Come richiedere l'annullamento di un atto di compravendita a seguito della scoperta di un abuso

[rommel1970]

riciao a tutti e scusate la ripetitività, visto che ho partecipato a varie discussioni simili in giro per propit. ma come tutti ho a cuore l'investimento che ho fatto (più che investimento, sta diventando un incubo, oltre che una "sola"...)

nel dicembre 2009 compro un locale cat. c/2 (cantina) - semiterranto - attrezzato e predisposto simil abitazione (bagno, cucina, abbondante finestratura, ecc);
pochi mesi dopo mi si allaga a seguito di un acquazzone per via di un vizio di costruzione (pompe, pozzetti, ecc...)
sono in corso tre cause per tre proprietari, me compreso, per identificare la cause reali (impresa? comune?) e per il riconoscimento dei danni (stoccaggio di libri, fumetti, dischi, effetti personali);
nel mentre, in vista dell'imminente passaggio di una variante al piano casa che permetterebbe la variazione di destinazione d'uso (C2->A3), considerate plausibili le caratteristiche dell'immobile, scopro però che l'altezza del seminterrato non è conforme al progetto esecutivo depositato in comune.
l'altezza realizzata ed accatastata è di 265 cm, quella progettata è di 250 cm!
è partita un'altra lettera da parte del mio legale all'impresa notificandogli la scoperta dell'abuso con 15 giorni di tempo per una risposta, pena la denuncia dell'abuso al comune (DPR 380/01 Art. 134 (L) - Irregolarità rilevate dall'acquirente o dal conduttore);

considerato il palese vizio costruttivo che provoca allagamenti, oggetto di causa legale;
considerato, tra l'altro, la mancata consegna della certificazione energetica (descritta in atto!);
considerato, la mancata consegna dei certificati di conformità degli impianti elettrici e idraulici (d.l. 37/2008);
considerato l'abuso di cui sopra;

COME FACCIO A RESTITUIRE IN TEMPI BREVI L'IMMOBILE ALL'IMPRESA?
rivoglio i miei soldi e soprattutto, la tranquillità...
esiste una procedura meno lunga di una causa?

grazie a tutti coloro che sapranno rispondermi!

 

[Bunny]

rivoglio i miei soldi e soprattutto, la tranquillità...
esiste una procedura meno lunga di una causa?

Non credo proprio, l'esperienza è una cattiva insegnante....è sempre meglio prevenire che curare.
Ti offro solo qualche spunto di riflessione:

nel dicembre 2009 compro un locale cat. c/2 (cantina) -

hai comprato solo una cantina e ti hanno garantito in rogito il cambio di destinazione d’uso e quindi promesso di fartelo ottenere?
O hai comprato un’abitazione con nel seminterrato una cantina?
L’art 134 mi pare riguarda gli abusi sugli impianti termici ed energetici, non gli abusi in generale.
In merito alla certificazione energetica, il DM 26/6/2009 G.U. 10/7/2009 n. 158 – in vigore dal 25/7/2009 riguarda unità immobiliare destinata ad alloggio, sembrerebbe escludere dall’obbligo la categoria C/2, soprattutto se non pertinenza di un’abitazione.
Il piano casa è un premio volumetrico e solitamente è finalizzato all’ampliamento di fabbricati ad uso residenziale, non alla creazione di nuove unità immobiliari.
Quindi se è pertinenza dell’abitazione al piano di sopra….con il piano casa in qualche modo il costruttore forse potrebbe regolarizzare quella differenza di altezza….d’altra parte per una cantina credo cambi poco se è 265 cm, anzichè 250 cm.
Certo resta sicuramente la soluzione del vizio alla fognatura…se è un problema di quote, magari si risolverebbe rialzando il tutto di quei 15 cm per portarlo ai 250cm che doveva essere.

 

[rommel1970]

ciao bunny,
ho comprato una cantina punto e basta, su questo il venditore è stato chiaro ed il rogito pure.
l'art 134, mi dice pure l'avv. è relativo al testo unico sull'edilizia, davvero a te risulta parli di impianti energetici? mi hai messo una legittima pulce, ma per me e per il legale parla chiaro visto che l'ha richiamato nella lettera inviata all'impresa.
riguardo l'ace, è vero quanto dici, ovvero a me torna. ma il notaio l'ha indicato in atto con l'assenso del venditore... come la mettiamo ?
c'è scritto ed ora lo pretendo

il piano casa (sardegna) specifica chiaramente la possibilità del cambio della destinazione d'uso con un'altezza minima di 240 cm. ci sono dentro, ma almeno un 5/6 professionisti non si prendono la responsabilità di dichiarare che la cantina è alta 250, quando invece è alta 265... (la procedura prevede il rilascio di un permesso di costruire vero e proprio)
e nel mio caso non si tratta di pertinenza del piano superiore

infine: mi appiglio al fatto che non voglio che la mia ca....ntina ora sia rialzata di 15 cm... perchè se l'impresa non ha sistemato la fognatura figurati che questo spende per sollevare 15 cm per 48 mq di casa + 70 mq di cortile...

 

[Bunny]

L'At. 134 T.U. rientra nell'ambito di applicazione del Capo VI - Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici T.U.(Legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 25),
ti riguarda se c'è l'impianto di riscaldamento e non ha conformità. L'altezza... finchè viene utilizzato da cantina
Non conosco il piano casa della Sardegna, solitamente è un premio volumetrico finalizzato all’ampliamento di fabbricati ad uso residenziale, se veramente permette il cambio di destinazione da C/2 ad abitazione
il costruttore un modo per regolarizzare l'altezza può trovarlo...

 

[rommel1970]

Insisto: ogni legge ha il suo articolo 134
nel mio caso:
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Art. 134 (L) - Irregolarità rilevate dall'acquirente o dal conduttore
(Legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 36)

1. Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

 

[Bunny]

Stiamo parlando della stessa legge. Quello che tu citi è chiamato anche Testo Unico perchè ha radunato diverse leggi

 

[rommel1970]

d'accordo. ma è il mio avvocato che ha scritto la lettera.
la legge 134 della 380 cita:

Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente TESTO UNICO, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

mentre la legge alla quale ti riferisci tu, cita all'art. 36
Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme della presente LEGGE,
anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla
constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del
proprietario.


come in tanti altri testi unici (il dlgs81/2008 sulla sicurezza, ad esempio) sono state fuse svariate leggi (626, 494, ecc)

la 134 del 380 si riferisce a TUTTO il testo unico, non alla legge n.10

poi a me cambia poco: c'è un palese abuso, e c'è pure il riscaldamento (3 split) per i quali NON ho mai ricevuto conformità


invece,
la legge regionale nr. 265A in discussione al consiglio regionale, cita:
II recupero a fini abitativi dei seminterrati esistenti è consentito a condizione che abbiano, alla data di entrata in vigore della presente legge, un'altezza minima non inferiore a metri 2,40, previo ottenimento di idoneo titolo abilitativo e nel rispetto delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti l'abitabilità, nonché delle seguenti condizioni:
a) aperture per la ventilazione naturale non inferiori ad 1/8 della superficie del pavimento, ovvero realizzazione di un impianto di ventilazione meccanica per un ricambio d'aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale;
b) adeguati livelli di illuminazione raggiungibili anche mediante sistemi artificiali.

morale: questo deficiente dell'impresario mi ha venduto una cantina che si allaga;
non mi ha dato l'ACE seppur testualmente indicata in atto pubblico
non mi ha dato la conformità degli impianti elettrici e idraulici
non mi ha dato l'agibilità
ha realizzato per 265 cm contro i 250 del progetto

riuscirò o NO a restituirgli sta benedetta cantina?