Tabelle millesimali scale/ascensore: cosa includono?

[Bizi70]

Buongiorno,
prima di creare nuova discussione ho cercato un po' nelle precedenti ma non ho trovato risposta; spero di non creare doppioni...
Domandone: nel calcolo della tabella millesimale scale/ascensori per quanto riguarda i millesimi che scaturiscono dal 50% della proprietà, cosa si intende per proprietà? Mi spiego meglio: oltre chiaramente all'appartamento nudo e crudo + box + cantine si deve includere anche piastrellato di proprietà (o per i piani superiori il terrazzo) e il giardino di proprietà? L'art. 1124 del c.c. cita: "...La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore delle singole unita' immobiliari e per l'altra meta' esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo».
Personalmente ritengo "unita' immobiliari" gli appartamenti i box e cantine....sbaglio?
Preciso che le attuali tabelle mm scale/ascensore sono state calcolate (per la parte 50% proprietà) partendo dalla superficie reale degli appartamenti + cantine + box e applicando i vari fattori coefficienti di altezza - destinazione - orientamento ; tali tabelle erano state rifatte (non esistevano le tabelle scale/ascensore) e approvate all'unanimità nel 2011); ora alcuni condomini subentrati oltre 5 anni fa dicono che le tabelle mm (non si capisce se intendono quelle di proprietà o scale/ascensore) non sono a norma in quanto la riforma del condominio del 2012 prevede dei cambiamenti (nello specifico verrebbero inclusi i giardini che nelle attuali di proprietà non lo sono) e quindi vorrebbero rifarle; sbaglio o le tabelle si possono rifare solo se per errori o mutate condizioni di una parte dell'edificio (mutazioni di almeno 1/5 del valore proporzionale dell'unità immobiliare)?
Grazie in anticipo a chi vorrà rispondere.

 

[vittorievic]

Il giardino posto a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva va considerato ai fini del calcolo delle tabelle millesimali e le norme tecniche di riferimento, nonché la prassi che invale tra i tecnici redattori, prevedono uno specifico coefficiente riduttore.
Ugualmente i lastrici solari e le terrazze a livello di proprietà esclusiva di alcune abitazioni.
Chi ha fatto la prima tabella millesimale ha sbagliato a non considerare queste pertinenze.

sbaglio o le tabelle si possono rifare solo se per errori o mutate condizioni di una parte dell'edificio (mutazioni di almeno 1/5 del valore proporzionale dell'unità immobiliare)?

se tutti sono d'accordo si possono rifare le tabelle millesimali.

Poi, successivamente al 2012, e nonostante il dettato normativo, la giurisprudenza è tornata più volte sull'argomento, ritenendo che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non abbia natura negoziale e di conseguenza non debba essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 cit. (cfr. ex multis Cass. n. 30392/2019).
Fonte: Per la modifica delle tabelle millesimali può bastare la maggioranza

 

[Bizi70]

Chi ha fatto la prima tabella millesimale ha sbagliato a non considerare queste pertinenze

Sono d'accordo che chi ha fatto la prima tabella millesimale avrebbe sbagliato se l' avesse fatta dopo il 2012, in quanto la riforma del condominio prevede esplicitamente di includere i giardino.....ma le tabelle del nostro condominio sono state fatte prima della riforma e a quanto mi risulta era a discrezione del tecnico includere (con relativo coefficiente) o escludere completamente i giardini...
Ma la mia domanda era specifica per il calcolo della tabella scale/ascensore ovvero se in tali tabelle i giardini e terrazzi devono essere compresi....
Cerco di spiegarmi meglio: poniamo che i miei millesimi di proprietà sono 300 (e includono anche i giardini); il 50% della proprietà per stilare la tabella scale/ascensore corrisponde semplicemente a 150 millesimi o deve essere ricalcolata escludendo i giardini? So che la cosa è molto tecnica ma è proprio qui che ci può stare molta differenza.
Ho visto altra tabella di altro condominio (sempre redatta prima del 2012) che nel calcolo tabella millesimale scale/ascensore non viene preso in considerazione il giardino e nemmeno il box ma solo solo l'appartamento ed eventualmente il terrazzo...

se tutti sono d'accordo si possono rifare le tabelle millesimali.

Ma non si è detto che per approvazione o revisione bastano i 501 millesimi?

Grazie degli eventuali ulteriori chiarimenti

 

[vittorievic]

ma le tabelle del nostro condominio sono state fatte prima della riforma e a quanto mi risulta era a discrezione del tecnico includere (con relativo coefficiente) o escludere completamente i giardini

Mi sembra strana questa tua affermazione dato che c'è una Circolare del Ministero dei LL.PP. del 1966 che afferma che nella creazione delle Tabelle Millesimali bisogna tener conto delle aree destinate a giardino, anzi indica in 0,15-0,10 il coefficiente di destinazione per l'area destinata a giardino.
Inoltre c'è la sentenza della Cassazione 12018 del 1 luglio 2004 che afferma: «ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione) che elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile»
Infine stando al disposto dall'art. 68 disp. att. c.c., letto alla luce delle circolari del Ministero e delle sentenze di Cassazione, le tabelle millesimale costruite senza tenere conto dei giardini di proprietà esclusiva (ma anche dei lastrici solari e delle terrazze a livello esclusivi) sono da ritenersi errate e come tali è possibile un giudizio di revisione.

Ma non si è detto che per approvazione o revisione bastano i 501 millesimi?

l'unanimità è richiesta quando si fa qualcosa che va contro le regole del c.c.

 

[vittorievic]

So che la cosa è molto tecnica ma è proprio qui che ci può stare molta differenza.

scusa ma che dimensioni ha il tuo giardino?

 

[Bizi70]

Grazie Vittorievic delle info; erano particolari che avevo già letto nel web ed è per questo che sono convinto che prima della riforma del 2012 le tabelle millesimali erano forse ancora più soggettive di quanto lo possano comunque essere ancora oggi; sono altrettanto convinto che anche oggi se si facessero fare 3 tabelle millesimali per lo stesso immobile a 3 tecnici diversi ne vedremmo delle belle....Inoltre ho scoperto (da condominoweb.it) che le tabelle le può redigere chiunque, in quanto non è attività riservata ad una specifica categoria.
Esse possono essere stilate da chiunque abbia dimestichezza (e non esistendo limiti legali anche da chi non ne ha)...

scusa ma che dimensioni ha il tuo giardino?

circa 500mq; tieni presente che quando ho acquistato c'era un'unica tabella millesimale redatta dal geometra costruttore che è stata allegata all'atto di acquisto; questa unica tabella veniva usata anche per ripartire le spese ascensore e includeva i giardini con un coefficiente 0,15 (quindi il mio giardino "pesava" 75mq - di più di alcuni appartamenti posti al 2° piano). Dopo pochi anni ho chiesto una revisione del coefficiente e all'unanimità è stato abbassato a 0,075 (la metà rispetto all'iniziale) e la tabella è stata accettata.
Successivamente abbiamo cambiato amministratore e questo si è accorto della mancanza delle tabelle scale/ascensori e quindi ci ha proposto di rifarle entrambe (tabelle di proprietà e tabella scale/ascensore) per meglio suddividere le spese dell'ascensore che sono la spesa maggiore delle parti conumi; ha incaricato un suo geometra di fiducia che sia in quelle di proprietà che di scale/ascensore non ha incluso i giardini (e correva l'anno 2011). All'unanimità anche queste sono state accettate e anche chi ha acquistato successivamente le ha indirettamente accettate con l'atto notarile.
Ora i 3 proprietari dell' ultimo piano(2°) vorrebbero rifarle adducendo che devono essere uniformate alla attuali leggi (immagino intendano alle norme della riforma del condominio anche se non lo specificano); ma tale riforma non mi risulta essere retroattiva....
Da qui scaturisce la mia domanda iniziale alla quale non mi sembra aver avuto ancora risposta, ovvero, provo a riformularla, se nel calcolo delle tabelle scale/ascensori vengono inclusi i giardini o solo le unità immobiliari (quindi solo appartamento/box/cantine) lasciando stare quindi giardini, lastricati, terrazzi.
Grazie ancora anche solo per il tempo dedicato a leggere i miei poemi ma cerco di dare più informazioni possibili per avere una risposta o pensiero costruttivo.

 

[vittorievic]

Da qui scaturisce la mia domanda iniziale alla quale non mi sembra aver avuto ancora risposta, ovvero, provo a riformularla, se nel calcolo delle tabelle scale/ascensori vengono inclusi i giardini o solo le unità immobiliari

mi sembrava di aver palesemente sostenuto la posizione di includere i giardini ad uso esclusivo nel peso millesimale della proprietà delle unità immobiliari.
Secondo me è sbagliato considerare solo gli appartamenti.
Le tabelle millesimali si costruiscono per suddividere i costi della gestione delle parti comuni in base al valore di ciascuna unità immobiliare, quindi comprese di pertinenze ad uso esclusivo.
Il peso dei giardini ad uso esclusivo viene calcolato sia per il calcolo della superficie catastale e sia per il calcolo della superficie convenzionale vendibile (Norma UNI 10750/2005) perché non deve essere calcolato per la redazione della Tabella A) (Tabella millesimale di proprietà) che poi viene impiegata per la redazione della tabella millesimale per la manutenzione di di scale ed ascensori. C' è una giustificazione per escludere i giardini, i lastrici solari e le terrazze a livello dalla proprietà.

 

[Bizi70]

Secondo me è sbagliato considerare solo gli appartamenti.

Vedi che è una tua interpretazione personale? Possibile che non ci sia una norma di riferimento precisa?

perché non deve essere calcolato per la redazione della Tabella A) (Tabella millesimale di proprietà) che poi viene impiegata per la redazione della tabella millesimale per la manutenzione di di scale ed ascensori.

Non capisco se è una domanda, manca il "'?"
Se fosse una domanda la mia risposta è che per le tabelle millesimali di proprietà (cosiddetta Tabella "A") mi sta anche bene includere giardini, terrazzi, lastricati; ma mi dici che senso ha includerli nella tabella scale/ascensori visto che il l'uso dell'ascensore (quindi la spesa dell'elettricità e manutenzione) per portarti (nel mio caso ) dal piano -1 (presenza dei box) al piano terra (presenza appartamento con giardino) non cambia se al piano terra ci fosse solo l'appartamento senza il giardino?
Inoltre ribadisco le parole del c.c. 1124 che cità "Unità immobiliari" e se si cerca la definizione si trova: "Generalmente, nell'ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno"; il giardino e terrazzi o aree esclusive non ha subalterno come invece lo hanno box, cantine e chiaramente l'appartamento.

C' è una giustificazione per escludere i giardini, i lastrici solari e le terrazze a livello dalla proprietà.

Non capisco se è una domanda, manca il "'?"
Anche qui se fosse una domanda ti ho risposto sopra.
Devo dire che sono comunque confuso anche se convinto di quanto detto anche alla luce di altra tabella millesimale scale/ascensore di altro fabbricato con ascensore che non considera i giardini e terrazzi....boh! Chissà se c'è un'unica strada o si possono percorrere vie traverse che vanno bene lo stesso....
Grazie ancora per il confronto

 

[vittorievic]

Vedi che è una tua interpretazione personale? Possibile che non ci sia una norma di riferimento precisa?

scusa la Circolare del Ministero dei LL.PP. del 1966 che cosa è? E la sentenza della Cassazione 12018 del 1 luglio 2004 cosa è? I Criteri di calcolo della Superficie Catastale (in base alla quale si pagano le tasse) emessi dalla Agenzia delle Entrate cosa sono? La Norma UNI 10750/2005 per determinare la superficie della UNITA' IMMOBILIARE oggetto di vendita cosa è?
L' art. 1124 del c.c. vuole che per la redazione della tabella millesimale delle scale ed ascensori si usi la Tabella A) di proprietà e l'altezza dei piani dal piano ingresso.
L'entrata in vigore della Legge 220/2012 (Legge sul Condominio) non ha minimamente fatto riferimento all'inclusione dei giardini privati nel calcolo delle proprietà immobiliari perché questi sono già considerati negli articoli del c.c. e nelle norme e sentenze sopra citate.
Tu vuoi una Norma che dica che se le unità immobiliari che posseggono un giardino la superficie del giardino medesimo non viene conteggiata nel valore della proprietà quando si devono suddividere le spese per la manutenzione delle scale ed ascensore?

il giardino e terrazzi o aree esclusive non ha subalterno

proprio per questo vengono agganciate all'unità immobiliare a cui fanno riferimento. Perché hanno un valore.
Seguendo il tuo ragionamento negli edifici in cui è presente il piano superattico, al quale si accede solo tramite scala, allora non dovrebbero pagare l'ascensore perché non arriva al loro piano? Oppure i restanti condomini potrebbero rifiutarsi di pagare le spese di pulizia ed illuminazione della rampa di scale che porta al piano superattico perché, come di tu, usato solo dal proprietario di quel piano.
In sostanza stiamo facendo una discussione di "lana caprina".

 

[Bizi70]

Grazie Vittorievic dei chiarimenti.

Tu vuoi una Norma che dica che se le unità immobiliari che posseggono un giardino la superficie del giardino medesimo non viene conteggiata nel valore della proprietà quando si devono suddividere le spese per la manutenzione delle scale ed ascensore?

Hai centrato la mia domanda! Cerco proprio di capire se esiste o meno una Norma chiara e inequivocabile che dice quanto da te sopra citato.