Decesso del conduttore e risoluzione del contratto

[1giggi1]

Salve, sono nuovo e quindi mi scuso in anticipo se commetto qualche errore.

Volevo sottoporvi il mio problema:
l'inquilina di un mio appartamento è deceduta il 4 gennaio u.s., il figlio domenica 16 verbalmente mi ha comunicato che riconsegnerà le chiavi dell'appartameto e vuole il deposito decurtato dell'affitto del mese di gennaio.
Ho letto, ma non mi sembra morale, che gli eredi debbano tre mesi di preavviso. Non voglio arrivare a tanto, ma qualche disagio lo dovrò sopportare, mi riferisco alla ricerca di un nuovo inquilino (tempo ed energia), alla ripulitura dell'appartamento (hanno portato via i quadri ed anche i chiodi lasciando le pareti tutte bucherellate).
Volevo addebitare dalla somma del deposito una somma "X" dio circa E 200,00 per sistemazione e tinteggiatura pareti, € la disdetta del contratto, ed altri € 250,00 (50% dell'affitto) come penale per i mesi in cui l'appartamento mi rimarrà sfitto.

Inoltre siccome devono procedere alla chiusura dei contratti di fornitura di Energia Elettrica e Gas, li volturo a mio nome facendo pagare loro le spese.

Tutto questo rientrerebbe nei 2 mesi di deposito e restituirei solo parte del deposito.

Posso farlo?, come faccio ad essere sicuro che i contratti di fornitura siano stati pagati completamente?

Grazie per i consigli e informazioni che mi fornirete.

Luigi

 

[ada1]

I contratti di qualunque natura generano sempre delle obbligazioni di vario tipo debitamente previste dalla legge a tutela degli obbligati . Quindi :
Preavviso : lei puo' rinunciarci se tale è la sua decisione ma io conduttore le domanderei una rinuncia scritta (la legge non obbliga, sancisce soltanto dei diritti/doveri che possono essere tralasciati di comune e non viziato accordo)
Art. 1614 Morte dell'inquilino
Nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte.
Il recesso si deve esercitare mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi.

Cio' vuol dire che se il contratto prevede un periodo di preavviso superiore, il locatore potrebbe anche esigerlo.
Cauzione :le spese di ripristino dell'appartamento sono a carico del conduttore e quindi si possono dedurre dalla cauzione proporzionalmente all'usura dovuta al tempo con o senza l'accordo del conduttore che ha l'obbligo di riconsegnare l'appartamento nello stato in cui lo ha ricevuto. La tinteggiatura delle stanze fa parte del ripristino dell'appartamento. Io locatore, quindi, sono legittimato a dedurre le spese per ripristino e danni dalla cauzione e restituire la somma residua o anche domandare altro nel caso i danni -sempre considerando l'usura del tempo e lo stato iniziale- fossero superiori a quello che la cauzione potrebbe coprire.
E' evidente che il tutto dovrà essere debitamente documentato per iscritto, con testimoni o processo verbale di riconsegna o preventivi di ripristino e formale consenso del conduttore o dei suoi eredi.
Voltura : credo che gli aventi diritto potrebbero semplicemente domandare alle compagnie erogatrici un cambio di intestazione di contratto di forniture consecutivamente alla morte del titolare per i quali i costi sono o inesistenti o minimi (vedere con le società). Ma in genere, ognuno paga per i propri costi.
Questo detto, se entrambi siete in buona fede e che vogliate accordarvi bonariamente conoscendo i diritti/doveri reciproci, tutto è possibile . Infatti il CC prevede :
Art. 1372 Efficacia del contratto
Il contratto ha forza di legge tra le parti.
Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge (1671, 2227). Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge (1239, 1300 e seguente, 1411, 1678, 1737).

Art. 1375 Esecuzione di buona fede
Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede (1337,1358,1366, 1460).

Basterà quindi che voi parliate tranquillamente di tutto cio' e che -per la buona regola onde evitare litigi eventuali imprevisibili- decidiate di dichiarare per iscritto (preferibilmente in presenza di testimoni oggettivi che firmeranno anche loro) da una parte, l'accettazione di prendere a carico le spese peri lavori X e Y da effettuare + i per il cambiamento di intestazione volture e, dall'altra, la rinuncia a percepire i canoni di locazione per il preavviso (cioé quello previsto sul contratto se superiore a quello legale) dovuto dagli eredi del de cuius
Si ricordi, inoltre, che dovrete anche eseguire le formalità di disdetta anticipata del contratto registrato (veda qui ) :
http://www.propit.it/f76/risoluzione-anticipata-contratto-locazione-1470/

e riempire un modulo di rescissione consensuale anticipata da far registrare all'Agenzia delle Entrate, cioé un modulo più o meno di questo tipo :
ADUC - Modulo - Risoluzione consensuale tra inquilino e proprietario del contratto di locazione

 

[Luigi Barbero]

non c'è nulla da aggiungere a quanto detto da Ada1. Il contratto Enel si può disdire con la formula "cessato sul posto". Ossia, il contatore rimane lì dove è (senza alcuna spesa) fino a quando non ci sarà un nuovo inquilini che eseguirà il "subentro". Per il Gas credo che sia uguale. L'Enel per le forniture i Gas agisce analogamente a quelle per l'energie elettrica.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Concordo con la risposta di Ada che vale in via generale, è però necessario verificare prima di consigliarle come muoversi il contenuto delle pattuizioni contrattuali sottoscritte tra le parti che oltre a quanto previsto dal codice civile e dalle leggi sulle locazioni regolano il rapporto.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[1giggi1]

Grazie delle informazione,
concordo con te sull'agire cercando le vie bonarie per la risoluzione dei problemi.

Il contratto era stato fatto con l'aiuto delle associazioni dei Proprietari e degli Inquilini a febbraio 2010.

Nel contratto era vietato il subaffitto, quindi mancherebbereo alla fine del contratto 2 anni.

Vorrei con gli eredi far passare il concetto che parte del disagio economico lo sopporto io ma parte lo devono sopportare anche loro (tempo che l'appartamento rimarrà sfitto, ricerca di nuovi inquilini, spese per sistemarlo).

E' certo, anche in giurisprudenza, che nelle condizioni sopra citate, debbano esserci almeno i tre mesi di preavviso con pagamento dei relativi canoni?

Io non vorrei chiedere altri soldi, vorrei però sistemare l'appartamento e rientrare un minimo con la somma del deposito (sono 475 euro), credo di non essere in una situazione nella quale mi possano accusare di approfittarmi.

Parlero con gli eredi e vedrò le loro reazioni.

Grazie ancora

Luigi

 

[jac0]

il figlio domenica 16 verbalmente mi ha comunicato che riconsegnerà le chiavi dell'appartameto e vuole il deposito decurtato dell'affitto del mese di gennaio.

Troppo comodo! Per prima cosa occorre ACCERTARE (certificato notarile) chi sono gli eredi, altrimenti si rischia di pagare due volte, all'erede finto e a quello vero, oppure, viceversa di non prendere nulla né da quello finto né da quello vero. Dopodiché, con calma, si fanno i conteggi, nel fare i quali devono essere considerati anche i costi per l'eventuale sistemazione dell'appartamento. Per ora non accettare le chiavi da nessuno dei sedicenti eredi, neanche se abitanti nell'immobile.

 

[acquario56]

Troppo comodo! Per prima cosa occorre ACCERTARE (certificato notarile) chi sono gli eredi, altrimenti si rischia di pagare due volte, all'erede finto e a quello vero, oppure, viceversa di non prendere nulla né da quello finto né da quello vero. Dopodiché, con calma, si fanno i conteggi, nel fare i quali devono essere considerati anche i costi per l'eventuale sistemazione dell'appartamento. Per ora non accettare le chiavi da nessuno dei sedicenti eredi, neanche se abitanti nell'immobile.

Riprendo questo tema perché sono più o meno nella stessa situazione; decesso del conduttore ma il problema é che vi é un litigio su chi é che erediterà. Della pratica se ne occupa un commercialista che non possedeva neppure il contratto di affitto; della morte del conduttore siamo stati avvisati dai vicini e quindi non ho nulla di ufficiale. Il contratto é vecchissimo e prevedeva un deposito di 2 mesi; oramai siamo a fine gennaio e quindi già 1 mese deve essere detratto dal deposito. Ho contattato il commercialista inoltrandogli il contratto ma qui nessuno si fa vivo. Nell'appartamento ci sono ancora tutti i mobili. Non so come comportarmi, visto che se ci sono eredi in litigio forse andranno avanti per mesi. Il rischio é pertanto che nessuno pagherà l'affitto. Aggiungo che poi vi sarà anche la tassa per recesso che se non erro decorre dalla data del decesso dopodiché più il tempo passa e più si alza la cifra. Come posso fare per cautelarmi ? E' consigliabile scrivere al commercialista e richiedere che informi "i litiganti sull'eredità" che qualora non mi riconsegnino le chiavi subito, esigeremo il pagamento dell'affitto ? Il deposito che rimane (a questo punto 1 solo mese) tra l'altro non copre neppure le spese per riportare l'appartamento alle origini.... Cosa devo fare ??? Grazie

 

[1giggi1]

Ciao,
io ho risolto in via bonaria addebitando le spese per il distacco delle utenze e per la comunicazione all'Agenzia delle Entrate e dividendo al 50% il rimanente.
Certo ho rimesso gli affitti non percepiti e le spese di sistemazione dell'appartamento ma successivamente ho affittato ad un prezzo maggiore che un poco mi ristora di quanto anticipato.
Per quanto riguarda il recesso dal contratto per morte, devi pagare un F23 di circa € 67,00, a dire il vero l'oeratore allo sportello dell'Agenzia delle Entrate di Frascati quando ho presentato il recesso mi ha detto che non era dovuto per il caso decesso e mi ha consigliato di fare richiesta di restituzione.
Tu sai che un commercialista se ne sta occupando, quindi chiedi a lui di riferire a chi gli ha dato il mandato che ci sono gli affitti da pagare fino alla disdetta, che deve liberare l'appartamento, e che se non riceverai risposta in "n" giorni ti rivolgerai ad un legale (comunque consultalo o, per me meglio, rivolgiti ad una associazione di proprietari ad esempio l'UPPI, e parlerai con un legale che si occupa di locazioni. .).
Per quanto riguarda la cauzione, questa serve per ripristinare l'appartamento allo stato originario e non andrebbe considerata come affitto (ma questa è una tua decisione comunque).
In bocca al lupo.
Luigi

 

[jac0]

circa € 67,00

Circa? No, è proprio euro 67 (se dovuto).

 

[acquario56]

Grazie per la pronta risposta, tuttavia il mio problema é un po' più complesso, nel senso che non so neanche chi erediterà. Oggi sono riuscita a parlare con un avvocato dell'associazione proprietari ma mi sembra che fosse un po' troppo superficiale, nel senso che dice che devo andare io a chiedere un certificato di morte (?? non vedo perché e non so nemmeno se il comune me lo rilascia visto che sono una sconosciuta) in quanto si intende che il contratto é automaticamente disdettato con il decesso. Gli ho fatto presente che nessuno mi ha reso le chiavi e che l'appartamento é completo di mobili; risposta: chiami il commercialista e gli dica di portare i mobili in un magazzino. Gli ho ribadito che il commercialista mi ha chiaramente detto già alla prima mia telefonata che finché non si sa chi eredita non si muove nulla e quindi suppongo nemmeno i mobili (tanto più se occorre portarli in un deposito a pagamento). Ho detto all'avvocato anche della mia preoccupazione per le utenze, risposta: se ne fanno carico loro salvo l'acqua che se non la pagano la paga lei. Stiamo parlando di un mini appartamento a 300 Euro al mese; l'affitto di gennaio viene coperto da 1 mese di deposito, poi mi restano 300 Euro -ammesso che mi restituiscano le chiavi entro fine gennaio - con cui non copro di certo le spese di ripristino (aveva anche pannellato un locale e quindi prova a immaginare cosa significa scardinare tutto ecc.). L'avvocato dice: eh ma signora davanti a un decesso .....come dire che devo essere comprensiva!! Mi par di sognare !! Ho detto all'avvocato che anche nella mia famiglia purtroppo ci sono stati i decessi (3 in due anni) e non capisco perché gli oneri devono sempre ricadere su di me, sia che io sia l'erede sia che io non lo sia. In fondo ci sono degli eredi -anche se non si sa ancora chi - e ci deve pur essere una strada per cautelarsi nei loro confronti. Quando sbloccheranno l'eredità qualcuno mi dovrà pagare; voglio sperare che la legge esista. Quanto ai 67 Euro, confermo la cifra, ma mi hanno detto che non avendo disdettato ai primi di gennaio -epoca del decesso- occorre pagare una sanzione e ad oggi sono circa 3 o 4 Euro in più (che ovviamente aumenteranno più si va avanti). Il commercialista manco aveva idea del contratto di affitto, come dire che é l'ultimo dei suoi pensieri. Non vorrei arrivare al prossimo inverno con un appartamento su cui non percepisco canoni e di cui non posso disporre. Per cortesia datemi qualche consiglio in più. Aggiungo un'altra cosa: il figlio della deceduta (che era una persona onestissima e correttissima) é un disgraziato con il vizio del gioco ed ha i creditori alle costole (indebitato fino ai capelli); ho il terrore che entri nell'appartamento dopodiché son cavoli amari per me... Grazie.