Interessante articolo del sole del 24 settembre 2014 a firma Notaio Busani-Emanuela Lucchini Guastalla
In sintesi gli esperti ci spiegano che siamo di fronte ad una fattispecie contrattuale nuova diversa dalla classica “locazione “ , tutta da ridefinire . Nel nuovo contratto “ RTB “ sorge a favore del conduttore (futuro possibile acquirente ) un diritto di godimento dell'immobile abbinato ad un diritto opzionale o automatico . Nel primo caso rientra l’ipotesi contrattuale che vede il conduttore beneficiare di un'opzione di acquisto (alla fine del periodo previsto posso a mia scelta comperare o rinunciare ); nel secondo si appalesa un contratto ad esecuzione obbligatoria ( con il pagamento dell'ultima rata diverrò automaticamente proprietario , senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
Le premesse sono di tutto rilievo: se il contratto di Rtb non contraddistingue una locazione “qualificata “ ma un contratto “ altro ” , non dovrebbero applicarsi le norme vincolistiche ex legge 392/1978 o legge 431/1998 in particolare in tema di durata minima dei contratti, automatico rinnovo, disdetta per impedirne il rinnovo, etc..
I rapporti tra locatore-concedente e conduttore discendono direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (ndr : la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme civilistiche dell'usufrutto con tutte le conseguenze che esso comporta ('inventario iniziale oneri di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria o straordinaria , le riparazioni straordinarie e le conseguenze sul proprietario che rifiuta di eseguirle o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo - in tal caso il conduttore potrebbe farle eseguire a proprie spese salvo il diritto al rimborso ) etc.
Restano poi in sospeso le problematiche legate alla eventuale procedura di sfratto (ex art.658 Cpc) se il conduttore non adempie ; oppure se il concedente debba ricorrere all 'azione esecutiva di rilascio, ex art. 2930 del Codice civile tenuto in debito conto delle conseguenze date dall’inadempimento se previste nell’atto notarile obbligatorio ; se infatti concludono gli articolisti , l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
Sintesi a cura di EnnioR
In sintesi gli esperti ci spiegano che siamo di fronte ad una fattispecie contrattuale nuova diversa dalla classica “locazione “ , tutta da ridefinire . Nel nuovo contratto “ RTB “ sorge a favore del conduttore (futuro possibile acquirente ) un diritto di godimento dell'immobile abbinato ad un diritto opzionale o automatico . Nel primo caso rientra l’ipotesi contrattuale che vede il conduttore beneficiare di un'opzione di acquisto (alla fine del periodo previsto posso a mia scelta comperare o rinunciare ); nel secondo si appalesa un contratto ad esecuzione obbligatoria ( con il pagamento dell'ultima rata diverrò automaticamente proprietario , senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
Le premesse sono di tutto rilievo: se il contratto di Rtb non contraddistingue una locazione “qualificata “ ma un contratto “ altro ” , non dovrebbero applicarsi le norme vincolistiche ex legge 392/1978 o legge 431/1998 in particolare in tema di durata minima dei contratti, automatico rinnovo, disdetta per impedirne il rinnovo, etc..
I rapporti tra locatore-concedente e conduttore discendono direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (ndr : la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme civilistiche dell'usufrutto con tutte le conseguenze che esso comporta ('inventario iniziale oneri di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria o straordinaria , le riparazioni straordinarie e le conseguenze sul proprietario che rifiuta di eseguirle o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo - in tal caso il conduttore potrebbe farle eseguire a proprie spese salvo il diritto al rimborso ) etc.
Restano poi in sospeso le problematiche legate alla eventuale procedura di sfratto (ex art.658 Cpc) se il conduttore non adempie ; oppure se il concedente debba ricorrere all 'azione esecutiva di rilascio, ex art. 2930 del Codice civile tenuto in debito conto delle conseguenze date dall’inadempimento se previste nell’atto notarile obbligatorio ; se infatti concludono gli articolisti , l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
Sintesi a cura di EnnioR
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