Abitabilità concessa a meta?

[pierugo]

Ben ritrovati ho bisogno dei vostri preziosi consigli in merito a quanto segue.
Ho venduto casa da meno di un anno. La compravendita e' stata curata da un notaio qui a Novara molto scrupoloso. Sia acquirente che me ci siamo sentiti tutelati. Ora vengo contattato dall'acquirente che mi dice che non esiste abitabilità. Io l'ho prodotta all'epoca della compravendita con tanto di certificato regolarmente rilasciato dall'ufficio tecnico. Ora pare che venga contestato qualcosa che a detta del comune dovrebbe invalidare la stessa, ossia la mancanza di un pozzetto imof Premetto che mi risultano delle beghe tra uno dei condomini e un impiegato dell'ufficio tecnico. Vi chiedo e' possibile che l'abitabilità venga concessa e improvvisamente dopo sei anni di vita del fabbricato si dica che non e' piu' valida?. E' possibile che la mia compravendita venga impugnata? Sono preoccupato.
Grazie.

 

[salves]

Ciao pierugo
Che data riporta il certificato di abitabilità/agibilità che hai prodotto?
A cosa si riferisce la revoca dell'abitabilità, cioe cosa non è esattamente conforme adesso che invece era conforme al momento del rilascio dell'abitabilità, citano una norma precisa?
Ciao salves

 

[Adriano Giacomelli]

Se dobbiamo attenerci ai fatti e alla logica conseguente direi:
A) il Notaio ha redatto regolarmente e non lo avrebbe potuto fare se non ci fosse stata l'abitabilità, che tu d'altronde, dichiari ci fosse.
B) La casa fu comprata nella situazione vista e piaciuta, quindi accettata nella situazione di fatto.
C) Ora 12 mesi dopo se a seguito di controlli o verifiche, viene riscontrata una carenza tecnica di qualche genere, le opere di adeguamento sono a carico dell'attuale proprietario.
D) Non esistono garanzie di sorta nella vendita di immobili tra privati

 

[pierugo]

Allora io ho comprato quell'appartamento a fine marzo 2006, venduto in agosto 2011 e dopo 5 mesi dalla vendita mi viene detto che ci sono problemi con l'abitabilita' di quel fabbricato. Il certificato da me presentato al notaio per la compravendita attesta l'agibilita dell'unita' immobiliare a partire da 6/3/06. Per ora so solo che si contesta l'assenza di una vasca imof e che se no regolarizzata viene, secondo quanto riportatomi, revocata l'agibilita' e risulterebbe un abuso. Inoltre sembra che un responsabile al comune abbia detto che l'abitabilita e' stata si concessa ma a condizione che 6 anni fa venisse fatto quel lavoro dal costruttore. A me sembra tutto molto farraginoso e pretestuoso ma in ogni caso devo temere per la mia compravendita. Nei prossimi giorni sapro' qualcosa di piu' preciso. Grazie

 

[salves]

E' la prima volta che vengo a conoscenza di un rilascio di abitabilità a condizione che vengano realizzate alcune opere, tale dicitura è più plausibile in un rilascio di concessione edilizia a condizione della realizzazione di alcune opere che il progettista non ha menzionato o dimenticato di relazionare o osservare.
A questo punto vedi di verificare se tale condizione era al progetto e non al certificato.

 

[pierugo]

Intendi al permesso di costruire? Comunque sia se a me il comune ha rilasciato l'abitabilita' vuol dire che correvano i presupposti o no? Verifichero' cio' che mi dici ma secondo te devo temere qualcosa?

 

[salves]

Quello che voglio dire è che per un certificato di abitabilità/agibilità o ci sono i requisiti e quindi viene rilasciato, oppure se non ci sono viene notificato cosa occorre realizzare per il rilascio e solo dopo verifica della realizzazione viene rilasciato.
Quindi se il comune dopo aver rilasciato dice che lo aveva rilasciato a condizione che venissero realizzate alcune opere, ha rilasciato un certificato in difformità a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.p.R. 380/01.

Comunque sia se a me il comune ha rilasciato l'abitabilita' vuol dire che correvano i presupposti o no?

Secondo il comune correvano i presupposti se venivano realizzate le opere indicate, a parere mio in difformità a quanto sopra.

che mi dici ma secondo te devo temere qualcosa?

Se gli acquirenti ne sono a conoscenza ciò che prvede quanto alla sentenze secondo cui la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull’attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, legittima l’acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per
la ridotta commerciabilità del bene (Cfr. Cass. n. 2729/2002; n. 1701/2009).

Ma non allarmarti a questo perchè se riesci a dimostrare che i requisiti di abitabilità c'erano e che il comune aveva chiesto l'adeguamento a nuove norme dopo il rilascio del certificato, purchè tali norme non sono retroattive non hai da temere nulla devi però dimostrare l'illeggittimità della loro richiesta, invece se era stato dato questo sub certificato chiamato così da me e i presupposti non c'erano puoi vedere di sistemare le cose ora a tue spese e se ci sono i presupposti richiedere risarcimento ai tuoi venditori in riferimento alle sentenze suggerite sopra.

 

[pierugo]

Ma io ho prodotto il certificato cosi' come richiesto dal notaio. Se ci fosse stato qualcosa di anomalo sarebbe saltato fuori. Se ora emerge diciamo una irregolarita' che il comune ha riscontarto casualmente e che inficierebbe sulla agibilita' rilasciata che colpa ne ho? Mi pare di capire che teoricamente rischierei lo stesso! Mah hai ragione mi sto allarmando...

 

[salves]

Ora vengo contattato dall'acquirente che mi dice che non esiste abitabilità. Io l'ho prodotta all'epoca della compravendita con tanto di certificato regolarmente rilasciato dall'ufficio tecnico.

Hai provveduto a verificare quanto scritto in questa comunicazione?
Il certificato che ti avevano rilasciato è stato citato nel rogito e inserito come allegato dal notaio?
Hai verificato se l'acquirente durante questo tempo non abbia provveduto a realizzare lavori senza le previste autorizzazioni?
Se le risposte sono si non hai che da preoccuparti dovrai come ti ho gia detto prima qualora ti citi diffenderti ma avendo tutto in regola per spuntarla.
Ciao salves

 

[pierugo]

Ciao Salves e grazie ancora. Dunque mi risulta che non ci sono stati lavori di alcun tipo. Inoltre ho verificato nella copia del rogito in mio possesso che si dice genericamente che io come venditore dichiaro che il comune in questione "ha attestato l'agibilita' in data 23 marzo 2011 degli immobili venduti". Ovviamente essa e' la data di rilascio del certificato in cui si specifica che la decorrenza dell'agibilita' e' a partire dal marzo 2006.
Ora il problema mi e' stato chiarito in questi termini: il comune ha rilasciato all'epoca l'agibilita' col silenzio assenso. Oggi, 6 mesi dopo la mia vendita, un controllo accerta che manca una vasca imhof indispensabile perche' sussista l'agibilita' che viene quindi messa in discussione se non si fa l'intervento. Domanda: possono esserci i presupposti per impugnare l'atto da parte dell'acquirente?
Grazie ancora per l'aiuto. Piero