Edilizia convenzionata - legge 167

[dami]

buongiorno a tutti,
è la prima volta che utilizzo il forum ed è la prima volta che cerco di acquistare un appartamento, vi spiego il mio problema nella speranza di qualche suggerimento :
ho visto un appartamento che mi interessa molto nella zona di Bovisio Masciago (MI) 3 locali + serv. metratura 120 mq. 4° piano cosi' composto : sala+ 2 camere + 2 bagni +cucina abitabile + un bel ripostiglio + 2 balconi (uno piccolo sulla cucina e una più grande in sala) box e cantina il prezzo interessante è di 230.000 euro.
Il problema sta nel fatto che la palazzina (condominio di 3 scale di 4 piani) è stata costruita circa 25 anni fa su un terreno comunale (edilizia convenzionata) riscatto 99 anni, però lo stesso comune di Bovisio a detta dell'attuale proprietaria ha imposto qualche anno fa ai proprietari delle abitazioni l'acquisto del terreno e a maggio del 2012 passa da edilizia convenzionata in edilizia privata. Mi chiedo se decidessi di comprare questo appartamento nel momento in cui vado a chiedere il mutuo il prestito mi verrà fatto in base all'attuale prezzo di 230.000 euro oppure la perizia terrà conto del fatto "edilizia convenzionata" e quindi non riuscirei a coprire almeno 80% del valore (dato che il comune al momento della messa in vendita del terreno lo stesso appartamento periziato da loro era stato valutato circa 90.000 euro)
se qualcuno mi può dare un suggerimento grazie in anticipo

 

[salvo cervino]

Allora c redo che ci sia bisogno di qualche chiarimento per darti delle risposte esaustive. Tu pardi terreno comunale quindi credo che l'area di proprietà comunale sia stata ceduta in diritto di superficie (99 anni) con regolare convenzione. Il fatto di riscattare il terreno e quindi trasformare il diritto di superficie in proprietà é previsto in una delle finanziarie ed é uno strumento utile sia ai comuni che fanno cassa che ai proprietari degli immobili costruiti con questo regime convenzionato. Infatti il valore di un immobile in proprietà superficiaria diminuisce man mano che ci si avvicina alla scadenza di convenzione. Comunque pur riscattando il terreno, che é l'unico elemento che fa diminuire il valore di un immobile, la convenzione rimane pur sempre attiva ma diciamo che in linea di massima il resto degli obblighi in essa contenuti visto che sono decorsi 25 anni sono oggi inesistenti.

Aggiunto dopo 1 :

Non ho capito se il terreno é stato riscattato meno!

Aggiunto dopo 6 minuti :

Non é che da edilizia convenzionata passa a privata e il regime dell'area, che poi in definitiva determina il valore, che viene modificato. Ci sono aree di proprietà su cui si edificato convenzionandsosi con i comuni e questo perché, avendone i requisiti (prima casa, residenza, ecc..) vengono abbattuti gli oneri concessori come: esenzione del contributo dovuto costo di costruzione, esenzione del 60% del contributo per le opere di urbanizzazione; oltre a classazione catastale agevolata ecc..

 

[fpsoft]

però lo stesso comune di Bovisio a detta dell'attuale proprietaria ha imposto qualche anno fa ai proprietari delle abitazioni l'acquisto del terreno e a maggio del 2012 passa da edilizia convenzionata in edilizia privata.

Questo non è possibile, il comune non puo' assolutamente imporre una cosa del genere. Bisogna invece vedere, effettuando la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, se decade anche il vincolo del prezzo convenzionato, il comune può darti la risposta, della proprietaria non mi fiderei. Mi sa che stanno cercando di venderti un immobile a prezzo di mercato (230.000) invece che a prezzo convenzionato (90.000). La cartina di tornasole puo' essere la banca e il rogito che chiederanno di stipulare: se ti chiedono qualcosa in nero allora vogliono occultare qualcosa: ad esempio, se il prezzo convenzionato e' 90.000 e tu paghi 230.000 con strumenti tracciabili (no contanti), poi puoi intentare causa civile per farti restituire la differenza.

-- Cartina di tornasole -> Banca = Se la banca concede il mutuo su 230.000 allora probabilmente ha ragione la proprietaria, in quanto la banca difficilmente concede mutui di 230.000 su immobili il cui valore commerciale e' 90.000 e stai tranquillo che la banca fara' tutti i controlli del caso.

 

[dami]

si, il terreno è stato riscattato da tutti i condomini ognuno per la sua quota
ma mi rimane il dubbio se al momento di andare a chiedere il muto come
verrà considerato l'immobile? convenzionato o no?!?!? e questo credo farà
la differenza sul prestito............

 

[salvo cervino]

Allora dami cerchiamo di capirci e non fare confusione. A parte che purtroppo fpsoft sconosce il problema e la normativa per cui espone quello che lui crede giusto ma é una linea di pensiero, condivisibile o meno, ma non é la realtà. Detto ciò l'abitazione di cui parli a terreno riscattato (IN PROPRIETA NON più in diritto di superficie) e dopo 25 anni dalla convenzione é un immobile libero che puoi immettere sul mercato a prezzo ordinario. Pertanto ritengo che l'immobile valga tanto quanto hai esposto. C omunque per non avere sorprese recati in Banca e chiedi il valore e se in quanto mutuabile, anche perché le Banche hanno il polso del mercato e si avvalgono di professionisti. Se vuoi sapere altro io sono qui!

 

[dami]

grazie 1000 per le informazioni molto esaustive, almeno ora ho le idee più chiare, grazie e
procedo come indicato.
se ho necessità di ulteriori delucidazioni ti ricontatto!

 

[salvo cervino]

Sempre disponibile Ciao!!

 

[fpsoft]

Allora damA parte che purtroppo fpsoft sconosce il problema e la normativa per cui espone quello che lui crede giusto ma é una linea di pensiero, condivisibile o meno, ma non é la realtà. Detto ciò l'abitazione di cui parli a terreno riscattato (IN PROPRIETA NON più in diritto di superficie) e dopo 25 anni dalla convenzione é un immobile libero che puoi immettere sul mercato a prezzo ordinario.

Mi dispiace dissentiire. Se hanno fatto la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà ci deve essere un rogito stipulato tra i singoli proprietari (non l'intero condominio) ed il comune, nel quale sono riportati eventuali nuovi vincoli. E' il comune che decide se dopo la trasformazione rimangono vincoli e, se rimangono, quali sono: a me non risulta sia presente alcun automatismo di 25 anni, se citi l'esatto riferimento alla legge te ne sarei grato. Tieni conto che mi riferisco a trasformazioni ai sensi della 448/98 art. 31 comma 45, relativi a convenzioni basate sulla 167/62 e 865/71 (non parlo quindi di convenzioni legge Bucalossi 10/77).

 

[salvo cervino]

Ti premetto che da circa 40 faccio solo ed esclusivamente edilizia convenzionata, detto ciò ti chiarisco: la ex legge 167 e la 865 nonché la copiosa normativa anche regionale sono le basi dell'edilizia convenzionata agevolata che trova fondamento in legislazione degli inizi del '900. Tale normativa prevedeva l'esproprio di aree da parte di comuni che attraverso lo strumento della convenzione venivano date a cooperative edilizie, e non solo, in diritto di superficie poichè il prezzo di cessione area equivalente al prezzo di esproprio (BASSISSIMO). Successivamente, e con alterne vicende e sentenze, tale teorema é sfumato poiché le aree espropriate vanno pagate al valore venale nonché al corrente prezzo di mercato (attualmente vigente). Gli immobili convenzionati per evitare giustamente delle speculazioni che nulla avevano a che fare con il sociale non potevano trasferirsi prima di 20 anni, solo a soggetti che ne avevano i requisiti ecc.. Nel tempo tale normativa è stata modificata più volte sino a che i 20 anni si sono ridotti a 5 e per giustificati e dimostrati motivi anche a 3 (salute, lavoro). Inoltre spirati i termini di scadenza del mutuo agevolato a suo tempo stipulato decade il resto dei vincoli. Non confondiamo quello che secondo noi può essere giusto o no, che pur sempre é una linea di pensiero condivisibile o meno, ma é mille miglia lontana dalla normativa che regola tale fattispecie complessa. Oggi il diritto di superficie proprio per il costo delle aree che va al prezzo di mercato non ha più ragione di esistere e proprio per dismettere facendo anche e sopratutto cassa in una delle finanziarie é stata data la possibilità ai comuni e ai proprietari superficiari di trasformare PAGANDO il diritto di superficie in proprietà. Il COMUNE non é che ti ordina di farlo ma ti dice che allo scadere della concessione potrebbe non rinnovartela per cui il tutto passerebbe di proprietà comunale. DUBBI E DOMANDE SONO SEMPRE QUA. Se il mio racconto ti é troppo riassuntivo ti invio le circa 900 pagine dsei vari step normativi e ti renderai conto da solo. Salutissimi a tutta la congreca. Salvo!

Aggiunto dopo 2 minuti :

La bucalossi é una cosa diversa, come dici tu, ma pur sempre viene agevolata per convenzione in caso di edilizia convenzionata con l'esenzione del costo di costruzione e con lo sconto del 60% degli oneri di urbanizzazione.

 

[fpsoft]

Nella tua spiegazione non riesco a trovare alcun riferimento normativo che causi la decadenza del vincolo del prezzo dopo 25 anni come da te indicato, anche in caso di trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà (mi interesserebbe molto leggere le 900 pagine degli step normativi, se le hai in formato elettronico le puoi inviare al mio indirizzo che ti comunico in private message). Ripeto, è appannaggio del singolo comune decidere in caso di trasformazione quali vincoli rimangono, oppure se ci sono nuovi vincoli, oppure se non ci sono più vincoli. Non c'e' una regola generale: ad esempio ci sono comuni che con la trasformazione fanno decadere tutti i vincoli, altri li fanno decadere tutti tranne quello del prezzo. Di conseguenza è sempre necessario far riferimento a quanto scritto nel rogito di trasformazione. Ovviamente se nella convenzione originale c'è scritto che la durata della stessa è di xx anni, il problema non si pone, ma ci sono molte convenzioni la cui durata non è specificata.