Amministratore e suo comportamento nei confronti di proprietario e inquilino

[mapeit]

Sto assistendo a un caso in cui in un condominio abita, con regolare contratto di locazione, un inquilino che pur pagndo regolarmente il canone e gli oneri accessori si comporta in maniera piuttosto molesta.
Le sue azioni consistono nel provocare danni e imbrattamenti alle parti comuni, nel non rispettare il regolamento parcheggiando la bicicletta nell'androne o lasciando il cane libero di scorazzare per il giardino, compiendo insomma atti che infastidiscono non poco gli altri condomini.
L'amministratore, sollecitato dagli altri residenti (propietari o no), invia lettere minacciose con copia a tutti i condomini al proprietario dell'appartamento legalmente occupato da questa persona, intimandogli di intervenire con il suo inquilino e minacciandolo di addebitargli i costi di ripristino dei danni che questi avrebbe compiuto alle parti comuni.
Secondo voi, visto che la responsabilità oggettiva delle azioni compiute ricade su chi ha il possesso e la disponibilità in custodia dell'appartamento (ex art. 2051 c.c.), può l'amministratore evitare di agire direttamente contro l'inquilino che si comporta in tale maniera e continuare a sollecitare e minacciare di rivalersi invece sul proprietario, il quale non ha armi legali per intervenire se non il mancato rispetto da parte del suo inquilino del regolamento dello stabile, cosa che comporta sì una violazione contrattuale ma non tale da consentirgli di sfrattarlo ?

 

[JERRY48]

Occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali.
Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile (molestie e quant'altro) commesse dal suo inquilino.
Se l'inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Come del resto accade quando l'inquilino non paga le spese, è il proprietario che deve versarle.
In tutti questi casi, ovviamente, il proprietario avrà diritto a farsi risarcire i danni (causati dall'inquilino) e versati al condominio, come le spese pure (per ipotesi) condominiali non saldate.
Al locatore spetta il dovere di agire nei confronti del proprio conduttore, non solo attraverso mere diffide, ma impegnandolo ad azioni dirette alla eliminazione delle turbative e dei danni, e nel caso, anche agire giudizialmente per la risoluzione del contratto di locazione.
Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come sancisce la Costituzione.
saluti
jerry48

 

[condobip]

Allego un commento dell'Avvocato Alessandro Gallucci;

Si pensi ad un’unità immobiliare ubicata in un condominio e data in locazione. S’ipotizzi che l’inquilino la conduca in modo tale da violare le clausole contenute nel regolamento condominiale. La natura del regolamento è ininfluente rispetto alla violazione, ossia una volta accertata un’inadempienza il conduttore può essere comunque sanzionato. Il caso cui ha dato soluzione la sentenza n. 11857, resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 27 maggio, c’aiuta a capire quali sono le differenze in relazione all’orientamento dell’azione per il rispetto del regolamento. Detta più direttamente: la Cassazione spiega in maniera chiara e precisa che cosa cambia se per l’azione illecita del conduttore s’inizi una causa direttamente contro di lui o contro il proprietario dell’unità immobiliare. La differenza sta nel fatto che nel primo caso si verte in un’ipotesi di litisconsorzio necessario mentre nella seconda ipotesi non è necessario chiamare in causa anche il locatario. Ciò perché il proprietario è sempre e comunque responsabile delle violazioni al regolamento condominiale. Il perché di queste affermazioni, si ripete è contenuto nella sentenza succitata.

Si legge nella pronuncia, infatti, che “ in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell'ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi sia stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è adibito il negozio (sentenza 29/10/2003 n. 16240). Nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (sentenza 8/3/2006 n. 4920), Va aggiunto che la rigorosa previsione regolamentare in questione è costitutiva di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (ordinanza 18/1/2011 n. 1064). Inoltre il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (sentenza 16/5/2006 n. 11383).” (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859)

 

[gigi10]

Occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali.
Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile (molestie e quant'altro) commesse dal suo inquilino.
Se l'inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Come del resto accade quando l'inquilino non paga le spese, è il proprietario che deve versarle.

Scusate, mi intrometto solo per chiedere una conferma, in quanto sono un po' sorpreso.
Stiamo dicendo che se l'inquilino, ad esempio, e' "rumoroso", anche il proprietario ne e' responsabile?
Grazie e saluti

 

[sara2]

Inoltre il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (sentenza 16/5/2006 n. 11383).” (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859)

Questo mi sembra importante!

 

[JERRY48]

Questo mi sembra importante!

Oltre che essere "rumoroso" (che viola il buon comportamento e il regolamento condominiale), si tratta di un inquilino "imbrattatore" (cioè che causa danni al condominio) ed anche di un "molestatore" cioè che causa illeciti civili.
E purtroppo il conduttore deve accollarsi tutte le conseguenze, salvo rivalsa nei confronti del suo inquilino, può arrivare, lecitamente, allo sfratto.
saluti
jerry48

Scusate, mi intrometto solo per chiedere una conferma, in quanto sono un po' sorpreso.
Stiamo dicendo che se l'inquilino, ad esempio, e' "rumoroso", anche il proprietario ne e' responsabile?
Grazie e saluti

Leggi il mio post precedente.
saluti
jerry48

 

[mapeit]

Occorre distinguere tra illeciti civili e reati penali.
Il padrone di casa è infatti responsabile, nei confronti dei vicini e del condominio, delle inadempienze e delle infrazioni al codice civile (molestie e quant'altro) commesse dal suo inquilino.
Se l'inquilino non rispetta il regolamento condominiale, è il proprietario che ne risponde. Come del resto accade quando l'inquilino non paga le spese, è il proprietario che deve versarle ....
Viceversa, la responsabilità penale resta individuale, così come sancisce la Costituzione.
saluti
jerry48

Scusa Jerry48 se chiedo lumi.
Un conto è il pagamento delle spese condominiali, per le quali resta sempre e comunque responsabile il prorietario dell'appartamento in condominio, in questo caso il locatore.
Ovvio, poiché il rapporto economico intercorre solo tra il condominio e i suoi appartenenti.
Un conto è il comportamento "personale" dell'inquilino nei confronti del condominio, delle cose appartenenti al condominio o delle persone presenti nel condominio.
La tua distinzione tra illeciti civili e penali non mi sembra corretta. Le molestie sono un illecito penale e tu le poni tra le "infrazioni al codice civile".
Che cosa può distinguere la responsabilità personale esclusiva dell'inquilino da quella solidale del proprietario ?

 

[mapeit]

Allego un commento dell'Avvocato Alessandro Gallucci;

Si pensi ad un’unità immobiliare ubicata in un condominio e data in locazione. S’ipotizzi che l’inquilino la conduca in modo tale da violare le clausole contenute nel regolamento condominiale. La natura del regolamento è ininfluente rispetto alla violazione, ossia una volta accertata un’inadempienza il conduttore può essere comunque sanzionato. Il caso cui ha dato soluzione la sentenza n. 11857, resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 27 maggio, c’aiuta a capire quali sono le differenze in relazione all’orientamento dell’azione per il rispetto del regolamento. Detta più direttamente: la Cassazione spiega in maniera chiara e precisa che cosa cambia se per l’azione illecita del conduttore s’inizi una causa direttamente contro di lui o contro il proprietario dell’unità immobiliare. La differenza sta nel fatto che nel primo caso si verte in un’ipotesi di litisconsorzio necessario mentre nella seconda ipotesi non è necessario chiamare in causa anche il locatario. Ciò perché il proprietario è sempre e comunque responsabile delle violazioni al regolamento condominiale. Il perché di queste affermazioni, si ripete è contenuto nella sentenza succitata.

Si legge nella pronuncia, infatti, che “ in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, solo nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario. Tale situazione non si verifica invece nell'ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi sia stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è adibito il negozio (sentenza 29/10/2003 n. 16240). Nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (sentenza 8/3/2006 n. 4920), Va aggiunto che la rigorosa previsione regolamentare in questione è costitutiva di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (ordinanza 18/1/2011 n. 1064). Inoltre il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (sentenza 16/5/2006 n. 11383).” (Cass. 27 maggio 2011 n. 11859)

In questo caso si tratta di una violazione al regolamento condominiale contrattuale consistente nell'arbitraria modifica di destinazione d'uso attuata dall'inquilino nei confronti del locale affittato (es. uno affitta un appartamento ad uso abitazione e lo trasforma in un salone massaggi o in uno studio medico).
E' chiaro che in questo caso il proprietario si rende corresponsabile perché non può tollerare che il locale affittato venga utilizzato per un uso diverso a quello stabilito, ma dispone anche degli strumenti legali per risolvere il contratto con l'inquilino e far quindi cessare la violazione del regolamento.
In relazione all'ultima parte della sentenza vorrei chiedere a questo giudice che cosa intenda per "qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione" nel caso in cui l'inquilino violi ripetutamente le norme del regolamento condominiale.
In ogni contratto di locazione si inserisce una clausola che obbliga il conduttore al rispetto del regolamento condominiale ma ... è sicuro questo giudice che un suo collega concederebbe lo sfratto al locatore diligente che vuole cacciare il conduttore "violatore del regolamento" solo sulla base di questa clausola ? Ho i miei seri dubbi ...

 

[JERRY48]

In sede civile si può adire, con il legale di fiducia per ottenere il risarcimento dei danni patiti (patrimoniali e non patrimoniali.

In sede penale si può presentare denuncia o querela, considerata l'importanza dei beni lesi dalla condotte moleste e vessatorie, perchè siano rilevate le ipotesi di reato ad esse conseguenti.
(artt. 582 1° c., 583, 586, 589, 590, 594, 595, 660).

In pratica, un conto è arrecare disturbo o molestia anche psicologica (cioè non ti fa dormire con la radio accesa a tutto volume durante la notte).
Invece è un reato ed è quindi responsabile solamente l'inquilino che effettua: l'offesa personale, vilipendio, ingiurie, percosse, condotte vessatorie, mobbing, molestia sessuale ecc...
In definitiva ci sono varie interpretazioni di molestia. Per cui possono essere perseguite sia civilmente che penalmente.
La responsabilità penale è personale(art. 27 della Cost.).
saluti
jerry48

 

[condobip]

... In ogni contratto di locazione si inserisce una clausola che obbliga il conduttore al rispetto del regolamento condominiale ma ... è sicuro questo giudice che un suo collega concederebbe lo sfratto al locatore diligente che vuole cacciare il conduttore "violatore del regolamento" solo sulla base di questa clausola ? Ho i miei seri dubbi ...

Sinceramente ne ho anche io, ma se dopo ripetute e documentate violazioni sia alle norme del RdC ed a quelle del Vivere Civile, con ripetute lettere raccomandate da parte del Proprietario e aggiungiamoci pure dell'amministratore, senza ottenere nulla, bhe direi che un Giudice dovrebbe pensarci due volte prima di non concedere nulla a favore dl proprietario e condominio.
Comunque questa è una mia valutazione personale, bisogna vedere che ne pensa il Giudice
(altrimenti - petâ botis)