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  1. maucat

    maucat Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono proprietario di una casa in un complesso residenziale che ha un'area sulla quale all'epoca venne realizzato un impianto piscina, come da Licenza di costruzione del 01.12.1972 ....... e di questa sono proprietario di 1/55.
    Il Condominio è regolato dalla Comunione di beni, di cui agli articoli dal 1100 al 1116 del Codice Civile.
    Data la vetustà dell'impianto, si stà procedendo alle azioni per la ristrutturazione e il professionista incaricato sostiene che l'impianto deve essere accatastato, con esborsi di oltre Euro 21.698,00 per Accatastamento, pratica D.I.A. in sanatoria, sanzioni pecuniarie e amministrative in materia di abusi edilizi, progettazione, etc., etc., oltre alla spesa dei lavori, per un totale "del momento", di oltre Euro 135.128,51 .
    Si chiede di conoscere se le Leggi vigenti prevedono tale obbligo; l'Ufficio dell'Agenzia del Territorio ha già precisato: "per unità immobiliare si intende ciascuna porzione di fabbricato urbano suscettibile di poter dare un reddito autonomo e in questa ottica è possibile censire anche unità condominiali, vedi abitazione del portiere, locali disponibili, aree a parcheggio ecc. ecc. " .
    In attesa di risposta inequivocabile e a quale Ufficio rivolgersi per una risposta legale e certificata, si inviano Cordiali saluti.
    P.S. quesito che sostituisce il precedente.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se ha dei dubbi circa l'obbligatorietà o meno dell'accatastamento si predisponga formale interpello ad ADE:
    Agenzia delle Entrate - Documentazione - Interpello
    Ritengo, trattandosi di una struttura permanente e quindi di una costruzione a tutti gli effetti, corretta l'impostazione data dal suo tecnico (obbligo d'accatastamento)
    Nel momento in cui diverrà bene comune censito/accatastato, la quota parte di ciascun condòmino non potrà più esprimersi in % ma in millesimi (di qui anche la necessità di far redigere un'apposita tabella millesimale per la piscina, da utilizzarsi per spese e la manutenzione).
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il condominio negli edifici è normato dagli articoli successivi: dal 1117 al 1139, e che costituiscono il Capo II del Titolo VII del Libro Terzo del Codice Civile.
    Ex art. 1139 c.c., gli articoli dal 1100 al 1116, che sono le norme sulla comunione in generale, e che ne costituiscono il Capo I, si osservano per quanto non espressamente previsto dal Capo II.
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Azzardo un'ipotesi: forse il riferimento al 1100/1116 è rinvenibile nei singoli atti di compravendita e a ragione del fatto che il costruttore mai accatastò il manufatto = solo terreno attribuito in % a titolo di comunione pro indiviso (lo scrivente parla di 1/55)
     
  5. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutto può essere ma non riesco a capire parecchie cose:
    Come si concilia con la necessità di
    ?

    Poi non ho idea dei costi, ma quasi 160 k€ di cui circa 22 k€ per pratiche ed accatastamento mi sembrano molte: è una piscina olimpica o condominiale?

    Su questo mi vien da sorridere: che il c.c. indichi che ci si deve esprimere in mm è vero, ma non è che la differenza sostanziale stia nell'esprimersi in frazioni, decimi, centesimi invece che millesimi. 1/10 = 10/100 = 100 mm
    Piuttosto forse voleva dire che se finora la piscina era considerata una comunione pro indiviso con identiche quote, si potrebbe riproporre il tema della annessione al condominio come BCC, rapportata in futuro ai mm di proprietà?
    E se il rogito si esprimeva proprio in termine di comunione?
     
  6. maucat

    maucat Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Le unità immobiliari sono tutte di uguale consistenza , come lo sono le rendite catastali; i titoli originali recitano per tutti: "Si precisa che è compresa nella vendita una quota pari a 1/55 della piscina esistente nel lotto A" e.... nel 1985 è stata comunicata l'esistenza di un "Regolamento di Comunione" che ha carattere contrattuale. L' A.d.E. è stata già interpellata e vi ho già esposto una prima risposta dell'Ufficio, precisando le U.I. condominiali che danno reddito e che vanno accatastate: abitazione portiere, etc.; la piscina non sviluppa cubatura, salvo la struttura di un W.C. e un ripostiglio ai lati del cancello di accesso.
     
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ho capito bene non è la piscina a mancare di accatastamento , ma tutti i beni Comuni Censibili : se il Catasto richiede il nuovo elaborato planimetrico (mi pare si chiami così,) siete obbligati adesso a descriverli: strano però che l'alloggio del portiere non fosse già accatastato.

    Presumo che l'accatastamento sia richiesto perchè state chiedendo un titolo edilizio, che a fine lavori comporta il deposito dell'aggiornamento catastale: se così fosse è oggi giocoforza completare l'elaborato planimetrico con tutti i BCC e BCNC.

    Semmai è da valutare il preventivo.
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Come presumevo: comunione pro indiviso e non condominio sul terreno (la piscina in quanto abusiva e non censita non esiste legalmente e non può esser oggetto di diritti).
    Se avevate già presentato interpello: rimane solo mettervi in regola: diverse le circolari in tema di obbligatorietà anche per la piscina.
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La correlazione è logica: ma non sapevo non potesse essere oggetto di diritti: il fatto di non essere stata oggetto di licenza, non per questo può definirsi non esistente, sia pur legalmente.

    Come si reggevano allora gli atti di compravendita di case abusive, quando non era obbligatorio riportare l'accatastamento e la conformità?
     
  10. maucat

    maucat Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    A dire del "professionista", l'accatastamento e tutte le spese di riferimento citate, di € 21.698,00, sarebbero necessarie per "usufruire del recupero fiscale di legge sui lavori di ristrutturazione della piscina", di € 113.430,00 pari al presunto totale di € 135.128,00, dovendo l'Amministratore indicare gli estremi catastali, che a mio modesto parere va indicata la "Partita catastale". La pratica per il Recupero fiscale che viene fatta negli Edifici con scale, lavatoi, centrale termica,etc., nel caso venissero eseguiti i lavori di ristrutturazione delle facciate, terrazzi comuni, etc., non và fatto riferimento alla Partita Catastale dell'Edificio ?? Si precisa che il Condominio, costituito in Comunione di beni, di cui agli artt. del Titolo I del c.c., è inerente alla sola piscina; le U.I. di cui al Complesso Residenziale sono state tutte accatastate all'epoca e dichiarate abitabili dal Comune; infatti è stato precisato che tutte le U.I. hanno una rendita catastale uguale, che conferma la quota di 1/55 della piscina in Comunione di beni. Nel Complesso non vi sono altri beni comuni e/o Condominiali che dir si voglia. Ringrazio coloro che mi stanno aiutando.
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui c'è qualche imprecisione.

    Il concetto di partita catastale è in disuso da molti anni: e rappresentava il complesso dei cespiti di un soggetto nello specifico comune. Oggi è abbandonato
    Oggi si fa solo più riferimento ai dati catastali: Fg, Particella, Sub.

    Nei veri condomini, viene attribuito al condominio un Cod. Fisc.: ed a questo si fa riferimento quando si eseguono lavori detraibili, sulle parti comuni.

    Se poi l'edificio fosse uno solo in genere insisterebbe su una unica particella, che denomina in via principale tutti i suoi subalterni. Anche il nr di particella potrebeb identificare quindi il condominio: ma di solito si fa riferimento al CF.

    Mi pare curioso che non abbiate altre parti comuni oltre la piscina: immagino che questa urbanizzazione abbia comportato la realizzazione di strade interne, fognature, illuminazione viali accesso, condutture per utenze ecc.

    La stessa piscina sarà stata realizzata su una o più particelle del catasto terreni di vostra comune proprietà.

    Dal punto di vista detrazioni, sarebbe sufficiente avere questo CF, attribuito a ciò che è comune (teoricamente sarebbe previsto per i condomini).

    Forse dovresti informarci meglio sulla situazione catastale complessiva:
    Ogni u.i. è censita con numeri di particelle diversi o con sub diversi?
    Sono villette monofamiliari indipendenti?
    L'area di viabilità è stata ceduta al comune, comprese le opere di urbanizzazione, o è area comune?
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La compravendita di un bene abusivo è radicalmente nulla; il bene non può essere legalmente oggetto di rapporti giuridici; l'atto eseguito è come se non fosse mai stato posto in essere.
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Corretto, dato che diversamente dalle scale e altri beni comuni similari, la piscina condominiale deve esser considerato bene censibile.
    Circolare del 20/01/1984 n. 2 - Min. Finanze - Catasto e Servizi Tecnici Erariali
    I.3.3.1. - PORZIONI CENSIBILI A PIU' U.I.
    "Si tratta ovviamente di quei beni - costituenti u.i. in quanto di autonoma
    capacita' reddituale - che forniscono servizi comuni o sono fruibili da piu'
    u.i. (ad esempio l'alloggio del portiere, la piscina, ecc.) e come tali
    dichiarati. Essi devono essere trattati catastalmente in modo da evidenziare
    sia la loro pecularieta' di "bene comune censibile", sia la connessione alle
    unita' immobiliari a cui sono asserviti"
     
  14. maucat

    maucat Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    -Riguardo alla partita catastale da me citata, ho approfondito sulla Guida della A.d.E. riguardo alle detrazioni fiscali, dove tra l'altro risulta che è stata abolita la comunicazione dei lavori all'A.d.E. di Pescara da parte dell'Amm.re, il quale deve limitarsi a rilasciare una certificazione al Condòmino con l'importo rata pagato, che questi a sua volta riporterà sulla propria Dichiarazione dei Redditi quadro RP, dove indicherà anche i dati catastali della propria U.I.; il Condominio in Comunione di Beni ha da sempre un proprio Codice Fiscale .
    -Il Complesso Residenziale A/B è costituito da n. 9+6 edifici-quadrifamiliari; in origine faceva parte di un Consorzio che aveva stipulato una Convenzione con il Comune per la gestione di tutti i servizi urbani, nel 1992-94 non veniva rinnovata e il Comune assumeva tali servizi urbani.
    -Al Catasto Terreni risulta il censimento del terreno di ogni edificio di n. 4 U.I. e il lotto sul quale insiste l'Impianto-piscina.
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da quel che leggo sopra, la vs é una situazione un pò particolare. Formalmente a voi per detrarre basterebbe appunto citare CF condominiale e quota versata. È però l'amministratore ad essere tenuto alla conservazione delle pezze giustificative e degli eventuali permessi edilizi. Ed un lavoro da 132k € non sembra una semplice manutenzione ordinaria. Nella presentazione della Dia é inevitabile porsi il problema della sanatoria ed accatastamento
     

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