Inquilino "poco" moroso

[helix46]

Buonasera a tutti, con la seguente per raccontarvi quanto segue.
Luglio 23 acquisto casa con inquilino gia dentro, subentro come locatore e faccio un concordato.
Pagamenti diciamo regolari tranne fine anno 2024 dove mi salda due rate a fine anno con la tredicesima.
Ad oggi, fine Dicembre siamo con 2 mensilità e mezzo indietro piu poco piu di un anno di condominio di pagare per un totale di circa 2200.

Di recente c'è stata assemblea per deliberare dei lavori in casa mia causati dal tetto ed anche del condominio.
Ovviamente gli altri proprietari chiedono che saldano tutto quanto.

Lui, padre di famiglia mi dice che entro Febbraio, Marzo 26 salderà i 1150 a me e che entro fine Dicembre avrebbe saldato tutto il condominio, cosa che presumo non sia avvenuta (attendo annuo nuovo per chiamarlo e chiedere).

Io sono sempre stato disponibile nei suoi confronti, anche se ritardava di qualche giorno non era mica un problema.
Inoltre ho lasciato un canone che avrei anche potuto aumentare.

Da premettere che non voglio buttarlo fuori, tutto sommato si è sempre comportato discretamente solo che sono arrivato gia ad una somma e volevo capire un po il da farsi..
Il contratto è un 3+2 con rinnovo da fare a fine luglio quindi io avrei tempo per legge fino a fine gennaio per mandare la disdetta..
Sono sempre stato elastico, nel dicembre 2024 mi ha saldato 3 mensilità con la tredicesima entratagli, quest'anno no..

Come mi muovo?
Consigli?
Cosa conviene fare?

Grazie a tutti anticipatamente.

 

[uva]

siamo con 2 mensilità e mezzo indietro piu poco piu di un anno di condominio di pagare

Premesso che tu (in quanto condòmino/locatore) devi pagare al Condominio quanto dovuto per spese condominiali approvate dall'assemblea e successivamente puoi rivalerti sull'inquilino per la quota a carico del conduttore, valuta l'opportunità di iniziare subito la pratica legale di sfratto per morosità.

non voglio buttarlo fuori,

Se tolleri la sua morosità rischi che il debito aumenti e in seguito sia più difficile recuperarlo con decreto ingiuntivo e pignoramento dello stipendio e/o c/c dell'inquilino.

Il contratto è un 3+2 con rinnovo da fare a fine luglio quindi io avrei tempo per legge fino a fine gennaio per mandare la disdetta..

Non è chiaro se a fine luglio 2026 scade il triennio oppure il quinquennio.
Nel primo caso (scadenza del primo periodo contrattuale di 3 anni) puoi disdire il contratto solo se ricorre uno dei motivi tassativamente elencati nell'art. 3, c. 1, l. 431/1998.

 

[helix46]

A luglio 26 scade il triennio.
Quali sarebbero questi motivi?

Ci ho parlato diverse volte, la situazione é questa.
Cosa conviene fare?

 

[vittorievic]

Cosa conviene fare?

o consulti un avvocato specialista in problematiche legate ai contratti di affitto oppure ti studi le norme che regolano l'affittanza.

 

[helix46]

Uno dei motivi é quello di andarci ad abitare e si potrebbe anche fare.
Ma infatti sto cercando di capire.. perché va bene essere elastici.. però..

 

[uva]

Quali sarebbero questi motivi?

motivi tassativamente elencati nell'art. 3, c. 1, l. 431/1998.

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione

 

[uva]

Cosa conviene fare?

Inviare all'inquilino raccomandata ar / pec intimandogli di pagare quanto dovuto per canoni di locazione ed oneri accessori (= spese condominiali di competenza del conduttore) entro un termine di almeno 15 gg.
Ad esempio: mandi adesso la comunicazione e poni come termine il 15/01/2026.

Se lui non paga, ti rivolgi ad un avvocato e inizi

la pratica legale di sfratto per morosità

 

[helix46]

Perfetto, io quindi posso mandare disdetta semplicemente perché voglio andarci ad abitare.
Visto e considerato che il contratto va da 280723 a 280726 presumo che io debba inviare raccomandata prima del 280126, dico bene?

Adesso, a sentire ciò che dice lui, mi dovrebbe pagare tra Febbraio e Marzo.. diciamo che siamo molto alle strette..

Stavo pensando di sentire a Gennaio e vedere cosa mi dice e sentire l'amministratore per capire se ha saldato e quindi decidere cosa fare.

 

[helix46]

Inviare all'inquilino raccomandata ar / pec intimandogli di pagare quanto dovuto per canoni di locazione ed oneri accessori (= spese condominiali di competenza del conduttore) entro un termine di almeno 15 gg.
Ad esempio: mandi adesso la comunicazione e poni come termine il 15/01/2026.

Se lui non paga, ti rivolgi ad un avvocato e inizi

Se lui non paga, non posso decidere di mandare altra raccomanda per disdetta invece?

 

[uva]

andarci ad abitare e si potrebbe anche fare

Se però non ci andrai effettivamente ad abitare, rischi gravi conseguenze:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
oppure:

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.