Cortile condominiale bene comune non censibile

[sasa70]

Abbiamo acquistato un appartamento in un piccolo condominio di 16 appartamenti da circa 7 anni.
Questo condominio e' stato costruito da 4 fratelli che ritengono di aver venduto esclusivamente gli appartamenti, quasti sostengono di essere esclusivi proprietari del corile nonostante questo sia registrato al catasto come bene comune non censibile identificato da un' unica paticella corrispondente a quella del fabbricato. dobbiamo ritenere che il cortile sia proprieta' comune di tutti i proprietari ho come sostengono i costruttori si di loro proprieta' nonostante nessun atto lo certifichi?

 

[cautandero]

Il cortile è senz'altro comune a tutti gli appartamenti, cioè a tutti i condomini, non puo essere di proprietà esclusiva, anche perchè come dite non vi è nessun atto che attesti la loro esclusiva proprietà. Comunque, vedete bene che nel Vs/ atto di acquisto deve esserci riportato che voi avete acquistato anche i diritti sulle proprietà comuni dell'edificio

 

[condobip]

Confermo quanto scritto da Cautandero, infatti se non c'è nessun titolo che dimostri la proprietà di questo cortile a chichessia (in questo caso i 4 fratelli), si ritiene (per Legge) sia condominiale;

cc Art. 1117 (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
...

Per ovviare a questo, i 4 fratelli potevano stipulare i rogiti di vendita riservandosi la proprietà del cortile, se non l'hanno fatto, .... purtroppo per loro è divenuto condominiale.

 

[sasa70]

Grazie per le risposte.
Al tempo i 4 fratelli erano i soli proprietari e dovendosi dividere l'edifgicio fecero un atto dove risultano a loro intestati i diversi appartamenti e il corile come bene comune . Successivamente con la vendita degli appartamenti, come risulta dal nosto atto, hanno venduto anche le porzioni dei beni comuni e delle servitu senza alcuna restrizione. Ora fanno riferimento al primo atto che risale a diversi anni fa in cui non vi erano ancora altri proprietari. E' possibile che il vecchio atto in cui risultano solo i loro nomi inquato proprietari in toto dei 16 appartamenti ,abbia valore sulle vendite successive ?

 

[condobip]

Se questo cortile rientra nell'area dove sorge l'edificio, per far si che sia considerato privato (dei 4 fratelli), loro doverebbero dimostrarlo con un atto, altrimenti per effetto dell'art 1177 cc punto 1. viene considerato parte comune per tutti i condomini proprietari delle u.i. nello stabile.
Da come dici i 4 fratelli - fecero un atto dove risultano a loro intestati i diversi appartamenti e il corile come bene comune , per cui se non è stato modificato nulla, loro in seguito hanno venduto delle U.I. ma il cortile non è stato toccato dai rogiti e rimane come era prima "comune", salvo atto diverso.

 

[alberto bianchi]

Carta canta !

 

[romrub]

Se al catasto il cortile risulta pertinenza dell'edificio e se nei vostri rogiti di acquisto, niente si dice che separi il cortile dal condominio, come già documentato da condobip, niente avete da temere.
Se continuano ad infastidirvi, mandategli una bella lettera di un legale, con una diffida sia al molestarvi che a continuare a rivendicare beni, sui quali non hanno alcun titolo per averne diritto. Ciao.

 

[condobip]

... per effetto dell'art 1177 cc punto 1 ...

Errore di battitura, intendevo art 1117 cc (chiedo scusa)

 

[sasa70]

Grazie a tutti !

 

[MilenaT]

Se al catasto il cortile risulta pertinenza dell'edificio e se nei vostri rogiti di acquisto, niente si dice che separi il cortile dal condominio

Scusatemi se intervengo.
Dove si legge sulle visure catastali, se il cortile è da considerarsi pertinenza?

Ho un caso simile a quello di Sasa70, forse un po' più complesso.

Un pezzo del mio cortile, circa 60mq, NON è stato venduto alla precedente proprietaria e io quindi non ne ho la proprietà.
E' frutto di un frazionamento fatto subito prima della prima vendita, è chiaro che il costruttore se ne voleva riservare la proprietà.
Tuttavia rende il mio immobile un fondo intercluso, è totalmente pavimentato con gli autobloccanti che coprono anche il mio cortile (esclusivo-non condominio), ci passano i tubi del gas e tutte le mie utenze, i pedoni e le auto per il mio garage. C'è anche un cancello che lo separa dalla strada e lo integra visibilmente con il mio cortile, però la proprietaria precedente non lo chiudeva mai.
La vera complicazione è che il costruttore è una s.r.l. fallita, con fallimento chiuso nel 2006. Il curatore fallimentare non è più all'indirizzo citato in visura camerale. Dovessi rifare la pavimentazione non saprei a chi chiedere e temo che qualche ex socio della s.r.l. possa darmi grane.
Voi come la sbrogliereste una faccenda simile?
Hanno voce in capitolo questi ex soci?

Grazie per la pazienza.
MilenaT