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  1. tanti dubbi

    tanti dubbi Nuovo Iscritto

    in data 30.03.2012 abbiamo firmato un preliminare (noi privati con un impresa,rappresentata da persona privata, vendita non soggetta ad IVA perche sono passati 7 anni da termie lavori) versando una caparra di 5.000 €. il venditore e la commercialista consigliano di andare a rogito senza registrare il preliminare, perche il venditore fino all'11 aprile ho mandato con un'agenzia immobiliare e non vuole che l'agenzia veda che lui ha preso accordi con altre persone senza la loro mediazione. a noi andrebbe anche bene, ma dal notaio che diciamo? o meglio...il notaio ci può fare storie se nn abbiamo registrato il preliminare?
    altra soluzione proposta da loro...redigere nuovo preliminare dopo l'11 aprile...ma l'assegno è gia stato incassato...possiamo fare preliminare con data di assegno antecedente?
     
  2. erwan

    erwan Membro Attivo

    perché il notaio dovrebbe fare storie? potrebbe non sapere nemmeno che un preliminare è stato concluso.

    un contratto può comunque dare atto di un pagamento effettuato anteriormente: badando di nuovo che questa scrittura non venga vista da chi non deve, o rientrerebbe dalla finestra il problema della mediazione già chiuso fuori dalla porta, se riemergesse la data.
     
  3. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Notiamo l'onestà intellettuale del Costruttore in questo caso...
     
  4. erwan

    erwan Membro Attivo

    c'è da dire però che il mediatore non ha concretamente mediato alcunché...
     
  5. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Certamente... Mi riferivo solo al contratto con l'agente... Ma meglio così piuttosto che trattare con clienti dell0agenzia bypassando la stessa :)
     
  6. sy5225

    sy5225 Membro Attivo

    Professionista
    Ma è vero che non pagano l 'IVA?
     
  7. erwan

    erwan Membro Attivo

    dici che succede anche questo? :shock:
     
  8. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Esatto.. Pagano l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile
     
  9. sy5225

    sy5225 Membro Attivo

    Professionista
    Quindi nell'ipotesi di prima casa invece di pagare il 4% pagano il 3%?
     
  10. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Pagano 3 % sulv alore catastale + 168 imposta catastale + 168 imposta ipotecaria
     
  11. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    La differenza è fondamentae

    Mentre negli atti soggetti ad IVA la base imponibile è il valore venale (prezzo effettivamente pagato), negli atti soggetti ad imposta di registro la base imponibile è il valore catastale.. Molto Molto Molto inferiroe, per ora, rispetto al valore di mercato
     
  12. tanti dubbi

    tanti dubbi Nuovo Iscritto

    quindi...se ho ben capito.. conviene non registrare il preliminare. al notaio diremo solo che è stata data una caparra il 30.03...giusto? è che il preliminare ci serve in banca per la richiesta di mutuo...si può comunque evitare di registrarlo? grazie a tutti (noi non ne sappiamo proprio nulla :p)
     
  13. erwan

    erwan Membro Attivo

    la registrazione (o addirittura la trascrizione) del preliminare possono non convenire come spese, ma essere convenienti come sicurezza: a ciascuno la scelta.

    quando però è la banca che lo impone non si accontenta certo di un foglietto volante...
     
  14. klimt

    klimt Membro Attivo

    Professionista
    Ma che bello, diamo consigli per fregare l'agenzia.
    evidentemente il proprietario per avere questa preoccupazione ha in essere un incarico in esclusiva e con penale!!!
    dici di non capirne niente, rivolgiti all'agenzia e visto che è il suo lavoro, ne capisce tanto e puo' solo farti fare i giusti passi.
    Auguri
     
  15. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    La registrazione, quando c'è un preliminare (con caparre e acconti) è obbligatoria per legge, non è un'opzione in base alla convenienza o alla sicurezza. La registrazione, poi, è un "atto fiscale" che determina la "data certa", non dà alcuna sicurezza (se non quella di aver opportunamente pagato le imposte dovute).

    Ognuno poi si assume la responsabilità delle sue azioni... e anche di ciò che consiglia.

    PS: questo trucchetto è proprio misero, e anche abbastanza smascherabile, visto che nell'atto il notaio dovrà necessariamente riportare l'assegno incassato per caparra.
     
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  16. erwan

    erwan Membro Attivo

    io invece preferisco essere meno tranchant e fare in conti con quello che è la realtà.

    accipicchia, e quella di avere la data certa le pare una sicurezza da poco?
    un esempio su tutti: l'opponibilità ad un eventuale fallimento del venditore...

    smascherare cosa: un pagamento anticipato?
    la legge impone forse per questo una forma particolare?
     
  17. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    assolutamente no. Devi trascrivere il preliminare (non basta la registrazione) per l'opponibilità ad un eventuale fallimento.
     
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  18. erwan

    erwan Membro Attivo

    invece sì: temo che lei confonda la funzione della trascrizione nel risolvere situazioni di conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dall'opponibilità di un atto al fallimento, per cui è necessario ma sufficiente dimostrare che ha data certa anteriore a questo, appunto mediante la registrazione.
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    sul forum ci diamo tutti del tu.............:D
    devo assentire con gcaval ...........come sempre.

    veramente la trascrizione serve a molto altro...................
    l'acquirente di prima casa trascrivendo (e non registrando) si tutela ampiamente da iscrizioni future, quindi facendo visura prima di preliminare e poi facendo trascrizione ottiene la maggior tutela possibile. Se in sede di rogito esce fuori qualcosa, se è risolvibile bene altrimenti si configura una inadempienza del venditore, con tutte le conseguenze del caso, ma nel caso di trascrizione di preliminare, i diritti di terzi saranno sempre "secondi" rispetto a quelli dell'acquirente.

    la registrazione serve a poco o a niente..........e' solo una tassa allo Stato.
    La registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario acquirente alcuna tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del contratto preliminare,); essa ha valenza essenzialmente fiscale, è cioé
    finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato.
     
  20. erwan

    erwan Membro Attivo

    a cosa, oltre che a risolvere i conflitti tra diversi aventi diritto?

    e quello di seconda no?

    che come già ricordato non è esattamente un vantaggio "da poco o niente"...
    (tra l'altro la registrazione, oltre che presupposto per il pagamento di un obolo allo stato, può essere richiesta anche ad altri fini, come l'applicazione delle garanzie per l'acquirente di immobili da costruire o per la tassazione degli acconti con aliquota IVA agevolata)

    beninteso: non c'è nessuno che non comprenda i vantaggi garantiti dalla trascrizione del preliminare, (per garantirsi i quali può avere senso affrontare i relativi costi) ma oltre a questo non capisco bene su cosa verta la diatriba.
    la prassi vede una maggioranza di preliminari che non vengono sottoposti ad alcun adempimento supplementare, una certa percentuale che viene registrata, una percentuale ancora minore che viene anche trascritta.
     

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