Modifica o annullamento di contratto locazione registrato

[michelegiudice]

Salve , vorrei indicazioni su come modificare o annullare un contratto di locazione 4+4.
Premetto che il contratto e' intestato a 4 locatari diversi che si dividevano il canone ,ma uno dei quattro e' venuto meno e non so se , con l accordo degli altri , conviene modificare o annullare il contratto per registrarne uno nuovo.
Inoltre vorrei sapere se possiamo rivalerci sul quarto per non aver mantenuto l impegno.

Grazie

 

[tresi]

Chiedi di recedere dal contratto per motivi gravi che si intende, o che ci devi abitare tu, oppure qualcuno della tua famiglia, ma devi per forza dare disdetta 6 mesi prima con A.R. con Ric. di ritorno.

 

[alberto bianchi]

Se i 3 "superstiti" sono d'accordo e sono disposti a sobbarcarsi la differenza di canone ( 1/3 della quota del transfuga) una modifica al contratto (con relative comunicazioni con mod.69) mi sembrerebbe la soluzione più agevole.
La disdetta con preavviso di 6 mesi avrebbe poco senso se tutti sono d'accordo. Una disdetta, se d'accordo, si può "simulare" anche di un solo giorno.

 

[mapeit]

Se siete tutti d'accordo (propietario e inquilini rimanenti) conviene fare una risoluzione anticipata del contratto (costo 67 euro) e poi stipularne uno nuovo, che può essere collettivo oppure più contratti individuali per le porzioni di immobile occupate.
Io suggerisco sempre la seconda soluzione, per praticità e per non ritrovarsi in situazioni come questa.
Se sei in regime di cedolare secca non si pagano né le registrazioni né le risoluzioni, né le marche da bollo, quindi non hai costi sia che tu faccia un contratto, sia che tu ne faccia tre.
Se sei in regime normale si pagano tutte tre le imposte, quindi è da valutare anche alla luce di questo il costo di 3 contratti individuali.

 

[tresi]

 

[romrub]

Il quesito è incompleto, Il contratto è stato fatto a quattro differenti contraenti per l'intero appartamento? Se è così, il problema non è tuo ma dei tre che rimangono, che devono comunque pagarti l'intero canone, o in alternativa trovare un nuovo quarto conduttore. A quel punto dovrai decidere se fare un subentro con una scrittura privata fra i conduttori, o rifare il contratto ..... nel qual caso parti con tutto da zero.
Ti sconsiglio nella maniera più assoluta di fare quattro distinti contratti, perchè in caso di defezione i rimasti non hanno nessun obbligo nei tuoi confronti (a differenza del contratto unico) in più corri il rischio di rimanere con un solo conduttore con l' l'obbligo di tenertelo, inoltre chi rimane, ti può fare giustamente storie per i consumi, e gli oneri condominiali, tassa della spazzatura ecc., in quanto quelle spese quando ha (nno) firmato il contratto erano diviso quattro, poi invece ricadrebbero solo su i(l) rimasti(o). Ciao

 

[GIANLUCA69]

riguardo alla morosità pregressa, se nel contratto non viene specificato che ciascun conduttore è debitore solo in misura della sua quota, si ha solidarietà tra condebitori e, quindi, nei confronti di ciascuno puoi pretendere l'adempimento per la totalità, eventualmente ricorrendo allo sfratto per morosità; in tal caso non occorre alcuna modifica contrattuale neppure per la riscossione dei canoni ancora da maturare; viceversa -obbligazione parziaria- potrai pretenderne l'adempimento solo nei confronti del conduttore moroso e per l'avvenire rinegoziare eventualmente il canone con i rimanenti conduttori i quali, comunque, salvo diverso accordo, non potranno essere tenuti a pagare se non nei limiti della loro quota; riguardo alla disdetta è possibile, entro sei mesi dalla scadenza del primo quadriennio, se sussiste una delle ipotesi tassative previste all'art. 3, co. 1, l. 431/1998 o, entro sei mesi dalla scadenza del secondo quadriennio, semplicemente comunicando la volontà di non voler rinnovare per altri quattro anni; ricordati che le cause in materia di locazione sono soggette a previa mediazione obbligatoria; ciao!

 

[mapeit]

Ti sconsiglio nella maniera più assoluta di fare quattro distinti contratti, perchè in caso di defezione i rimasti non hanno nessun obbligo nei tuoi confronti (a differenza del contratto unico) in più corri il rischio di rimanere con un solo conduttore con l' l'obbligo di tenertelo, inoltre chi rimane, ti può fare giustamente storie per i consumi, e gli oneri condominiali, tassa della spazzatura ecc., in quanto quelle spese quando ha (nno) firmato il contratto erano diviso quattro, poi invece ricadrebbero solo su i(l) rimasti(o). Ciao

Rispetto la opinione di romrub e le cose che dice sono corrette, però dalla mia modesta esperienza emerge un fatto:
In caso di defezione di uno dei quattro tu sei libero di rimpiazzarlo subito con chi ti aggrada, ovvero con un altro inquilino a tua scelta. In tal modo non rischi che i rimanenti se ne vadano o protestino per l'insostenibilità degli'oneri di chi se ne è andato e che giustamente ricadrebbero sugli altri.
Pertanto il problema indicato da romrub non si pone se nel tuo appartamento hai facilità a trovare dei rimpiazzi anche senza il beneplacito dei rimanenti coinquilini.

 

[romrub]

Rispetto la opinione di romrub e le cose che dice sono corrette, però dalla mia modesta esperienza emerge un fatto:
In caso di defezione di uno dei quattro tu sei libero di rimpiazzarlo subito con chi ti aggrada, ovvero con un altro inquilino a tua scelta. In tal modo non rischi che i rimanenti se ne vadano o protestino per l'insostenibilità degli'oneri di chi se ne è andato e che giustamente ricadrebbero sugli altri.
Pertanto il problema indicato da romrub non si pone se nel tuo appartamento hai facilità a trovare dei rimpiazzi anche senza il beneplacito dei rimanenti coinquilini.

E' evidente che ognuno di noi ha esperienze diversificate, ma comunque valide per il suo operare.
Io ho un appartamento che affitto da vent'anni a studentesse, e quasi ogni anno ne ho una che fa il tentativo di andarsene prima della scadenza, la prima risposta e no: deve rispettare i termini del contratto; la seconda è, se trova una che subentra. Devo dire che le richieste sono state tante, i subentri rari. Ho avuto più ragazze che sono state all'estero dei mesi ed hanno pagato regolarmente la loro pigione.
Per contro, ho avuto anche ragazze che sono state sei, sette anni, da matricole alla laurea.
Come dico sempre quando si parla di affitti brevi, si deve aver fortuna e metter nel conto le annate cattive: anche il locatore ha i suoi rischi dimpresa. Ciao