Spese straordinarie e adeguamento canone

[Giorita]

Buongiorno.
Ho dato in affitto un negozio con contratto commerciale (6 anni + 6).
Dopo pochi mesi ho fatto sostituire la vetrina e ingresso da strada a mie spese.
Posso chiedere all'inquilino l'adeguamento del canone, e in quale percentuale della spesa sostenuta?
Inoltre, se il contratto prevede "l'aggiornamento ISTAT nella misura massima consentita dalla legge" posso applicare il 100% anzichè il 75% dell'indice FOI?
Grazie.
Giorita

 

[arianna26]

non sono un'esperta ma non credo che tu possa chiedere un adeguamento del canone prima della scadenza del contratto. e poi secondo me se hai sostituito la vetrina perchè rotta, vetusta etc hai fatto il tuo dovere per consentire il godimento dell'immobile che resta comunque tuoe si è rivalutato, se lo hai fatto semplicemente per migliorarlo e chiedere l'aumento avresti dovuto deciderlo prima con il conduttore. se io affitto un appartamento tinteggiato e la proprietaria mi manda Picasso per affrescarlo non vedo perchè dovrei pagarlo io che non sentivo alcun bisogno dell'affresco...

 

[Marco Costa]

ciao arianna26,
scusa ma dissento ... se la vetrina era vetusta ed il Conduttore ha richiesto successivamente alla stipula la sua sostituzione gode di un miglioramento per 12anni , stessa cosa se la sostituzione e' stata necessaria per adeguarle alle normative vigenti

Sapevo che tempo addietro in base alla legge 392/78 si poteva aumentare il canone di un'importo pari al tasso legale calcolato sul totale della spesa effettuata (ovvero diluito in moltissimi anni) anche per altri lavori straordinari come per il rifacimento della facciata o la sostituzione della caldaia condominiale

attedo smentite o conferme con citata la nuova normativa
cordiali saluti Marco

 

[maidealista]

attedo smentite o conferme

Dalla L. 392/78 :
Art.23. (Riparazioni straordinarie). Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui è situato l'immobile. Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo sono decise con le modalità indicate negli articoli 43 e seguenti.
SUNIA Salerno, legge 392/78

Abolito dalla 431/98 :
Art. 14 -
comma 4. Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
L 431/98
:daccordo:

 

[arianna26]

ciao arianna26,
scusa ma dissento ... se la vetrina era vetusta ed il Conduttore ha richiesto successivamente alla stipula la sua sostituzione gode di un miglioramento per 12anni , stessa cosa se la sostituzione e' stata necessaria per adeguarle alle normative

scusa ma il proprietario se si tratta di nuove leggi deve adeguarsi per forza perchè non dovrebbe poter locare qualcosa non in regola con le stesse. se era vetusta e il conduttore ha espressamente chiesto la sostituzione per motivi di opportunità dovevano accordarsi prima. non è giusto, secondo me, cambiare il canone visto che uno i suoi conti li ha fatti pensando all'intera durata contrattuale e che magari, si sarebbe tenuto la vetrina vecchia.

 

[Marco Costa]

ciao, x maidealista

Abolito dalla 431/98 :
Art. 14 -
comma 4. Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79,

limitatamente alle locazioni abitative

quindi per un locale commerciale vale ancora tale legge ? ?

per arianna26

il proprietario se si tratta di nuove leggi deve adeguarsi per forza perchè non dovrebbe poter locare qualcosa non in regola con le stesse

, certamente e' obbligato alla messa a norma in esecuzione di nuove direttive, ma deve poter rivalersi di tali spese (per altri locali similli assoggetati alle stesse norme i proprietari chiederanno canoni maggiori)

Se il condominio delibera di rifare la facciata, il proprietario si deve adeguare alla decisione della maggioranza e pagare l'intervento ed il conduttore beneficia della nuova immagine del palazzo, mi sembra giusto che con piccolissime quote contribuisca, come pure se viene sostituita la caldaia o rifatto il tetto del condominio
(es: spesa in testa al proprietario del negozio di 5000 euro il tasso legale oggi e' del 1.5% = 75 euro/anno di aumento pari a 6.25 euro/mese l'importo verra' recuperato in 66anni

 

[GianfrancoElly]

L'art. 23 della L. 392/78 faceva parte del Capo I e si riferiva solo ai contratti d'affitto per le abitazioni (ed è quello che è stato abolito dalla L. dalla 431/98). Per quanto riguarda i contratti di affitto per uffici, negozi ecc. nella legge 392/78 non erano previsti aumenti del canone a fronte di spese straordinarie e pertanto ancora oggi, per questo tipo di contratti, non si può richiedere nessun aumento oltre al 75% dell'incremento ISTAT
Vedere il testo della legge in www.cesystem.it/Locazione/legge_392_78.htm