@granella.cristiana
Non si vede perché il contratto individuale agevolato del secondo canale (convenzionato) non consenta scostamenti rispetto al contratto-tipo: l’importante, secondo Cassazione, è che non si ponga in contrasto con norme di legge inderogabili (durata del rapporto, rinnovo, canone entro il range di oscillazione, forma scritta, successione nel contratto, non cessazione del rapporto in caso di vendita ecc.).
L’art.8 (Recesso del conduttore) è uno dei tanti articoli che possoo essere modificati (ad es. no gravi motivi). La cessione di contratto può essere convenzionalmente vietata, come nel contratto quadriennale del primo canale (libero).
Ma il contratto in questione è stato validato da una delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini firmatarie dell’accordo locale di Bologna (vedo che scrivi da lì)? Il par.13 (Equità fiscale) preordina le agevolazioni fiscali solo in presenza di attestazione bilaterale di rispondenza e sollecita il Comune a concedere agevolazioni solo se il soggetto passivo è in grado di produrre detta attestazione: in difetto, quindi, la cedolare secca non è al 10%, ma al 21% e l’aliquota IMU non è 0,76 per cento, ma 1,06 per cento.
Venendo al contratto, qui c’è una parte conduttrice, formata da due soggetti, ma la locazione non è per diverse parti dell’immobile (camere) con più contratti distinti, ma per l’intero immobile con un unico contratto.
In un contratto “4+2” cointestato i singoli conduttori non hanno potestà di azione autonoma, ossia non possono recedere singolarmente dal contratto, come nel contratto per studenti universitari – eccezione appositamente prevista dal modello di contratto (allegato C al d.m. 16 gennaio 2017) - poiché il recesso di uno ha efficacia anche per l’altro, ossia il recesso di uno vale per l’intero gruppo denominato sul contratto “conduttore”.
Nell’articolo 8 (Recesso del conduttore) del contratto-tipo è stata aggiunta un’ulteriore pattuizione: il divieto convenzionale di cessione, clausola che, secondo Cassazione, non rientra tra le clausole onerose di cui al secondo comma dell’art.1341 c.c., posto che detto divieto corrisponde alla norma di legge (art.1594 c.c.) che vieta la cessione del contratto di locazione senza il consenso del contraente ceduto (locatore) che, non liberando il cedente, impedisce il subentro di un nuovo soggetto conduttore nel godimento del bene.
Se uno dei due conduttori sostituisse a sé un terzo, clandestinamente o meno, in violazione della clausola contrattuale che vieta la cessione a qualunque titolo del contratto, rischia grosso: ciò concretizzerebbe una grave inadempienza del cedente che può comportare la risoluzione giudiziale del contratto, a condizione, però, che il locatore si avvalga di questo diritto, perché, in caso contrario, vale a dire nel caso in cui il locatore rimanesse inerte, il contratto produce effetti giuridici tra il cedente e il pseudo-cessionario: quest’ultimo non avrebbe, però, alcun titolo di detenzione da opporre al locatore che potrebbe agire contro di lui per il rilascio del bene, facendo venir meno il contratto.
L’ho tirata in lungo anche troppo. Non rimangono che i saluti.
