Agenzia specializzata in acquisto quote ereditarie immobiliari

[StLegaleDeValeriRoma]

Suggerisco di fare attenzione alle modalità contrattuali che vi saranno proposte consultandovi con un professionista della vostra città.
Buona fortuna con questo tipo di agenzie.
Luigi De Valeri:daccordo:

 

[tuckville]

Grazie mille per il suggerimento!

 

[ministry1982]

ciao
allora facciamo il punto della situazione.
cosa ti interessa sapere?
tempi?
modalità?

 

[tuckville]

..ti ringrazio in primo luogo per la disponibilità! innanzi tutto una curiosità legittima.....la tua conoscenza della castim nasce da una esperienza diretta ke hai avuto con la stessa o indirettamente da altre fonti (amici, recensioni su giornali, internet ecc.) ??

 

[ministry1982]

carissimo tuckville,
la mia conoscenza è stata esplicitamente diretta...
Come in tutte le situazioni ereditarie ci vuole tanta pazienza e ponderare bene le scelte che si fanno.
Personalmente la mia esperienza è stata direttissima, cioè :ho telefonato alla società, ho spiegato in grandi linee la situazione, mi hanno fissato un appuntamneto in sede. Io con i miei legali sono salita a Roma per capire il tutto.
Allora se vuoi essere spiegato il tutto, e il nostro punto di vista su i pro ed i contro, lasciami un contatto.
Ciao

 

[karpanil]

carissimo tuckville,
la mia conoscenza è stata esplicitamente diretta...
Come in tutte le situazioni ereditarie ci vuole tanta pazienza e ponderare bene le scelte che si fanno.
Personalmente la mia esperienza è stata direttissima, cioè :ho telefonato alla società, ho spiegato in grandi linee la situazione, mi hanno fissato un appuntamneto in sede. Io con i miei legali sono salita a Roma per capire il tutto.
Allora se vuoi essere spiegato il tutto, e il nostro punto di vista su i pro ed i contro, lasciami un contatto.
Ciao

Ciao ministry1982,

innanzitutto ti ringrazio per aver preso parte a questa discussione...:daccordo:

Devo tuttavia farti notare che la discussione di cui sopra deve servire a far capire "come funziona il tutto" a chiunque sia interessato... cioè non è una questione fra singoli...

Riporto dunque nuovamente le domande da me poste inizialmente a nicolagiak, che ad oggi non hanno ( ancora ) ricevuto alcuna risposta :

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VADEMECUM delle domande :


01. Dove deve essere situato l'immobile : il bene immobile (di cui si possiede una quota) deve trovarsi necessariamente a Roma (o nel Lazio) oppure può trovarsi in una qualsiasi regione Italiana ?

02. Meccanismo dell'operazione : cosa significa "REALIZZARE LA QUOTA" -> compravendita o cos'altro ?

03. Costi : provvigione (= una % sul valore della quota come intermediari) oppure "a forfait" (= tot € PRE-stabiliti) ?

04. Rischi : se esistono, quali sono ?

05. Tempi : a) in quanto tempo (mediamente) si conclude una operazione di questo tipo ?
b) Dipende dal valore della quota ?
c) Sono loro a comprare direttamente oppure devono trovare un acquirente (e quindi i tempi si allungano) ?

06. Valutazione della quota : a) Chi valuta la quota ? (= se il proprietario arriva già con una valutazione, viene accettata da subito o anche loro faranno una valutazione per poi trovare un accordo sul valore ? o ancora, vale SOLO la LORO valutazione ?)
b) Essendo una quota (e non un intero) il valore stabilito viene poi decurtato ( e se si, di che valore percentuale ?)


07. Elenco della documentazione necessaria : a) Per quote di terreni (Io ho la quota di un TERRENO)
b) Per quote di altri immobili


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Ti chiedo dunque gentilmente di rispondere a queste domande attraverso un post su questo forum ( e non in privato ) dato che lo scopo della discussione è proprio questo...

Ti ringrazio in anticipo,

Ciao

 

[ministry1982]

Buongiorno ti rispondo a tutte le domande .... gentilmente TI e Vi chiedo di leggere tutto con attenzione fino alla fine.

1.L'immobile si può trovare in qualsiasi parte d'italia

2. realizzare la propria quota in denaro, in italiano significa che se la comprano.

3.Costi: a te erede tocca pagare le notifiche a tutti i tuoi parenti (100 euro per erede)
Le provvigioni vanno alla castim, in genere o è una percentuale o è un tot deciso prima.

4.5. ti rispondo dopo

6. Il valore che devi dare alla tua quota è basato sulla percentuale della tua quota sull'immobile o bene (calcola dove è posizionato, se è da ristrutturare) naturalmente una stima ti può aiutare.

7.La documentazione necessaria è titoli di provenienza, visure catastali, planimetrie, successioni..tutte le carte di normali amministrazione, dove indicano che tu sei il proprietario.

Mi chiedevi i rischi dunque per farti capire qualcosa ti spiego i meccanismi:

A. Tu vai li con tutta la documnetazione
B. Chiedi di essere liquidato sul prezzo stabilito
C. firmi il contratto (dove ci sono anche le provviggioni e li incominci a capire)
D. dai i soldi delle notifiche
E. Partono le notifiche
Fino a qui è quasi semplice.

Sai la cosa che sia a me e il mio legale non ci ha convinto qual'è:

Se io vengo da te per firmarti un contratto dove tu mi paghi la somma che ti ho chiesto senza battere ciglio, (ok) e poi fai partire le notifiche ai miei parenti dove scrivi che stai comprando le mie quote più le tue provviggioni ci può star anche bene, ma se compri tu.

In realtà il rischio (domanda 4) è questo che tu fai partire le notifiche ai tuoi parenti che stai vendendo,(cioè che la castim sta acquistando) dopo 60 giorni tempi secondo la legge italiana per il diritto di prelazione (domanda 5) dovresti andare dal notaio a stipulare, ma in realtà la castim ti deve trovare l'acquirente per la tua quota, o qualcuno che è interessato all'immobile.

Quando personalmente ho fatto la seguente domanda " dopo aver fatto la notifica ai miei parenti, e trascorsi i 60 gg di tempo per il diritto di prelazione, chi mi ASSICURA che sarò liquidata?"
La risposta fu " NESSUNA CERTEZZA" ed io come avrei piùù trovato un accordo tra tutti?
Dunque se riflettete la castim non è altro che un ' agenzia di intermediazione e ci sono alcuni passaggi che volendo si possono limare.
Ti spiego dovresti mettere una clausola nel contratto ( se te lo fanno fare) che notifiano solo se hanno già l'acquirente, e far levare la penale che c'è.
Perchè se trovi un acquirente gli devi dare soldi, perche gli gli firmeresti un mandato in esclusiva per 120gg.
Dunque personalmente non l'ho accettata di fare,poi ognuno è libero di fare le proprie scelte e rischi.
Se volete altre informazini resto a disposizione
ciao
ministry82

 

[tuckville]

Salve Ministry,

ti ringrazio per la dettagliata esposizione dei fatti, ke ha chiaramente evidenziato come ci siano alcuni punti un po "oscuri"della questione.
Quindi riepilogando il tutto, se ho ben capito, tu stessa non sei andata in fondo alla questione perkè l'iter da seguire non è del tutto garantista verso il cliente!??
Fondamentalmente, se la Castim non trova alcun acquirente, si rischia anke di non vedersi liquidare la propria quota ereditaria pur avendola formalmente ceduta con la firma di un contratto.....quindi il rischio più grave a cui si va incontro è quello di perdere la propria quota, senza ricevere in cambio neanke un soldo, dico bene!??

Secondo punto d'approfondire: nella tua e-mail parli di una provvigione da corrispondere alla Castim, ke corrisponde ad una percentuale ke presumo debba calcolarsi sulla propria quota ereditaria ke si sta cedendo; di quant'è questa percentuale in genere??

Terzo punto: personalmente non mi è molto chiaro quando parli della penale da pagare e della necessità di dover pagare l'acquirente e firmargli un mandato x 120 gg. ecc.......probabilmente non sono molto addentro alla materia e x questo faccio un po di fatica a seguirti....potresti chiarirmi gentilmente?

Per ultimo vorrei fare un osservazione personale: ho delle perplessità x quanto riguarda il fatto ke la Castim, non faccia alcuna verifica personale per l'esatta valutazione dell'immobile e della quota ereditaria, avvalendosi non so, di un perito ke faccia di persona una stima dell'immobile ecc. e si fidi "ciecamente" di quanto gli si dica e della documentazione catastale dell'immobile;
Faccio un esempio: se il mio immobile si trova per esempio a Bari, e versa in condizioni pessime tanto da valere molto di meno di quanto ho loro comunicato....loro questo sulla base della semplice documentazione catastale e della mia dichiarazione, non potranno mai saperlo.....dico bene!?? Non penso a questo punto ke si fidino al punto tale da mandare avanti l'intera trattativa senza prima fare tutte le verifike del caso!?? Non aggiungo altro......
Grazie in anticipo a Ministry e a tutti coloro ke potranno aiutarmi a completare il puzzle!)

 

[ministry1982]

ciao ti rispondo alle tue domande.

1. Tu firmi un contratto di intermediazione,il rischio non è che perdi la tua quota, ma che rompi gli equilibri con i tuoi parenti.
Cioè se tu chiedi 1 loro notificano ai tuoi parenti 1+x provvigioni. Se i tuoi parenti hanno i soldi e la cifra chiesta è giusta, tu vieni liquidato dai tuoi parenti (e la somma cioè 1+x, viene ripartita 1 a te e x alla castim); immagina che i tuoi parenti non abbiano la liquidità per chiudere la situazione, passano i 60 gg, i tuoi parenti stanno ********* neri, e la castim intanto ti incomincia a cercare l'acquirente.
Il rischio in questo caso è che tu non trovi più un accordo con i tuoi parenti e va tutto tramite tribunale.
Allora se mi permetti di darti un consiglio puoi fare :chiedi a tuoi parenti o di essere liquidato in denaro, oppure chiedi loro quanto vogliono per essere liquidati e cerca un acquirente per l'immobile.
Oppure tu trovi un acquirente, fatti fare una proposta di acquisto e poi vai a chiedere ai tuoi parenti quanto vogliono per chiudere. Dovreste essere liquidati secondo Le vostre quote ( dipende tu che quota hai). Io penso tra un asta è una vendita ad un privato conviene a tutti gli eredi un privato...poi non conosco la tua situazione, ma ti do un parere.

2.Guarda la provviggione a me era del 5% all'incirca , ma questa non la paghi tu, la pagano o i tuoi parenti o l'acquirente.
Cioe ti faccio un esempio tu chiedi 100, la castim notifica 105, se i tuoi parenti ti liquidano tu avrai 105 in mano e devi per contratto entro 8 gg alla castim il 5, stessa cosa se trovano l'acquirente.
Non paghi tu dai tuoi soldi, tu li incassi per loro e glieli ridai.

3. Nel contratto, come i qualsiasi contratto di un' agenzia immobiliare tu dovresti firmare l'incarico.
Ci sono due tipi di incarico in esclusiva e non in esclusiva.
Loro ti chiedono il contratto in esclusiva per 120 gg, se tu trovi un acquirente prima dello scadere dei 120gg gli paghi la penale pari al 2% della cifra che hai chiesto, altrimenti aspetti lo scadere dei 120gg.
Mi domando ""perchè devo tenere bloccato il mio immobile per 120gg se nonn ho nessuna certezza e perdere tempo utile?""
""E perchè se trovo un possibile acquirente ti devo pagare, se tu non mi dai certezza di essere liquidato?"""

4.Ma la castim la fa la valutazione, dopo che hai mandato la notifica ai tuoi parenti e dopo che hai rotto l'equilibrio con loro.

I rischi che personalmente ho valutato sono:
A. rottura equilibrio con i parenti, e punto di non ritorno ( dipende da quanti anni hai la causa e a che punto stai)
B. dopo che hai notificato non hai la certezza di essere liquidato
C. la somma che hai chiesto ( e dopo avere trovato acquirente) non è certa che l'avrai... dunque se hai chiesto 10 potrai anche avere la metà o non so, e dunque ti potresti troverai rotti gli equuilibri e con un offerta diversa alle tue aspettative.

L'iter ooperativo giusto sarebbe:
Incontro con castim
valutazione immobile da castim
Trovato l'acquirente ti fanno firmare il contratto con le clausole
Versi i soldi per le notifiche
E dopo aspetti i 60 gg per il diritto di prelazione.

Ma NON IL CONTRARIO, personalmente l'alfabeto incomincia da A non da Z.
Questo è il mio parere.
Ognuno può valutare la propria situazione e scegliere.
MInistry 82

 

[martini eros]

ciao ministry anche io ho un problema similare.anche io ho sentito parlare della castim.ho ereditato un appartamento assieme ai miei fratelli,non abbiato trovato un accordo per venderlo.la castim è affidabile per venderle la mia quota?tu ci sei riuscito?ti ringrazio per una tua risposta- un saluto eros