Si possono fare delle variazioni
No, non si possono fare delle variazioni relative alla durata del contratto concordato per studenti universitari.
Art. 3, c. 1, D.M. 16/01/2017:
contratti per studenti universitari di
durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo
disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre
mesi prima.


agli Accordi di cui agli articoli 2 e 3.
Infatti gli Accordi Territoriali fanno riferimento al D.M. 16/01/2017 che ho citato; tu non puoi decidere durate diverse ed imporle agli inquilini.

"QUALUNQUE MODIFICA"
Non sono ammesse modifiche in violazione del D.M. 16/01/2017 e degli Accordi Territoriali.
 
:il locatore mette in vendita l'immobile, a condizione che non possieda ulteriori immobili nel medesimo comune in cui risiede.
No.
L'art. 3, c. 1, l. 431/1998 (relativo alla disdetta da parte del locatore al termine del primo quadriennio nei contratti liberi 4+4 e del primo triennio nei contratti concordati 3+2) recita:
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

La tua interpretazione
nel medesimo comune in cui risiede.
è sbagliata.
 
Ultima modifica:
3 mesi prima della scadenza
No.
Nei contratti liberi 4 + 4 la disdetta del locatore al termine dei quadrienni (non al termine di ogni annualità contrattuale) comporta il preavviso di almeno 6 mesi.
Art. 2, c. 1, l. 431/1998:
....comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza....

Ti consiglio di leggere con attenzione ed interpretare correttamente la legge 431/1998, il D.M. 16/01/2017 e l'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trovano i tuoi immobili.
 
No.
Nei contratti liberi 4 + 4 la disdetta del locatore al termine dei quadrienni (non al termine di ogni annualità contrattuale) comporta il preavviso di almeno 6 mesi.
Art. 2, c. 1, l. 431/1998:
....comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza....

Ti consiglio di leggere con attenzione ed interpretare correttamente la legge 431/1998, il D.M. 16/01/2017 e l'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trovano i tuoi immobili.
La tipologia contrattuale di cui al quesito è prevista dall’art. 5 della Legge n. 431/1998 e disciplinata, nello specifico, nel D.M. n. 10774 del 30/12/2002 (Allegato F), il quale detta proprio lo schema di contenuto che le parti devono utilizzare per la redazione del contratto in questione.

E’ un contratto di tipo transitorio che può avere una durata "massima" di due anni.
Come tutti i contratti di locazione, "il legislatore prevede la possibilità, per le parti, di sciogliersi dal vincolo", distinguendo le ipotesi in cui voglia recedere il locatore da quelle in cui voglia recedere il conduttore.
A maggior ragione rispetto ai contratti 4+4 proprio per la sua natura cioè transitoria contenga si, delle clausole predeterminate per legge ma anche delle clausole di contenuto variabile, ovvero rimesse dalla legge "alla libera e concorde determinazione delle parti": per poter rendere un parere davvero completo ed esaustivo bisognerebbe poter visionare il contenuto specifico del contratto in oggetto.

Attenzione: La legge dice che il contratto è rinnovabile per una volta soltanto, ma non che il rinnovo del contratto sia automatico alle medesime condizioni. E solo se la durata pattuita supera i limiti di legge la relativa clausola contrattuale è nulla.

Dal sito fiscomania riporto:
Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi. Se non succede niente alla scadenza del contratto lo stesso si rinnova automaticamente per un periodo pari alla stessa durata. Alla fine della seconda durata contrattuale il contratto si considera concluso. Qualora "una delle parti" desideri chiedere la risoluzione anticipata del contratto, questoo deve avvenire attraverso una comunicazione di disdetta, da comunicare con almeno tre mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Il rinnovo del contratto prevede la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

sul sito dell'Agenzia delle Entrate riporto:
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata, con modello RLI, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
No.
Nei contratti liberi 4 + 4 la disdetta del locatore al termine dei quadrienni (non al termine di ogni annualità contrattuale) comporta il preavviso di almeno 6 mesi.
Art. 2, c. 1, l. 431/1998:
....comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza....

Ti consiglio di leggere con attenzione ed interpretare correttamente la legge 431/1998, il D.M. 16/01/2017 e l'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trovano i tuoi immobili.
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta.
* Cass. civ., sez. III,16 gennaio 2013, n. 936, Cappuccio c. De Grenet.
 
Pedra, qui ci sono persone esperte come Uva e Francis che ti stanno dando una consulenza gratuita. Fossi in te ne approfitterei, li starei a sentire.
Appurato che il tuo inquilino studente avrebbe il diritto di restare alla prima scadenza, perché così prevede la legge, secondo me il punto è cosa puoi fare nel caso in cui l’inquilino non se ne vada spontaneamente (potrebbe andarsene spontaneamente perché ha concluso il corso di studi o magari è sprovveduto e non consapevole dei propri diritti).
Credo che potresti comunque cercare un accordo con l’inquilino per la conclusione consensuale del contratto, in modo da poter vendere casa libera. Magari offrendogli un piccolo incentivo.
In alternativa, potresti cercare un acquirente che sia interessato alla rendita dell’affitto a studenti, che rispetto ad altri tipi di locazione ha il vantaggio di durate più brevi e minore incertezza nel rilascio dell’immobile a fine contratto.
 
può avere una durata "massima" di due anni.
No.
Il contratto per studenti (disciplinato dall'art. 5, c. 3 l. 431/1998 e dal D.M. 16/01/2017) può avere durata max di 3 anni.

disdetta, da comunicare con almeno tre mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto
Come detto e ripetuto, alla prima scadenza soltanto lo studente/conduttore può inviare disdetta, con preavviso di almeno un mese e non oltre tre mesi.

Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale
La revoca dell'opzione cedolare secca nulla c'entra con la disdetta del contratto di locazione.

facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma
Questa facoltà di diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore alla prima scadenza NON riguarda i contratti concordati per studenti.

Evidentemente non hai letto e/o non hai capito il D.M. 16/01/2017 né l'Accordo Territoriale, e continui a fare confusione.
Auguro al tuo potenziale acquirente di non fidarsi delle tue affermazioni.
E' opportuno che ti faccia il bonifico "fermo trattative" solo dopo aver esaminato il contratto in essere con un suo consulente di fiducia, e dopo averti convinta a stipulare un preliminare di vendita regolare.
 
l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Hai fatto una citazione inutile.
Perché il contratto transitorio per studenti è disciplinato dall'art. 5, c. 3 della legge 431/1998.

Leggi l'art. 3 (suppongo che tu l'abbia citato senza averlo letto):
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo,......

I contratti a cui si riferisce l'art. 3 sono quelli menzionati nell'art. 2: liberi 4 + 4 e concordati 3 + 2.
Quindi la tua citazione NON riguarda i contratti concordati per studenti, che sono disciplinati dall'art. 5.

Considerata la tua confusione e scarsa conoscenza delle norme che regolano le locazioni, ti consiglierei di rivolgerti ad un avvocato immobiliarista o ad un Sindacato proprietari per redigere contratti regolari e gestire le disdette.
 
Hai fatto una citazione inutile.
Perché il contratto transitorio per studenti è disciplinato dall'art. 5, c. 3 della legge 431/1998.

Leggi l'art. 3 (suppongo che tu l'abbia citato senza averlo letto):
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo,......

I contratti a cui si riferisce l'art. 3 sono quelli menzionati nell'art. 2: liberi 4 + 4 e concordati 3 + 2.
Quindi la tua citazione NON riguarda i contratti concordati per studenti, che sono disciplinati dall'art. 5.

Considerata la tua confusione e scarsa conoscenza delle norme che regolano le locazioni, ti consiglierei di rivolgerti ad un avvocato immobiliarista o ad un Sindacato proprietari per redigere contratti regolari e gestire le disdette.
A questo punto mi conviene fare un contratto di 6 mesi rinnovabili per altri 6 e così dopo i 12 si risolve il problema dell’immobile da vendere…
 
A questo punto mi conviene fare un contratto di 6 mesi rinnovabili per altri 6 e così dopo i 12 si risolve il problema dell’immobile da vendere…
Oppure , se vuoi vendere, eviti di affittare , così puoi vendere in qualsiasi momento anche se l’interessato volesse fare il rogito una settimana dopo la visita.
 

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