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  1. lucia

    lucia Membro Attivo

    Salve, spero possiate essermi d'aiuto: Ad agosto ho acquistato una casa costruita 15 anni fa da un privato, dopo poco tempo ho scoperto che gli scarichi non erano allacciati alla rete fognaria e scaricavano in giardino.... Immediamtamente ho provveduto a lamentare il vizio all'ex proprietario e a contattare un idraulico al fine di risolvere il problema!mi ci son voluti € 4000 per sistemare tutto e il vecchio proprietario ad oggi non ne vuole sapere di restituirmi la somma, posso agire legalmente contro di lui?la cosa dovrebbe rientrare nella garanzia dei vizi che lui dovrebbe assicurarmi in quanto venditore dell'immobile, giusto?
    Ringrazio anticipatamente!
     
  2. carlo.b

    carlo.b Membro Attivo

    Buongiorno Lucia,
    credo che nel caso da Te prospettato si sia in presenza dei così detti vizi occulti.
    Vista l'entità della spesa da Te sostenuta non credo che la fognatura pubblica fosse a distanza tale da non potersi allacciare.
    Verifica all'Ufficio Tecnico del Comune come è stata autorizzata la costruzione, se con allaccio alla fognatura o se con dispersione nel terreno (va comunque detto che in questa ultima ipotesi le acque devono essere depurate).
    Inoltre, è stato rilasciato il certificato di abitabilità?
    Credo che la Tua richiesta di rimborso sia più che legittima.
    Saluti.
    Carlo
     
  3. lucia

    lucia Membro Attivo

    Ciao Carlo,
    grazie mille per la risposta!Ho seguito il tuo consiglio e l'ufficio tecnico del comune mi ha detto che inizialmente lla costruzione era stata autorizzata con allaccio alla rete fognaria!Quindi che mi consigli di fare per recuperare la somma da me spesa? una causa legale per la riduzione dl prezzo della compravendita oppure che altro di più sbrigativo?Grazie
     
  4. carlo.b

    carlo.b Membro Attivo

    Ciao Lucia,
    non conoscendo la controparte, nel senso che non so se è persona con la quale si può ragionare civilmente oppure no, il consiglio che Ti posso dare è quello di inviargli una raccomandata con R.R., nella quale gli segnali nuovamente quanto accaduto e che per motivi di urgenza hai dovuto intervenire per sanare la situazione dovendo sostenere la spesa di 4.000 Euro e che ne chiedi il giusto rimborso.
    Segnalagli inoltre che da informazioni avute presso l'Ufficio Tecnico hai appurato che la costruzione era stata autorizzata con allaccio alla fognatura pubblica.
    Mi domando, il certificato di abitabilità/agibilità di questa casa è stato rilasciato? - Se la risposta è si, sia il suddetto signore che il Direttore Lavori hanno dichiarato il falso, perchè per l'ottenimento del predetto certificato devono dichiarare che la costruzione rispetta le norme igienico sanitarie.
    Nella stessa raccomandata fagli anche notare (sarebbe più giusto dire "fagli pesare") che per 15 anni ha abusivamente scaricato nel sottosuolo, commettendo reato.
    Concedigli termine di 15 giorni per rimborsarti le spese sostenute, in mancanza di risposta comunicagli che affiderai la pratica al legale con ogni spesa a suo carico.
    Buona giornata e in bocca al lupo.

    Carlo
     
  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo totalmente con carlo.b
    Mi sembra il giusto "approccio"
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il consiglo di Carlo B pare sensato ma valuta anche la mia opinione e poi scegli: procedere cosi':
    1- Analizzare il contratto di acquisto. In maniera improvvida spesso viene inserita quella fastidiosa frase che sarebbe bene evitare e che suona più o meno cosi' : " L immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto ben noto alla parte acquirente che dichiara di accettarne i limiti e le condizioni .... )-vedi art.1491

    Se non ci fosse questo impedimento che rende pur sempre il risultato della controversia incerto,
    1-inviare raccomandata prima di eseguire l'intervento lamentando i vizi : in linea generale l'infrattore ha diritto di verificare l'effettività della contestazione ed il diritto eventuale di provvedere a sue spese. Nella lettera lo si dovrebbe mettere mora ( non ottemperando dovro' provvedere etc.)
    2-In difetto, se proprio necessario, procedere alla esecuzione dei lavori alla presenza di testimoni e scattando fotografie, richiedere il rilascio di fatture
    3-Invitare il soggetto al rimborso allegando i documenti di spesa.
    Siccome è probabile che risponda picche
    (al fine di evitare spese legali e l'incertezza del risultato) tentare un conciliazione presso la CCIIAA ; costa poco e talvolta ragionando si ottiene una onorevole transazione poniamo a 3000; In alternativa ricorrere al Giudice di Pace, ma inizia a necessitare l'avvocato; in tal caso a fine lite se ti va benissimo ( ho un' eseprienza diretta) il Giudice ti riconosce il rimborso ex art.1494, compensa le spese legali o le liquida in maniera inferiore a quanto hai effettivamente pagato al tuo avvocato (es. tremila che spendi, duemila quanto liquidato dal Giudice) ; ne esci con 3000 nette fra 4-5 anni- Valuta se non ti convenga una transazione al limite anche a 2.500,00

    Per arricchimento culturale di tutti facci sapere come è andata a finire.
    Il ricatto ( intervenite se no denuncio tutti ) è prassi sconsigliata perchè se il venditore si avvale di un legale " duro" che minacci querele , si può poi essere costretti a fare marcia indietro e metter "la coda fra le gambe". Meglio partire cauti e poi regolarsi in conseguenza

    Riporto qualche articolo aggiornato del codice civile che puo' esserti utile leggere:
    Art. 1490.
    Garanzia per i vizi della cosa venduta.
    Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
    Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
    Art. 1491.
    Esclusione della garanzia.
    Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
    Art. 1492.
    Effetti della garanzia.
    Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
    La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.
    Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.
    Art. 1494.
    Risarcimento del danno.
    In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
    Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.
    Art. 1495.
    Termini e condizioni per l'azione.
    Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
    La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
    L'azione si prescrive , in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna.
     
  7. lucia

    lucia Membro Attivo

    giusto per essere precisi: nel caso di specie opera il 1490 c.c. in materia di compravendita oppure,sulla base di quanto affermato dalla giurisprudenza, il 1669 c.c in materia di appalto ?
    Grazie.
     

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