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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Sto disponendo questo articolo per la pubblicazione e pertanto sono ben accette osservazioni e critiche (anzi Vi sarei grato) . ciao EnnioR


    La ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria o dell’eventuale sostituzione dell’ascensore in condominio è spesso motivo di incertezza in particolare quando il regolamento contempla come ripartire le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria , mentre nulla dice in merito alle spese straordinarie. Il problema si acuisce e non si sa bene come comportarsi quando esistono dei condomini (esempio negozi ) posti a piano terra che in fatto non usano l’ascensore perché neppure posseggono box seminterrati .
    Con che criteri affrontare la questione ?.
    Innanzitutto occorre analizzare quanto dispone l’eventuale "fonte primaria" ossia il regolamento contrattuale vale a dire quello allegato al primo atto di acquisto (c.d. atto pilota) e richiamato in quelli successivi . Se la questione in quel regolamento non è compiutamente prevista occorre stabilire se lo ascensore era conglobato nella costruzione fin dall’origine o se sia stato installato ex novo in epoca successiva , magari dopo alcuni anni dall’acquisto. Da questa differenziazione discendono due diverse situazioni giuridiche .

    ASCENSORI INSITI NELLA COSTRUZIONE FIN DALL’ORIGINE:
    Supponendo che il regolamento di condominio nulla disponga in merito alla manutenzione straordinaria e/o all’eventuale sostituzione dell’ascensore, in questo caso dovrà essere applicata la regola generale per la quale l’impianto è di tutti al pari delle scale . La riforma del condominio, legge 220/2012, ha integrato l’articolo 1124 del Codice civile raggruppando in una unica voce la " manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori " ; al primo comma recita : " le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari (ossia in base ai millesimi di proprietà generale) e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (ossia in base a millesimi -scale) " . In questo caso pertanto le spese di manutenzione e sostituzione dell’ ascensore graveranno sui proprietari delle unità immobiliari a cui potenzialmente servono per metà in ragione del valore delle singole proprietà e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano da suolo. In sostanza in questo caso l'ascensore installato originariamente nello stabile condominiale è di proprietà di tutti i condomini (ex articolo 1117 del Codice civile).
    Ascensore e piano terra : In questo contesto, quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipano alle spese di manutenzione anche se praticamente non lo utilizzano mai Sul caso si è pronunciato il Tribunale di Milano sez. VIII, 16 marzo 1989 ) per il quale : “ l'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti “
    Ed i locali commerciali o abitazioni a piano terra con ingresso indipendente ed esclusivo? : Secondo la giurisprudenza (cfr. App. Bologna, 1 aprile 1989) pure questi contribuiscono salvo (ovviamente) diversa disposizione del regolamento contrattuale . Il ragionamento parte dal presupposto che il proprietario del negozio è anche comproprietario del tetto cui puo’ accedere per esempio per installare un’antenna o altro impianto di ricezione o per altra potenziale utilità simile .
    Pare ovvio che ad una scarsa (pur anche potenziale) utilizzazione dovrà corrispondere una partecipazione alla spesa, minima .
    ASCENSORI INSTALLATI EX NOVO IN UN SECONDO TEMPO
    Per gli ascensori installati successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale si applica la disciplina delle “ innovazioni “ ex art. 1121 . La norma in questo caso prevede che per tutte le spese relative agli ascensori condominiali (e, quindi, anche per quelle di manutenzione straordinaria) si applichi il criterio di ripartizione previsto dall'articolo 1124 del Codice civile, relativo alla ricostruzione e manutenzione delle scale, ma solo a carico di quegli stessi che l’ hanno voluto ex art. 1121 , essendo in questo caso considerato un servizio suscettibile di separata utilizzazione (rimane comunque salva la possibilità per gli altri condomini di partecipare successivamente al servizio “ascensore” contribuendo ai costi sostenuti per la realizzazione dello stesso ) . Se l’ascensore viene installato ex novo dopo la costruzione dell’edificio, i condomini del piano terra pertanto potranno ben decidere di non partecipare alla spesa e quindi all’uso dell’impianto

    Per concludere l’equiparazione tra ascensori e scale operata dalla nuova disposizione in esame trova applicazione nelle sole ipotesi di ascensori installati originariamente . Essi si considerano di proprietà di tutti i condomini ex articolo 1117 del Codice civile, compresi i condomini del piano terra, e le relative spese di manutenzione e sostituzione andranno ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari a cui servono effettivamente o potenzialmente , secondo le modalità stabilite dal nuovo articolo 1124, primo comma, del Codice civile.
    Se al contrario siamo di fronte al caso di un ascensore installato successivamente alla costruzione dell’edificio condominiale, le spese, ex art. 1121 , andranno ripartite solo tra i condomini che optano per la realizzazione e fruizione dell’ascensore.
    Inquadramento giuridico

    Art. 1121 c.c. -.Innovazioni gravose o voluttuarie.
    1.Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
    2.Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
    3.Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
    Art. 1124.c.c. -Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
    1.Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
    2.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
     
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  2. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Non vedo perché il proprietario di un negozio debba pagare l'ascensore, se non deve andare sul lastrico solare, ad esempio, per sistemare un'antenna che serve al negozio stesso. Cioè non vedo perché un panettiere debba pagare l'ascensore visto che non lo usa! Non esiste forse la proprietà separata? Il negozio ha forse acquistato l'ascensore? Perché, se non lo usa?
     
  3. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non vedo perchè un proprietario del negozio non dovrebbe pagare, l'art 1117 cc è chiaro;

    cc art 1117. Parti comuni dell'edificio
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: strutturali e funzionali, all'uso comune;
    ...
    3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, ...


    e poi la sentenza lo conferma;

    Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. --- Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273

    Bisogna convincersi che in condominio non si paga perchè si usa, ma perchè si ha l'uso potenziale.
     
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  4. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Bene, nell'atto di compravendita di un negozio per il quale non c'è necessità di accesso ai piani laddove sono indicate le parti comuni non v'è traccia dell'ascensore, che è quindi proprietà di solo una parte dei condòmini (proprietà separata).
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Deve essere dimostrata da un titolo, vedi art. 1117 cc
    - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: ...

    Altrimenti tutte le parti elencate nell'articolo anzidetto sono di proprietà comune
    Ovvero il proprietario del negozio deve dimostrare che nel suo rogito, o RdC Contrattuale, è scritto che NON è proprietario.
     
  6. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Si veda l'allegato, che riporta il consuntivo di un condominio con ascensore relativo ad un fabbricato con negozi. Come si vede, i negozi non pagano l'ascensore.
     

    Files Allegati:

  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si vede che in quel condominio non applicano correttamente il disposto di Legge, personalmente non intervengo e non posso intervenire in questioni che non c'entrano con condominii altrui, e mi limito a fornire le norme legislative.
     
  8. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    No, no, i proprietari dei negozi non sono proprietari, pro-quota, dell'ascensore: non serve loro (che cosa ci fanno?) e la proprietà è separata! Come si vede, non pagano neanche l'antenna (che ci fanno?).
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ma i proprietari dei negozi non hanno l'accesso al tetto? Dove è scritto? Esiste un Rogito o un RdC Contrattuale che lo vieta e che dice che il proprietario del negozio non è proprietario del tetto? (parte comune) e/o sono esclusi dalle spese per le parti comuni elencate nell'art. 1117 cc?
    Solamente in questo caso il proprietario del negozio sarà esentato dalle spese per le parti comuni del condominio.
    Queste sono le norme legislative, se ne trovi di diverse .....
     
  10. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    1. No, non hanno le chiavi, non sanno che cosa ci devono fare, non hanno un'antenna da raddrizzare, non hanno i pannelli fotovoltaici, non hanno panni da stendere. Ma ammesso che possano accedervi, quante volte l'anno ci andranno? 1 volta, 2, basta. Sul lastrico non c'è il solarium.
    2. Sì, è scritto nell'atto di compravendita e nel RdC.
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    1. Che c'entra che non hanno le chiavi? Possono averle perchè sono proprietari come tutti gli altri, se io butto le chiavi nei rifiuti oppure non chiedo di averne copia, non è mica detto che non sono comproprietario del bene comune.
    2. anche se non ci vanno mai hanno la facoltà di accedere salvo titolo contrario (cc art 1117) e art 1118 cc (2° comma inderogabile);

    1118. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
    Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

    Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni
    ...

    Tra l'altro sarebbe bene sapere che per le scale e l'ascensore si applica l'art 1124 cc il quale divide le spese in due parti, una per altezza piano, e se il negozio si trova al piano zero, non deve nulla per altezza, ma dovrà contribuite per la rimanente metà per millesimi di proprietà;

    cc art 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
    Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
    Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
     
    Ultima modifica: 25 Aprile 2014
  12. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Scusa, mi sono confuso, hanno le chiavi di tutte le parti comuni, ad eccezione della chiave dell'ascensore: non paghi, non usi. Così va bene?
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se non puoi usare deve essere scritto sul Rogito e/o sul RdC contrattuale, altrimenti devi contribuire anche se non hai le chiavi, chiedi le chiavi all'amministratore ne hai tutto il diritto, perchè se non risulta dagli atti l'ascensore è parte comune a tutti anche per i proprietari dei negozi. (cc art. 1117. ma quante volte devo ripeterlo?)
     
  14. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    E' tutto scritto nel RdC e nel rogito. Chi non paga, non usa: tutti (abitanti e negozianti) felici e contenti.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se è scritto nel RdC e nel rogito, non ci sono problemi :ok:
     
    Ultima modifica: 25 Aprile 2014
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    a conferma di quanto asserito dall' ottimo condobip

     

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