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ivan71

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve,
mi sarà dato in consegna un appartamento di 116 mq calpestabili con annessa mansarda di circa mq 35 abitabile tramite scala interna.
L’appartamento presenta diversi vizi/difetti che ne rendono insoddisfacente la sua realizzazione. Tra questi i più rilevanti sono:
- il pavimento ed i tramezzi interni sono fuori squadra in tutti gli ambienti (a titolo di esempio la cucina, la doccia e le due camere della mansarda). In punti molto evidenti, a causa della imprecisione nella realizzazione delle pareti, la superficie pavimentata si presenta con tagli delle mattonelle stesse non parallele tra di loro;
- nel bagno di servizio, l’anta del balcone, all’apertura, urta contro il water.

Ciò premesso vorrei sapere se ci si trova di fronte a vizi/difformità o di fronte a grave difetto costruttivo (ex art. 1667 c.c. e art. 1669 c.c.).

Cito alcune sentenze che ho trovato sul web:
1 - Cass. civ., sez. II 19-01-1999, n. 456
Il "difetto di costruzione" che, a norma dell'art. 1669 cod. civ. legittima il Committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'Appaltatore può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di
riscaldamento, la canna fumaria), incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo, mentre i vizi (o le difformità dell'opera dalle previsioni progettuali o dal contratto d'appalto), legittimanti l'azione di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1667 cod. civ. non devono necessariamente incidere in misura rilevante sull'efficienza e la durata dell'opera.
2 - Cass. civ., sez. II 22-02-1999, n. 1468
In tema di appalto i difetti dell'opera integrano la fattispecie di cui all'art. 1669 cod. civ., con conseguente responsabilità dell'Appaltatore, quando compro-mettano oltre l'estetica, la funzionalità ed il godimento dell'immobile e delle singole sue funzioni. Tale valutazione deve essere compiuta alla luce dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, comprese quelle che siano state eventualmente eliminate dal costruttore e quelle ulteriori,anche se suscettibili di rimozione con spesa modesta.
3 - Costituiscono quindi, in linea generale, “gravi difetti” dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c., la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).

Mia moglie ed io non vorremo abitare in una appartamento pagato ad un valore molto alto ed infatti vorremo il ripristino del bene.
Il Committente mi ha riferito di stabilire un valore perché sono vizi non ripristinabili (sarebbe costoso e poco praicabile abbattere le tramezzature e rifare la posa dei pavimenti!!!) ma non saprei come quantificarlo, atteso che l'immobile rimarrà comunque menomato (dunque con una diminuzione patrimoniale) e, quindi, avrà un valore inferiore a quello di un identico appartamento integro.
Vorrei sapere inoltre come stimare il valore del danno subito.
 

ivan71

Membro Attivo
Proprietario Casa
Si come i lati A e B però con un dislivello max di circa cm 5/6....anche se non li ho misurati tutti
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
mhaa!!!!
io cerco di chiarire il tutto e tu rendi ancora più torbido.
un dislivello è una differenza di quota (di altezza) ......se immagini delle scale, ogni suo gradino presenta un dislivello perchè sono ad altezze diverse.

nel caso dell'immagine che ti ho allegato (A e B fuori squadro) NON puoi palare di dislivello riferendoti alle pareti non ad angolo retto.

esprimersi correttamente è indispensabile per comunicare ......i fraintendimento non portano a nulla.

comunque tieni presente che la norma consente una divergenza tra progetto e realizzato dell'ordine dl 2 %.
 

ivan71

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mi dispiace non riuscire ad essere chiaro, ma non sono un tecnico. Per fuori squadro intendo che le pareti non sono dritte per cui il pavimento montato in modo lineare prevede una piastrella intera (60x60) in un lato della parete, ma mano mano che si passa al vertice opposto (lungo la stessa parete) si è resa necessaria un'aggiunta di una "striscia" di piastrella che aumenta gradualmente di spessore fino a raggiungere anche i 6 cm.
Questo tipo di dislivello è visibile in vari ambienti dell'appartamento, ma in alcuni risalta all'occhio anche di chi non è del mestiere.
Cerco di riprodurre l'effetto nel pavimento anche se molto marcato nel disegno:

1563013879337.png

Stessa cosa è visibile nella doccia che ha tre pareti murate e le piastrelle montate sono due sulla larghezza nella parte alta di una parete; man mano che ci si avvicina al pavimento le due piastrelle non coprono l'intera parete ed è stato necessario aggiungere "strisce" di piastrelle per coprire l'intera parete (si tratta di una parete divisoria per la doccia, le altre due sono pareti del bagno).

Ricordo, infine che nel bagno di servizio, l’anta del balcone, all’apertura, urta contro il water.
Saluti
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ho inteso la questione.
Il problema è del piastrellista che ha fatto un casotto, magari perchè nessuno lo ha indirizzato nel modo più opportuno.

Nelle costruzioni è naturale avere ambienti e stanze non perfettamente regolari:
un perfetto quadrato o un perfetto rettangolo .......è praticamente impossibile.
Tali problemi si risolvono semplicemente installando il pavimento NON nel modo in cui lo hanno fatto a te, ossi ponendo i lati delle piastrelle paralleli alle pareti stesse ........ma posando il pavimento a 45 gradi, come immagine seguente
5478
oppure usando altre soluzioni adeguato al contesto dell'irregolarità
nel tuo caso hai sicuramente un disagio di natura estetica.
Se posso darti un consiglio>>>
> non fondare le tue ragioni sulla non regolarità delle stanze (il fuori squadro) perchè sarebbe anche arduo stare dalla parte della ragione.
Ma fonda le tue ragioni sulle modalità di posa delle piastrelle del pavimento, ossia in presenza di stanze NON regolari non si può posare un pavimento nel modo fatto, ma le piastrelle devono essere posate a 45 gradi come in figura.
Tecnica che lenisce i difetti di forma di stanze non regolari, in assenza di posa a 45° si ha un disagio di natura estetica.

A mio avviso (ripeto a mio avviso) ci sarebbero i presupposti per un risarcimento o anche il totale rifacimento.
Ti consiglierei di parlare del problema con un legale, per capire quale possa essere il suo responso o parere.
 
Ultima modifica:

griz

Membro Storico
Professionista
Normalmente le pareti "fuori squadra" vengono realizzate per ragioni oggettive e non si devono accettare se provengono da un errore di tracciamento, poi dipende da quanto sia evidente il problema, la posa del pavimento a losanga di usa giustamente per nascondere, si tratta di capire cosa abbia generato questi "fuori squadra". Un bel problema
 

griz

Membro Storico
Professionista
questa tipologia di posatura non si effettua da almeno 10 anni....la posa oggi si fa diversamente...come è stata fatta nel mio caso...
che però evidenzia gli angoli furoi squadra: a volte è necessario adattarsi. Ti lamenti dello stato dei tuoi pavimenti e davanti ad una soluzione alternativa e funzionale allo scopo, la sminuisci?
 

ivan71

Membro Attivo
Proprietario Casa
che però evidenzia gli angoli furoi squadra: a volte è necessario adattarsi. Ti lamenti dello stato dei tuoi pavimenti e davanti ad una soluzione alternativa e funzionale allo scopo, la sminuisci?
ma la posatura è già stata fatta.....adesso cosa fare? demolire il pavimento e rifare tramezzatura e posatura???
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il problema è del piastrellista che ha fatto un casotto, magari perchè nessuno lo ha indirizzato nel modo più opportuno.
Non ci sono "escamotage" che tengano. Un piastrellista è responsabile se crea lui lo squadro...ma se il committente non vuole una posa "in diagonale" non è certo colpa del piastrellista se si trova pareti divergenti anzichè parallele.

- il pavimento ed i tramezzi interni sono fuori squadra
Per fuori squadro intendo che ...
Non scusarti...il messaggio era chiaro fin dal principio, casomai ti sei complicato la vita nel spiegarlo dopo
6 Cm. di fuori squadra su una stanza di 5 metri ...e da queste parti un impresario viene chiamato solo per costruire stalle o cambia mestiere.

E ammissibile una differenza massima di 1 cm. che poi viene corretta con una posa regolare dove il difetto viene coperto dai battiscopa.

Tutto verte sul fatto che tu abbia acquistato "sulla carta" oppure un lavoro finito, un nuovo edificio oppure una ristrutturazione e se ti sei rivolto ad una impresa di comprovata qualità o a dei "maniscalchi" specie se extracomunitari.

La "qualità" si paga e purtroppo la "professionalità sta via via scemando.

Alla domanda finale non è facile rispondere perchè quelli che lamenti sono evidenti difetti estetici ma (per il momento ) non si palesano altre problematiche.

La risposta del costruttore è fin troppo ovvia...quindi, se non hai ancora saldato/acquistato sta a te decidere fra 2 possibilità:

A) rifiuti il bene e chiedi la risoluzione del contratto con restituzione integrale delle caparre/acconti/anticipi.

B) concordi uno sconto sulla qua quantificazione non ci sono "norme scritte".
Personalmente valuteri un valore compreso fra il 30 ed il 50% di ogni singolo ambiente che presenta tali difetti.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Non ci sono "escamotage" che tengano. Un piastrellista è responsabile se crea lui lo squadro...ma se il committente non vuole una posa "in diagonale" non è certo colpa del piastrellista se si trova pareti divergenti anzichè parallele.
appunto resta da capire come siano andate le cose in quella situazione.
il piastrellista è un artigiano che viene incaricato da un committente, privato e/o costruttore, e di solito non si assume la responsabilità di decidere di suo conto come posare, perchè conosce perfettamente quali sono i rischi a cui va incontro.

E ammissibile una differenza massima di 1 cm. che poi viene corretta con una posa regolare dove il difetto viene coperto dai battiscopa.
le irregolarità degli ambienti/stanze non si possono prevedere a priori, essi sono funzione della morfologia del lotto, delle distanze dei confini, delle superfici occupabili e via dicendo.
Ossia dipendono da una pluralità di condizioni che è difficile preventivare in fase antecedente ad una progettazione.
A questo poi si aggiunge la fase propriamente esecutiva vale a dire:
sulla carta puoi consegnare un ambiente perfettamente regolare .......ma stai sicuro che in fase realizzativa qualche centimetro scappa sempre via .......compromettendo la regolarità.
Questo perchè tracciare linee sulla carta è semplice........ma su di un cantiere è cosa più complicata.

questo per gli immobili di nuova costruzione ..........non consideriamo quelli esistenti nei nuclei antichi o centri storici delle città ove le morfologie sono le più svariate e irregolari
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
le irregolarità degli ambienti/stanze non si possono prevedere a priori, essi sono funzione della morfologia del lotto, delle distanze dei confini,
Ma di cosa stai parlando???

Se il lotto è fuori squadra allora lo deve essere obbligatoriamente anche l"edificio che si va a costruire?

Se il progetto prevede stanze in squadra tali devono essere con la tolleranza non suoeriore ad 1 cm. per lato e le pareti "a piombo" con la tolleranza, nel gergo locale, di "una battuta di spago".
Chi non rispetta i disegni è un incapace senza se e senza ma.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ma di cosa stai parlando???

Se il lotto è fuori squadra allora lo deve essere obbligatoriamente anche l"edificio che si va a costruire?

Se il progetto prevede stanze in squadra tali devono essere con la tolleranza non suoeriore ad 1 cm. per lato e le pareti "a piombo" con la tolleranza, nel gergo locale, di "una battuta di spago".
Chi non rispetta i disegni è un incapace senza se e senza ma.
Da questo si palese che non sei un tecnico dell'ambito edilizio.
Cosa centrano le pareti "a piombo" ???
Se sono tali e' il muratore ad aver difettato.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Cosa centrano le pareti "a piombo" ???
Se sono tali e' il muratore ad aver difettato.
Quindi se le pareti non sono a piombo è colpa del muratore mentre se sono fuori squadra (nonostante il progetto preveda tutti angoli di 90° ) la colpa è del terreno irregolare???!!!
Ma di che generazione sei???

Poi o non leggi con attenzione o sei scarso di memoria:

Stessa cosa è visibile nella doccia che ha tre pareti murate e le piastrelle montate sono due sulla larghezza nella parte alta di una parete; man mano che ci si avvicina al pavimento le due piastrelle non coprono l'intera parete ed è stato necessario aggiungere "strisce" di piastrelle per coprire l'intera parete (si tratta di una parete divisoria per la doccia, le altre due sono pareti del bagno).
Quindi il "piombo" centra eccome.


Da questo si palese che non sei un tecnico dell'ambito edilizio
Manco sai cosa sono .. e su cosa abbia pratica.
Piuttosto si possono avanzare dubbi sulle tue capacità specifiche... ma li le colpe sono della scuola o degli insegnanti.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se il lotto è fuori squadra allora lo deve essere obbligatoriamente anche l"edificio che si va a costruire?

Se il progetto prevede stanze in squadra tali devono essere con la tolleranza non suoeriore ad 1 cm. per lato e le pareti "a piombo" con la tolleranza, nel gergo locale, di "una battuta di spago".
Chi non rispetta i disegni è un incapace senza se e senza ma.
Condivido e sono un tecnico che opera anche nell'edilizia.
 

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