Salve,
mi sarà dato in consegna un appartamento di 116 mq calpestabili con annessa mansarda di circa mq 35 abitabile tramite scala interna.
L’appartamento presenta diversi vizi/difetti che ne rendono insoddisfacente la sua realizzazione. Tra questi i più rilevanti sono:
- il pavimento ed i tramezzi interni sono fuori squadra in tutti gli ambienti (a titolo di esempio la cucina, la doccia e le due camere della mansarda). In punti molto evidenti, a causa della imprecisione nella realizzazione delle pareti, la superficie pavimentata si presenta con tagli delle mattonelle stesse non parallele tra di loro;
- nel bagno di servizio, l’anta del balcone, all’apertura, urta contro il water.
Ciò premesso vorrei sapere se ci si trova di fronte a vizi/difformità o di fronte a grave difetto costruttivo (ex art. 1667 c.c. e art. 1669 c.c.).
Cito alcune sentenze che ho trovato sul web:
1 - Cass. civ., sez. II 19-01-1999, n. 456
Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 cod. civ. legittima il Committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'Appaltatore può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di
riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 cod. civ. non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.
2 - Cass. civ., sez. II 22-02-1999, n. 1468
In tema di appalto i difetti dell'opera integrano la fattispecie di cui all'art. 1669 cod. civ., con conseguente responsabilità dell'Appaltatore, quando compro-mettano oltre l'estetica, la funzionalità ed il godimento dell'immobile e delle singole sue funzioni. Tale valutazione deve essere compiuta alla luce dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, comprese quelle che siano state eventualmente eliminate dal costruttore e quelle ulteriori,anche se suscettibili di rimozione con spesa modesta.
3 - Costituiscono quindi, in linea generale, “gravi difetti” dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c., la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).
Mia moglie ed io non vorremo abitare in una appartamento pagato ad un valore molto alto ed infatti vorremo il ripristino del bene.
Il Committente mi ha riferito di stabilire un valore perché sono vizi non ripristinabili (sarebbe costoso e poco praicabile abbattere le tramezzature e rifare la posa dei pavimenti!!!) ma non saprei come quantificarlo, atteso che l'immobile rimarrà comunque menomato (dunque con una diminuzione patrimoniale) e, quindi, avrà un valore inferiore a quello di un identico appartamento integro.
Vorrei sapere inoltre come stimare il valore del danno subito.
mi sarà dato in consegna un appartamento di 116 mq calpestabili con annessa mansarda di circa mq 35 abitabile tramite scala interna.
L’appartamento presenta diversi vizi/difetti che ne rendono insoddisfacente la sua realizzazione. Tra questi i più rilevanti sono:
- il pavimento ed i tramezzi interni sono fuori squadra in tutti gli ambienti (a titolo di esempio la cucina, la doccia e le due camere della mansarda). In punti molto evidenti, a causa della imprecisione nella realizzazione delle pareti, la superficie pavimentata si presenta con tagli delle mattonelle stesse non parallele tra di loro;
- nel bagno di servizio, l’anta del balcone, all’apertura, urta contro il water.
Ciò premesso vorrei sapere se ci si trova di fronte a vizi/difformità o di fronte a grave difetto costruttivo (ex art. 1667 c.c. e art. 1669 c.c.).
Cito alcune sentenze che ho trovato sul web:
1 - Cass. civ., sez. II 19-01-1999, n. 456
Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 cod. civ. legittima il Committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'Appaltatore può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di
riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 cod. civ. non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.
2 - Cass. civ., sez. II 22-02-1999, n. 1468
In tema di appalto i difetti dell'opera integrano la fattispecie di cui all'art. 1669 cod. civ., con conseguente responsabilità dell'Appaltatore, quando compro-mettano oltre l'estetica, la funzionalità ed il godimento dell'immobile e delle singole sue funzioni. Tale valutazione deve essere compiuta alla luce dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, comprese quelle che siano state eventualmente eliminate dal costruttore e quelle ulteriori,anche se suscettibili di rimozione con spesa modesta.
3 - Costituiscono quindi, in linea generale, “gravi difetti” dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c., la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).
Mia moglie ed io non vorremo abitare in una appartamento pagato ad un valore molto alto ed infatti vorremo il ripristino del bene.
Il Committente mi ha riferito di stabilire un valore perché sono vizi non ripristinabili (sarebbe costoso e poco praicabile abbattere le tramezzature e rifare la posa dei pavimenti!!!) ma non saprei come quantificarlo, atteso che l'immobile rimarrà comunque menomato (dunque con una diminuzione patrimoniale) e, quindi, avrà un valore inferiore a quello di un identico appartamento integro.
Vorrei sapere inoltre come stimare il valore del danno subito.