Garante in locazione commerciale

[cec]

Salve, leggevo alcune precedenti discussioni in proposito.
Pro e contro nel mettere il nominativo del garante (sarebbe il marito pensionato e proprietario al 100% della loro prima casa già prima del matrimonio, no figli) direttamente nel contratto di locazione o è meglio indicarlo in una scrittura privata.
Nel primo caso si pagherebbero 200 euro + 0,5% sui primi sei anni non essendo applicabile la cedolare secca? Alternative (ma non proponetemi la fidejussione)?
Specifico che dovrebbero essermi sufficienti i primi sei anni di garanzia dato che la persona alla quale sto valutando di affittare è prossima alla pensione e, aprendo un'attività in franchising, ho capito che non potrebbe cedere l'attività.
Nel caso in cui la proposta andasse a buon fine questa volta dovrò recarmi da un'associazione.
Non ho mai scritto un contratto commerciale di sana pianta, solo abitativi; pensavo di scriverlo io e farmelo ricontrollare anche se i precedenti che mi aveva fatto un commercialista erano cortissimi e troppo basici.
Grazie

 

[uva]

Nel primo caso si pagherebbero 200 euro + 0,5% sui primi sei anni non essendo applicabile la cedolare secca?

Si paga lo 0,50% su (canone annuo x 6 anni).
Se il risultato del conteggio è inferiore a 200 euro, si deve versare comunque l'importo minimo di € 200.

L'alternativa alla firma del garante nel contratto di locazione è la fideiussione, ma pare che l'hai già esclusa.

non proponetemi la fidejussione

Non so cosa intendi con

scrittura privata.

se la vorresti registrare a parte, e per quale motivo.

 

[Nemesis]

Non so cosa intendi con
scrittura privata
se la vorresti registrare a parte, e per quale motivo.

Probabilmente vuole rendere "invisibile" la fideiussione nel contratto di locazione, per non dover pagare la relativa imposta di registro.

 

[uva]

rendere "invisibile" la fideiussione nel contratto di locazione

Quindi sarebbe una scrittura privata firmata dalle parti che il locatore conserva nel caso sia utile in futuro.

Affinché abbia valore la si dovrà registrare successivamente, se e quando il conduttore diventa moroso, per poter esigere il pagamento dal garante?

 

[Nemesis]

Affinché abbia valore la si dovrà registrare successivamente,

Le garanzie, quando siano prestate mediante scambio di corrispondenza, sono tra gli atti la cui registrazione è dovuta solo in caso d'uso (ex art. 1, lett. a), Tariffa, Parte II, del TUR, approvato con D.P.R. n. 131/1986). Successivamente, se si verifica l'inadempimento dell'obbligato principale, accade spesso che la garanzia sia “enunciata” in un atto giudiziario, come il decreto ingiuntivo; da qui, s'innesca quanto è previsto dall’art. 22 del TUR, secondo cui se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell’atto che contiene l’enunciazione, l’imposta si applica anche alle disposizioni enunciate.

 

[cec]

Grazie @uva e @Nemesis sempre presenti.
Il problema non è tanto l'imposta di registro, l'importo non mi cambia la vita: (600€ x12 mesi x 6 anni x 0,5%=216 euro) ...poi non ho capito se i 200 euro si pagano comunque ...
Ad esempio per mio figlio studente mi hanno fatto firmare una scrittura privata (nella quale avrei garantito in caso di inadempienza di mio figlio) che non è stata registrata, ma quello è una scelta prettamente economica del locatore dato che 200 euro fissi incidono molto su una locazione di 1/2 anni di importo minore visto che gli studenti tendono a cambiare stanza frequentemente.
Volevo solo capire se c'è una tutela diversa in caso di inadempienza nel pagamento (da altro forum: La presenza di una garanzia a parte veniva indicata qui su immobilio come preferibile perché può rendere la procedura di sfratto più lineare in alcuni casi, se non ricordo male... ).
Altro dubbio: il contratto vero e proprio si fa alla persona fisica o alla società che costituirà?
Tutte ipotesi... ancora stiamo parlando

 

[uva]

600€ x12 mesi x 6 anni x 0,5%=216 euro) ...poi non ho capito se i 200 euro si pagano comunque

Nel tuo caso per la garanzia paghi di imposta di registro 216 euro e nulla di più.

il contratto vero e proprio si fa alla persona fisica o alla società che costituirà?

Il contratto deve essere intestato al soggetto che eserciterà l'attività nel locale affittato.
Chiedi al potenziale conduttore la documentazione (iscrizione alla Camera di Commercio e alla partita IVA) da cui si evince se si tratta di ditta individuale o di società.

La presenza di una garanzia a parte veniva indicata qui su immobilio come preferibile perché può rendere la procedura di sfratto più lineare in alcuni casi,

Non capisco cosa significa e quali siano i vantaggi.
Fattelo spiegare da chi ti ha dato quell'informazione e poi scrivi qui la risposta, così la possiamo commentare.

 

[gattaccia]

a detta del mio avvocato, secondo la Cassazione andebbero richiesti due decreti ingiutivi, uno contro il conduttore moroso e l'altro contro il garante, poichè il decreto ingiuntivo contro il conduttore moroso è particolare (per esempio prevede che la cifra indicata aumenti automaticamente sino al rilascio dell'immobile) e quindi il garante non può essere compreso nel decreto ingiuntivo contro il conduttore per analogia... scusate non so se è chiaro

 

[uva]

secondo la Cassazione andebbero richiesti due decreti ingiutivi, uno contro il conduttore moroso e l'altro contro il garante,

Questo in entrambi i casi?

Cioè si dovrebbero chiedere due decreti ingiuntivi anche con la presenza del garante nel contratto di locazione?
O forse solo se per la garanzia è stata sottoscritta e successivamente registrata una scrittura privata a parte?

 

[gattaccia]

Questo in entrambi i casi?

Cioè si dovrebbero chiedere due decreti ingiuntivi anche con la presenza del garante nel contratto di locazione?
O forse solo se per la garanzia è stata sottoscritta e successivamente registrata una scrittura privata a parte?

da quello che ho capito, in entrambi i casi,
dato che il decerto ingiuntivo contro il conduttore è sia sostanzialmente che processualmente un caso particolare, e quindi non è possibile ottenere per analogia che anche il garante sia "compreso" in tale decreto ingiuntivo

...ciò non toglie che alcuni magistrati non fanno tale distinzione (successo anche al mio avvocato di ottenere lo stesso decreto ingiuntivo sia contro il conduttore che contro il garante)... insomma non si sa per certo che succederà nella prassi (tutto molto bello )