AnnaAquario

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao a tutti, mi chiamo Anna e mi sono appena iscritta al forum.

Sto aiutando un amico a risolvere un problema, io non ho nessuna qualifica per fare questo, sto solo cercando di rendermi utile.
La sua situazione è molto delicata e per questo lui mi ha chiesto di essere molto discreta, quindi cercherò di dire solo lo stretto indispensabile.

Ora vi spiego come stanno le cose:
Il mio amico vive in una casa di sua proprietà, l'ha ereditata da suo padre che è morto molti anni fa. Quando era in vita il padre, per questioni riguardanti il patrimonio immobiliare, si affidava completamente a un suo amico geometra, di cui si fidava molto.
Per questo motivo, per il figlio, è stato naturale continuare in questo modo, dopo la morte del padre.
Si è avvalso quindi, dell'aiuto del geometra, anche per le procedure necessarie, al momento di ereditare dal padre.
Nel corso del tempo, il figlio ha interrotto i rapporti con il geometra, dal momento che non si è trovato più in circostanze che richiedessero il suo aiuto.
Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi si è sempre rivolto a un CAF e tutto sembrava regolare.
Il geometra amico di suo padre nel frattempo è morto.

Recentemente, il mio amico, ha iniziato a considerare la possibilità di fare dei lavori di ristrutturazione, spinto sopratutto dagli incentivi messi a disposizione dallo Stato.
A questo punto, per la prima volta, ha iniziato a interessarsi in prima persona delle questioni relative ai suoi beni e quindi si è messo a consultare le carte relative.

Cosi facendo ha scoperto che c'erano delle incongruenze e alla fine è arrivato a una conclusione sconcertante: apparentemente lui risulta proprietario solo di metà della casa che abita.

Per capire questo occorre tornare indietro nel tempo. In origine la casa era stata per metà di proprietà del nonno del mio amico e l'altra metà invece era di proprietà di un fratello del nonno, quindi un prozio. La suddivisione è chiara perché si tratta di due distinte particelle catastali.
Il nonno è morto prima del prozio e a ereditare la sua parte è stato il padre del mio amico. Fin qui tutto bene.
Successivamente il padre del mio amico ha ristrutturato da cima a fondo la parte sua dell'edificio.

Ma quando è morto il prozio, è successo qualcosa di strano, ovvero il padre del mio amico, per qualche motivo ignoto, non ha fatto i passaggi necessari per ereditare la metà della casa di costui.
La metà della casa di proprietà del prozio era già nella loro disponibilità, come famiglia, quello che hanno fatto è stato continuare a usarla, come prima, ma a questo punto credo si possa dire che lo abbiano fatto come abusivi.

Il mio amico giura di non essere mai stato al corrente della cosa, quindi lui era in buona fede, invece sembra difficile credere che suo padre non fosse a conoscenza dei fatti, ma per qualche motivo ha lasciato le cose come stavano.
Un'ipotesi è che il prozio avesse anche altri eredi e quindi l'avvio delle pratiche per la successione avrebbe richiesto, come minimo, di riscattare in denaro la loro parte di eredità.
Il mio amico sostiene però di ricordare che in precedenza suo nonno avesse liquidato altri eredi cedendogli campi e denaro. Esistono documenti che lo confermano, quello che però non sembra emergere è che tale operazione fosse finalizzata a ottenere l'esclusiva sui diritti dell'abitazione, o meglio della parte di abitazione di proprietà del prozio, visto che peraltro in quel momento era ancora vivo.

Riassumendo i fatti, il mio amico ha ereditato da suo padre quello che il padre ha ereditato da suo nonno, quindi metà della casa. Ma l'altra metà della casa, che apparteneva al prozio, non è mai stata ereditata dal padre del mio amico, di conseguenza nemmeno dal mio amico.

Quindi non si tratta solo di una mancata successione ma come ho detto nel titolo, di una doppia mancata successione.
Il mio amico vive prevalentemente nella parte ristrutturata, però fa uso anche dell'altra parte, sopratutto perché anche il giardino è diviso a metà.

Mi sono chiesta se questa situazione configurasse un problema di evasione fiscale, però non credo sia cosi, perché di fatto il mio amico non possiede attualmente la parte che non dichiara, quindi piuttosto possiamo dire che la utilizza in modo abusivo.

La domanda finale è questa: come se ne esce da una situazione del genere?
Penso che molti direbbero: rivolgiti a un esperto. Ma la cosa è talmente delicata che prima di parlare con qualcuno che possa identificarti, il mio amico vorrebbe farsi un quadro della situazione.
Una domanda interessante è: se nessuno l'ha ereditata, quella parte di casa di chi è? Dello Stato?

Altra domanda immediata è: il diritto all'eredità ha termini di scadenza? Potrebbe essere decaduto? Oppure è sempre possibile sanare una situazione, facendo i dovuti ravvedimenti.
Ma il problema è che qui stiamo parlando di due successioni saltate. Forse però la cosa non è cosi grave, nel senso che se il padre ha, per cosi dire, rinunciato all'eredità, questa potrebbe essere passata automaticamente alla generazione successiva, e quindi l'unico problema sarebbe solo l'estrema tardività con la quale si andrebbe ora a rivendicare il diritto di successione.

Spero che ci sia qualcuno qui, in grado di darmi qualche risposta a riguardo.
Vi ringrazio molto e arrivederci.
 

Elisabetta48

Membro Senior
"visura ipotecaria per soggetto"
Non sapevo che la ricerca fatta da me avesse questo nome! Io, da poveretta qual sono, avevo chiesto la lista degli atti registrati a nome di alcune persone
copio e incollo quanto avevo scritto in un thread dell'anno scorso:
Probabilmente lo avevi spiegato a me. Grazie a nome di tutti per la tua preziosa presenza e precisione
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
l'immobile in catasto risulta intestato a nome della mia ex moglie,
il mio nome non appare.

Capisco il fastidio, ma mi pare un problema di facile soluzione.

Ho provveduto io, che non sono un tecnico del settore, a correggere l'intestazione di immobili in Catasto per conto di altre persone.

Si può fare telematicamente:

 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Capisco il fastidio, ma mi pare un problema di facile soluzione.

Ho provveduto io, che non sono un tecnico del settore, a correggere l'intestazione di immobili in Catasto per conto di altre persone.

Si può fare telematicamente:
Grazie del consiglio, ma non sono interessato a risolvere il problema. In sostanza, ciò che conta è che sia regolarmente certificato nella Conservatoria dei RR.II.. Il catasto permette di effettuare una ricerca semplice e veloce, oltre che economica.
Per professione, ho una certa dimestichezza con il catasto, conseguentemente so come risolvere il problema. Tant'è che mi ero espresso:
@uva, siamo in Italia dove tutto sembra che sia improbabile.... Ti o Vi racconto la mia situazione ASSURDA e si che è un problema legato al mio mestiere e magari appunto per quello "me ne frego" perché non altera il mio diritto legale.
Tanti anni fa io e la mia ex consorte, in comunione dei beni siamo stati assegnatari di un fabbricato in cooperativa. Nell'atto regolare ci è stato conferito quello che avevamo prescelto. Ero il primo di oltre 50 soci a scegliere fra tutte le villette a schiera. Ovviamente ho scelto il migliore, il cui lotto, di testata era quello più esteso e meglio disimpegnato ed esposto con tre pareti rivolte verso l'ampio cortile, giardino, parcheggio.
L'atto di assegnazione redatto dal notaio ha indicato quello prescelto. Evidentemente qualcosa è andata storta visto che allo stato attuale, dopo circa 50 anni, l'immobile in catasto risulta intestato a nome della mia ex moglie, siamo felicemente divorziati con quattro figli ed altrettanti nipoti, con l'indicazione del suo nome ed i suoi dati anagrafici: Pinco Pallina nata a xxxx il yy/yy/yyyy e CONIUGI IN COMUNIONE LEGALE, Proprieta'1/1.
In sostanza il mio nome non appare. Ovviamente questo non altera il mio diritto, ma evidenzia l'approssimazione con la quale operano certi nostri uffici pubblici. Chiedo scusa a quei pochi? che operano seriamente guadagnandosi onestamente lo stipendio, ma che non riescono ad imporre ai colleghi la loro onestà professionale! Lo stipendio è un diritto, la relativa prestazione sovente è un'opzione!
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Per professione, ho una certa dimestichezza con il catasto, conseguentemente so come risolvere il problema.
Non intendevo dubitarne!


non sono interessato a risolvere il problema

Ipotizzavo che lo fosse la tua ex moglie.
Supponendo che lei non sia molto esperta in materia, come non lo sono io, indicavo un metodo facile.
Che per il caso da me seguito (scioglimento di una comunione ereditaria tra 2 fratelli con assegnazione di una decina di immobili a testa di cui gestisco le locazioni) aveva permesso di regolarizzare le intestazioni a Catasto dopo aver verificato che quelle nei RRII erano corrette.

Se per voi due va bene così il problema non sussiste!
 

AnnaAquario

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao a tutti.
Grazie a @uva, @Gianco, @Elisabetta48 e @basty, per i vostri interventi.

Inizio subito a rispondervi:

Per verificare se e quali immobili sono intestati ad un soggetto diverso da chi si autentica nel sito dell'Agenzia delle Entrate, io seguo questo percorso:

Fabbricati e terreni;
Consultazione dati catastali;
Risultanze catastali (clikko su "conferma lettura");
Seleziona provincia (oppure si può selezionare "nazionale");
Tipo soggetto (persona fisica o giuridica);
Tipo catasto (Fabbricati o Terreni)
Codice fiscale del soggetto.

Così compare l'elenco degli immobili intestati o cointestati a quel soggetto.

Grazie uva per il tuo consiglio.
Credo che i risultati della procedura da te descritta siano limitati al presente.
Purtroppo le persone coinvolte in questo caso sono passate a miglior vita da decenni, quindi questo particolare servizio non sarà utile per me.

Per scrupolo ci ho provato ugualmente ma quello che ho ottenuto è stato questo:

"Nessuna informazione trovata a fronte della richiesta inoltrata"

Immagino che intervenendo adesso uva, non hai avuto il tempo di leggere tutti gli scambi passati di questa discussione, sarebbe strano il contrario.
Persino un riassunto sarebbe troppo lungo ora, ma posso dirti quali consigli mi sono già stati dati.
La premessa è che un mio caro amico possiede una casa costituita da due separate particelle catastali, di recente si è accorto che apparentemente ha ereditato solo una delle due parti e che la stessa cosa sarebbe capitata al padre prima di lui.

I gentili utenti di questo forum mi avevano prima consigliata di ottenere una "visura catastale storica" di quella che ormai chiamiamo tutti la "parte B", ovvero la parte di casa non ereditata.

Purtroppo al Catasto la particella corrispondente non registra la presenza di fabbricati, quindi ho potuto fare una visura catastale storica solo della "parte A".
Mi sto riferendo al sito di Agenzia delle Entrate non agli uffici fisici.

A quel punto mi hanno consigliata di fare una "visura ipotecaria per soggetto" dei possibili precedenti proprietari, ovvero il nonno del mio amico e un fratello del nonno, quindi un prozio.
Io ho provato a farla sul sito di Agenzia delle Entrate ma almeno su questo devo dire, in particolare a Elisabetta48, che le cose non stanno come dice lei.

Infatti Elisabetta, ho fatto quello che mi hai detto, ma ho potuto fare una ricerca solo su me stessa.
Gli estratti che seguono li ho presi dalle pagine da te indicate e confermano quanto sto dicendo:

------------------------------------------
Pertanto, non potranno essere reperite per via telematica le formalità in cui gli immobili sono individuati con identificativi catastali diversi da quelli attuali, né quelle in cui per il soggetto è stato indicato un codice fiscale diverso da quello attuale (o comunque diverso da quello utilizzato in sede di abilitazione ai servizi Fisconline o Entratel).
------------------------------------------
L'accesso, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, negli archivi catastali e ipotecari informatizzati è consentito alle persone fisiche e ai soggetti diversi dalle persone fisiche (società, enti pubblici o privati, associazioni) registrati al servizio telematico Entratel o Fisconline, relativamente ai beni immobili dei quali risultino, anche solo in parte, titolari.
------------------------------------------

Naturalmente io ti ringrazio comunque Elisabetta48, non è certo colpa nostra se certe cose non si possono fare.

In realtà a questo punto penso che non valga la pena di insistere per via telematica, più di una volta mi avete rammentato che gli archivi digitali sono limitati nel tempo e considerando quanto questa faccenda sia vecchia, penso sia arrivata l'ora di fare un salto in Conservatoria.

Il piano è quindi: andare di persona in Conservatoria e richiedere una "visura ipotecaria per soggetto" relativa ai codici fiscali del nonno del mio amico e del prozio.

Della tua vicenda Gianco, voglio solo dire che a quanto pare il Catasto non è una archivio molto ordinato, quindi probabilmente saranno indulgenti con noi quando li informeremo del problema.
Mal comune, mezzo gaudio, no?

Però Gianco, non pensi che anche se questo a te non crea problemi, potrebbe magari un giorno mettere in difficoltà i tuoi eredi?
Se capitasse a me una cosa del genere io vorrei sistemarla, il fatto che molti impiegati pubblici non facciano bene il loro lavoro sarà vero, ma se possiamo risolvere noi le cose, perché non farlo?
Sono solo opinioni personali.

Non vedo altri commenti a mio indirizzo, allora per il momento vi saluto, grazie ancora per gli interventi, in particolare a te uva, spero che continuerai a partecipare a questa discussione. Gli altri io li chiamo già il mio team di esperti.
Ciao.
 

Elisabetta48

Membro Senior
Infatti Elisabetta, ho fatto quello che mi hai detto
Per quello che riguarda la Conservatoria ... avevo detto che l'accedervi online mi era sembrato troppo complicato almeno sulla base delle poche informazioni di cui disponevo. Per quello sono andata di persona:
"Ero finita anche in Conservatoria... Se non ricordo male in Conservatoria basta dare le generalità della persona, la data e il luogo di nascita (forse il codice fiscale, ma di questo non sono sicura) e si vedono tutte le operazioni che ha fatto." (Post #31)
Lì riesci a vedere tutti gli atti registrati anche da estranei e, in particolare, puoi recuperare il contratto di compravendita e finalmente sapere chi erano i proprietari.
Poi ti ho suggerito di guardare le Risultanze Catastali nel sito dell'Agenzia delle Entrate. Certamente sono quelle attuali, ma se non è stata fatta alcuna successione uno potrebbe comunque trovare i vecchi proprietari. Probabilmente, l'informatizzazione non è arrivata così indietro.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Questa discussione sta diventando una telenovela, ma viste le conclusioni, mi sa che servono alcune precisazioni: poi ovviamente fai come vuoi e puoi.

In realtà a questo punto penso che non valga la pena di insistere per via telematica,
NI....perchè ...
gli archivi digitali sono limitati nel tempo e considerando quanto questa faccenda sia vecchia, penso sia arrivata l'ora di fare un salto in Conservatoria.
questo è sicuramente vero (mi pare che l'archivio telematico risalga solo al 1985, anno in cui è stato informatizzato il catasto. Ma le due seguenti citazioni....
Pertanto, non potranno essere reperite per via telematica

L'accesso, a titolo gratuito e in esenzione da tributi, negli archivi catastali e ipotecari informatizzati è consentito
.... sono vere solo per quanto riguarda gli accessi a titolo gratuito , del soggetto titolare dei beni, tipicamente attraverso fiscoonline usando lo spid.

Ma a pagamento, credo con i medesimi meccanismi della visura storica che hai fatto, potresti effettuare una interrogazione e richiedere una "visura ipotecaria per soggetto" relativa ai codici fiscali del nonno del mio amico e del prozio.
Probabile non ne ricavi comunque nulla, ma per problemi diversi: primo perchè all'epoca forse il nonno e il prozio non avevano ancora il codice fiscale; secondo perchè anche li potresti dover risalire ad informazioni che non sono più state "digitalizzate", e quindi dovrai consultare o far consultare le risultanze sui registri cartacei.

Nella vecchia Conservatoria potrai cercare le trascrizioni degli atti che hanno riguardato i due soggetti. E se desiderassi maggior dettaglio. troverai indicati il nome del notaio e repertorio dell'atto, la cui copia integrale la reperirai all'archivio Notarile.

Il tuo quindi pare uno di quei casi dove o sei un topo d'archivio, o meglio affidare la indagine ad un tecnico avvezzo a tali ricerche.
Comunque vale anche la pena provare, se disponi di tempo e trovi collaborazione presso gli uffici preposti.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
"visura ipotecaria per soggetto"
Se si tratta di ciò che l'Agenzia delle Entrate (nella pagina delle "Consultazioni personali") definisce:

"Ispezione Ipotecaria", per l'unità immobiliare selezionata e il soggetto: il risultato della ricerca è costituito dall'elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni ed annotamenti) nel quale il soggetto compare a favore o contro relativamente all'immobile selezionato; da questo elenco è possibile consultare le singole note. Dall'elenco sono escluse le iscrizioni e le trascrizioni delle domande giudiziali, dei pignoramenti e dei sequestri eseguite "a favore" del richiedente e le annotazioni a queste correlate.

confermo che si può fare telematicamente dal sito dell'Agenzia solo se il soggetto che la richiede è titolare, anche solo in parte, dell'immobile.


uva, spero che continuerai a partecipare a questa discussione.
Purtroppo no, perché non essendo competente in materia non saprei dare suggerimenti utili.
Auguro a te e al tuo amico di venirne a capo, magari avvalendovi di un tecnico del settore come ti è già stato consigliato!
 

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