Proroga limitata rispetto alle previsioni contrattuali

[mapeit]

Pongo ai frequentatori del forum un quesito poco importante ma curioso. Un contratto per studenti prevede la durata di 12 mesi con tacita proroga per un periodo equivalente qualora non venga disdettato dal conduttore, per qualsiasi motivo, con almeno due mesi di preavviso.
Subito dopo la scadenza dei primi 12 mesi, l'inquilino manifesta la necessità di rimanere ancora per soli ulteriori 3 mesi, fornendomi così il debito preavviso.
Dovrei registrare la proroga di 12 mesi (senza spese in quanto in cedolare secca) e poi, entro 30 giorni dall'uscita dello studente, registrare la risoluzione anticipata.
Se io, invece di registrare la proroga di 12 mesi registro una proroga di soli 3 mesi, al termine della quale il contratto risulta di fatto terminato senza necessità di registrare la risoluzione anticipata, secondo voi commetto un'irregolarità ? Dal punto di vista fiscale non credo, dal punto di vista civilistico cosa ne dite ?

 

[uva]

dal punto di vista civilistico cosa ne dite ?

Che commetti un'irregolarità.

Il modello ministeriale del contratto concordato per studenti (Allegato C al D.M. 16/01/2017) prevede che:
Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

Probabilmente comunicando all'Agenzia delle Entrate la proroga di 3 mesi (invece di 12) l'anomalia non verrebbe riscontrata, ma non sarebbe regolare.

Io comunicherei la proroga di 12 mesi e successivamente, accettando il recesso del conduttore, la risoluzione anticipata.

 

[mapeit]

Io comunicherei la proroga di 12 mesi e successivamente, accettando il recesso del conduttore, la risoluzione anticipata.

Certamente farò così, però il mancato rispetto di una clausola contrattuale quando già è noto che il conduttore desidera concludere il contratto in quei termini (anzi lo ha chiesto lui) da chi potrebbe essere considerata un'irregolarità ?

 

[uva]

da chi potrebbe essere considerata un'irregolarità ?

Se il conduttore non solleva alcuna obiezione, ritengo che il problema non sussista.

Lui è in regola se ti ha comunicato la disdetta osservando il preavviso (o se tu l'hai sollevato da quell'obbligo accettando comunque la sua disdetta). Probabilmente non gli interessa verificare come comunichi la proroga e/o la risoluzione anticipata all'Agenzia delle Entrate. Basta consegnargli la documentazione che il contratto è risolto al termine della locazione, quando lascerà l'immobile.

 

[mapeit]

Esatto

 

[Clematide]

Pongo ai frequentatori del forum un quesito poco importante ma curioso. Un contratto per studenti prevede la durata di 12 mesi con tacita proroga per un periodo equivalente qualora non venga disdettato dal conduttore, per qualsiasi motivo, con almeno due mesi di preavviso.
Subito dopo la scadenza dei primi 12 mesi, l'inquilino manifesta la necessità di rimanere ancora per soli ulteriori 3 mesi, fornendomi così il debito preavviso.
Dovrei registrare la proroga di 12 mesi (senza spese in quanto in cedolare secca) e poi, entro 30 giorni dall'uscita dello studente, registrare la risoluzione anticipata.
Se io, invece di registrare la proroga di 12 mesi registro una proroga di soli 3 mesi, al termine della quale il contratto risulta di fatto terminato senza necessità di registrare la risoluzione anticipata, secondo voi commetto un'irregolarità ? Dal punto di vista fiscale non credo, dal punto di vista civilistico cosa ne dite ?

La locazione per studenti universitari fuori sede, art.5, secondo comma della legge 431 del 1998, pur di natura “transitoria”, deve rispettare i principi e i limiti fissati dalla legge e dai suoi decreti ministeriali attuativi.

Alla prima scadenza del contratto è previsto il proseguimento (rinnovo) automatico del rapporto ove non venga comunicata disdetta da parte del conduttore: tutto rimane uguale a prima, anche la determinazione temporale che non può mutare, rispetto a quella prevista inizialmente in un contratto già stipulato, per mera volontà di una o di entrambe le parti.

Se una parte vuole mutare la durata del rapporto originario, in difformità del regime che le è proprio, è evidente l’intento novativo, non rinnovativo tacito: infatti, non siamo più in presenza di un rinnovo, ma di una novazione della locazione per una durata diversa da quella originaria.

Estinto il vecchio rapporto, dalle sue ceneri sorge una nuova obbligazione, avente oggetto una durata di 3 mesi, operabile sempre con un “transitorio”, ma, questa volta, ossequioso del primo comma dell’art.5, seconda strada percorribile da uno studente universitario fuori sede nei casi di periodo di tempo limitato ovvero inferiore a 6 mesi.

 

[uva]

non siamo più in presenza di un rinnovo

Nel caso di @mapeit mi pare che il rinnovo automatico sia già avvenuto:

la durata di 12 mesi con tacita proroga

Subito dopo la scadenza dei primi 12 mesi, l'inquilino manifesta la necessità di rimanere ancora per soli ulteriori 3 mesi,

in quanto il conduttore ha manifestato la sua volontà dopo la scadenza del primo periodo contrattuale.

 

[uva]

una novazione della locazione per una durata diversa da quella originaria.

Estinto il vecchio rapporto, dalle sue ceneri sorge una nuova obbligazione, avente oggetto una durata di 3 mesi

Non ho capito quel passaggio.

Significa che se il conduttore avesse manifestato la sua intenzione prima della scadenza dei 12 mesi, allora sarebbe stato possibile rinnovare il contratto per soli 3 mesi?
Oppure le parti avrebbero dovuto stipulare un nuovo contratto, della durata di 3 mesi?

 

[mapeit]

Non ho capito quel passaggio.

Significa che se il conduttore avesse manifestato la sua intenzione prima della scadenza dei 12 mesi, allora sarebbe stato possibile rinnovare il contratto per soli 3 mesi?
Oppure le parti avrebbero dovuto stipulare un nuovo contratto, della durata di 3 mesi?

Credo che @Clematide sostenga la seconda ipotesi. Un nuovo contratto ad uso transitorio. Comunque io ho registrato la proroga di 12 mesi, come previsto dal contratto, pur sapendo che tra tre mesi registrerò la risoluzione anticipata. La mia domanda era solo una curiosità e mi sembra che @Clematide abbia chiarito i miei dubbi.