " .
In attesa di risposta inequivocabile e a quale Ufficio rivolgersi per una risposta legale e certificata, si inviano Cordiali saluti.
P.S. quesito che sostituisce il precedente.
 
O

Ollj

Ospite
Se ha dei dubbi circa l'obbligatorietà o meno dell'accatastamento si predisponga formale interpello ad Agenzia delle Entrate:
Agenzia delle Entrate - Documentazione - Interpello
Ritengo, trattandosi di una struttura permanente e quindi di una costruzione a tutti gli effetti, corretta l'impostazione data dal suo tecnico (obbligo d'accatastamento)
Nel momento in cui diverrà bene comune censito/accatastato, la quota parte di ciascun condòmino non potrà più esprimersi in % ma in millesimi (di qui anche la necessità di far redigere un'apposita tabella millesimale per la piscina, da utilizzarsi per spese e la manutenzione).
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Il Condominio è regolato dalla Comunione di beni, di cui agli articoli dal 1100 al 1116 del Codice Civile.
Il condominio negli edifici è normato dagli articoli successivi: dal 1117 al 1139, e che costituiscono il Capo II del Titolo VII del Libro Terzo del Codice Civile.
Ex art. 1139 c.c., gli articoli dal 1100 al 1116, che sono le norme sulla comunione in generale, e che ne costituiscono il Capo I, si osservano per quanto non espressamente previsto dal Capo II.
 
O

Ollj

Ospite
Azzardo un'ipotesi: forse il riferimento al 1100/1116 è rinvenibile nei singoli atti di compravendita e a ragione del fatto che il costruttore mai accatastò il manufatto = solo terreno attribuito in % a titolo di comunione pro indiviso (lo scrivente parla di 1/55)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tutto può essere ma non riesco a capire parecchie cose:
complesso residenziale che ha un'area sulla quale all'epoca venne realizzato un impianto piscina, come da Licenza di costruzione del 01.12.1972
Come si concilia con la necessità di
pratica D.I.A. in sanatoria, sanzioni pecuniarie e amministrative in materia di abusi edilizi
?

Poi non ho idea dei costi, ma quasi 160 k€ di cui circa 22 k€ per pratiche ed accatastamento mi sembrano molte: è una piscina olimpica o condominiale?

Nel momento in cui diverrà bene comune censito/accatastato, la quota parte di ciascun condòmino non potrà più esprimersi in % ma in millesimi
Su questo mi vien da sorridere: che il c.c. indichi che ci si deve esprimere in mm è vero, ma non è che la differenza sostanziale stia nell'esprimersi in frazioni, decimi, centesimi invece che millesimi. 1/10 = 10/100 = 100 mm
Piuttosto forse voleva dire che se finora la piscina era considerata una comunione pro indiviso con identiche quote, si potrebbe riproporre il tema della annessione al condominio come BCC, rapportata in futuro ai mm di proprietà?
E se il rogito si esprimeva proprio in termine di comunione?
 

maucat

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Azzardo un'ipotesi: forse il riferimento al 1100/1116 è rinvenibile nei singoli atti di compravendita e a ragione del fatto che il costruttore mai accatastò il manufatto = solo terreno attribuito in % a titolo di comunione pro indiviso (lo scrivente parla di 1/55)
Se ha dei dubbi circa l'obbligatorietà o meno dell'accatastamento si predisponga formale interpello ad Agenzia delle Entrate:
Agenzia delle Entrate - Documentazione - Interpello
Ritengo, trattandosi di una struttura permanente e quindi di una costruzione a tutti gli effetti, corretta l'impostazione data dal suo tecnico (obbligo d'accatastamento)
Nel momento in cui diverrà bene comune censito/accatastato, la quota parte di ciascun condòmino non potrà più esprimersi in % ma in millesimi (di qui anche la necessità di far redigere un'apposita tabella millesimale per la piscina, da utilizzarsi per spese e la manutenzione).

Le unità immobiliari sono tutte di uguale consistenza , come lo sono le rendite catastali; i titoli originali recitano per tutti: "Si precisa che è compresa nella vendita una quota pari a 1/55 della piscina esistente nel lotto A" e.... nel 1985 è stata comunicata l'esistenza di un "Regolamento di Comunione" che ha carattere contrattuale. L' A.d.E. è stata già interpellata e vi ho già esposto una prima risposta dell'Ufficio, precisando le U.I. condominiali che danno reddito e che vanno accatastate: abitazione portiere, etc.; la piscina non sviluppa cubatura, salvo la struttura di un W.C. e un ripostiglio ai lati del cancello di accesso.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se ho capito bene non è la piscina a mancare di accatastamento , ma tutti i beni Comuni Censibili : se il Catasto richiede il nuovo elaborato planimetrico (mi pare si chiami così,) siete obbligati adesso a descriverli: strano però che l'alloggio del portiere non fosse già accatastato.

Presumo che l'accatastamento sia richiesto perchè state chiedendo un titolo edilizio, che a fine lavori comporta il deposito dell'aggiornamento catastale: se così fosse è oggi giocoforza completare l'elaborato planimetrico con tutti i BCC e BCNC.

Semmai è da valutare il preventivo.
 
O

Ollj

Ospite
originali recitano per tutti: "Si precisa che è compresa nella vendita una quota pari a 1/55 della piscina esistente nel lotto A"
Come presumevo: comunione pro indiviso e non condominio sul terreno (la piscina in quanto abusiva e non censita non esiste legalmente e non può esser oggetto di diritti).
Se avevate già presentato interpello: rimane solo mettervi in regola: diverse le circolari in tema di obbligatorietà anche per la piscina.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
(la piscina in quanto abusiva e non censita non esiste legalmente e non può esser oggetto di diritti)
La correlazione è logica: ma non sapevo non potesse essere oggetto di diritti: il fatto di non essere stata oggetto di licenza, non per questo può definirsi non esistente, sia pur legalmente.

Come si reggevano allora gli atti di compravendita di case abusive, quando non era obbligatorio riportare l'accatastamento e la conformità?
 

maucat

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il condominio negli edifici è normato dagli articoli successivi: dal 1117 al 1139, e che costituiscono il Capo II del Titolo VII del Libro Terzo del Codice Civile.
Ex art. 1139 c.c., gli articoli dal 1100 al 1116, che sono le norme sulla comunione in generale, e che ne costituiscono il Capo I, si osservano per quanto non espressamente previsto dal Capo II.
Se ho capito bene non è la piscina a mancare di accatastamento , ma tutti i beni Comuni Censibili : se il Catasto richiede il nuovo elaborato planimetrico (mi pare si chiami così,) siete obbligati adesso a descriverli: strano però che l'alloggio del portiere non fosse già accatastato.

Presumo che l'accatastamento sia richiesto perchè state chiedendo un titolo edilizio, che a fine lavori comporta il deposito dell'aggiornamento catastale: se così fosse è oggi giocoforza completare l'elaborato planimetrico con tutti i BCC e BCNC.

Semmai è da valutare il preventivo.

A dire del "professionista", l'accatastamento e tutte le spese di riferimento citate, di € 21.698,00, sarebbero necessarie per "usufruire del recupero fiscale di legge sui lavori di ristrutturazione della piscina", di € 113.430,00 pari al presunto totale di € 135.128,00, dovendo l'Amministratore indicare gli estremi catastali, che a mio modesto parere va indicata la "Partita catastale". La pratica per il Recupero fiscale che viene fatta negli Edifici con scale, lavatoi, centrale termica,etc., nel caso venissero eseguiti i lavori di ristrutturazione delle facciate, terrazzi comuni, etc., non và fatto riferimento alla Partita Catastale dell'Edificio ?? Si precisa che il Condominio, costituito in Comunione di beni, di cui agli artt. del Titolo I del c.c., è inerente alla sola piscina; le U.I. di cui al Complesso Residenziale sono state tutte accatastate all'epoca e dichiarate abitabili dal Comune; infatti è stato precisato che tutte le U.I. hanno una rendita catastale uguale, che conferma la quota di 1/55 della piscina in Comunione di beni. Nel Complesso non vi sono altri beni comuni e/o Condominiali che dir si voglia. Ringrazio coloro che mi stanno aiutando.
 

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