Affitto a studenti

[Deny]

Prossimamente vorrei affittare il quadrilocale a studenti... credo a 3 studenti... Magari qualcuno di voi ha già affrontato la questione e mi potrebbe dare qualche consiglio?
- conviene fare tre contratti separati di locazione parziale oppure un unico contratto con uno dei tre studenti? (So che cercano già in gruppi formati...)
- conviene inserire un genitore come garante?
- se si fa il contratto con uno dei tre, è chiaro che si intestano a lui le bollette, le spese condominiali, ecc. , ma se si fanno tre contratti separati come si fa a gestire dopo questo aspetto? (anticipano ogni mese una media divisa per tre e poi conguagliano a fine semestre/ anno)?
- che tipologia di contratto è meglio scegliere? canone concordato? cedolare secca?
L'appartamento è vicino alle università in una zona tranquilla, completamente arredato, balcone, tre camere, soggiorno, cucina, bagno...
Grazie per chi vorrà condividere l'esperienza...

 

[uva]

I contratti di locazione per studenti universitari (art. 5, c. 3 l. 431/1998) devono essere redatti conformemente al modello ministeriale (allegato C al D.M. 16/01/2017). La durata minima e massima del contratto è stabilita dalle legge (da 6 a 36 mesi) e l'ammontare del canone deve essere calcolato in base ai parametri stabiliti dall'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Il regime fiscale (ordinario, ossia soggetto ad IRPEF le cui aliquote sono progressive per scaglioni, oppure cedolare secca) è una scelta del locatore, da effettuare in base ai propri redditi ed eventuali oneri deducibili e detraibili.
Puoi verificare la convenienza della cedolare secca con apposite applicazioni, tipo questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

Se stipuli un unico contratto intestato a tutti gli studenti, essi sono obbligati in solido all'adempimento delle obbligazioni contrattuali (se qualcuno non paga gli altri devono pagare l'intero canone più gli oneri accessori) quindi tu sei più garantito. E puoi comunque chiedere l'intervento nel contratto di un genitore quale garante.

Ovviamente è opportuno che le utenze siano intestate ad uno dei conduttori. Mentre per quanto riguarda le spese condominiali dovrai pagarle tu, come proprietario, al Condominio e poi addebitare agli inquilini le quote di loro competenza.

La locazione parziale di singole stanze a singoli studenti secondo me è più complicata da gestire. Nella mia città (Torino) ad esempio l'Accordo Territoriale consente questa formula solo se il locatore è convivente con il/i conduttore/i e le parti sottoscrivono un "patto di coabitazione".
Verifica se e come l'Accordo del tuo Comune regola questa possibilità.

 

[cec]

La locazione parziale di singole stanze a singoli studenti secondo me è più complicata da gestire.

A mio avviso non è sempre vero. Nel contratto unico, gli studenti entrano si tutti insieme in gruppi formati (ma anche gruppi che non si conoscono e che si formano sui vari social e ... non possono funzionare); senz'altro usciranno in periodi diversi (disaccordi, appartamento che non piace, trovano di meglio, si fidanzano, fine diversa dei corsi...) quindi ci sarebbero da gestire le varie cessioni. In questo caso solitamente gli studenti (solidali nel contratto) tenderanno ad inserire chi capita per non dover pagare in solido l'affitto di chi è uscito e presenteranno al locatore il nuovo conduttore che difficilmente obietterà la scelta.

 

[cec]

La cosa che non capisco sono i canoni di locazione: io ho fatto la simulazione di diversi appartamenti di cui potevo essere interessata all'acquisto, all' acquisto di uno / vedi altro mio post / per consentirne l'utilizzo a mio figlio ed affittare le altre stanze. Dal calcolo del canone concordato usciva una cifra di circa 150/max 200 euro a posto letto, quando nella città in oggetto, per pari tipologia, siamo sui 350, infatti tutti gli annunci sono su questa cifra, anche maggiore. Mi chiedo la tipologia di contratto che faranno questi proprietari, solo nel 10% degli annunci c'è scritto canone concordato, il resto? Un canone libero può essere ricondotto solo ad un 4+4 e non credo sia la tipologia adatta per uno studente, nè per lo studente stesso nè per il proprietario.
Di certo nel rispetto dei parametri del canone concordato non conviene affittare: nella mia città si risparmia meno del 25% di IMU con tassazione nazionale al 10% anzichè 21.
Mistero!

 

[uva]

A mio avviso non è sempre vero.

Sì, hai ragione.

Io mi riferivo al caso specifico del Comune di Torino.
Dove la locazione parziale di stanze a studenti è possibile solo nel caso che ho descritto:

l'Accordo Territoriale consente questa formula solo se il locatore è convivente con il/i conduttore/i e le parti sottoscrivono un "patto di coabitazione".

 

[uva]

Un canone libero può essere ricondotto solo ad un 4+4

e non credo sia la tipologia adatta per uno studente, nè per lo studente stesso nè per il proprietario.

Non saprei dare una risposta precisa.

Ma se il locatore vuole stabilire un canone libero senza doverlo calcolare in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, deve stipulare un contratto 4 + 4.
Probabilmente non richiede all'inquilino i "gravi motivi" e i 6 mesi di preavviso previsti dalla legge per il recesso anticipato dal conduttore.
Le parti di comune accordo possono decidere, con apposita clausola contrattuale, che il conduttore può recedere dal contratto senza necessità di alcuna motivazione e con un preavviso minimo: anche solo uno o due mesi.
Così lo studente può andare via quando vuole. E il proprietario forse non teme che l'appartamento rimanga sfitto per troppi mesi se in quella città c'è molta richiesta.

 

[cec]

Ma se il locatore vuole stabilire un canone libero senza doverlo calcolare in base ai parametri dell'Accordo Territoriale, deve stipulare un contratto 4 + 4.

Molto impegnativo per il proprietario. Se uno studente fa girare le scatole alla fine del contratto studenti (in genere fatti per 9 mesi o un anno) si può anche decidere di non rinnovare, anche se non sarebbe previsto ... con un 4+4 te lo tieni a lungo.
Per la detrazione dell'affitto allo studente un 4+4 va bene lo stesso?

 

[mapeit]

Per mia esperienza personale è meglio stipulare un contratto per ogni studente, proprio per evitare quello che ha citato cec, ovvero l'intrecciarsi di diverse esigenze che si vengono a manifestare in seguito, e per avere la libertà di scegliere chi inserire al posto di chi se ne va. Per quanto riguarda il contratto, gli accordi territoriali nella mia città prevedono la possibilità di stipule separate e un canone concordato che corrisponde a quelli di mercato, considerando che io affitto solo stanze singole. In genere io stipulo dei contratti per studenti di 12 mesi tacitamente rinnovabili per altri 12, durata che corrisponde alle esigenze della maggior parte degli studenti. La garanzia dei genitori mi sembra un qualcosa in più, infatti solitamente sono proprio loro che pagano il canone.

 

[uva]

Per la detrazione dell'affitto allo studente un 4+4 va bene lo stesso?

Non so rispondere a questa domanda.
Ti puoi informare presso un commercialista o al CAF.

 

[Fift@]

In questo momento storico mi sa che affittare a studenti, sarà impresa ardua. Almeno fino a gennaio.