Assemblea ordinaria: proposta di contratto con istituto di vigilanza

[Elisabetta48]

Salve. A Gennaio è stato costituito un Comitato di Controllo di Comunità (secondo un protocollo definito dal Comune) su basi volontarie: controllo, segnalazioni, rapporti con la Polizia Municipale, ecc... in un quartiere dove 4 grossi condomìni insistono su un parco comunale.

Ora da questo Comitato arriva la proposta di stipulare un unico contratto tra questi 4 condomìni e una società specializzata che dalle 20:30 alle 05:30 offrirebbe vigilanza, controllo, raccolta di segnalazioni, anche assistenza nel caso qualcuno rientri tardi e la richieda.
Costo stimato sui 130 € annui per appartamento.
La proposta verrà inserita nell'o.d.g. della prossima assemblea ordinaria.

Io ho un appartamento in uno di questi condomìni affittato a una coppia anziana.

Domande:
1. Immagino che la spesa sarebbe a carico dell'inquilino. Immagino giusto?
2. L'inquilino non è minimamente interessato a questo servizio. Dovesse per caso la proposta essere approvata in assemblea, lui sarebbe comunque obbligato ad accollarsi questa spesa?
3. Che tipo di maggioranza è richiesto in un caso come questo?
Grazie

 

[uva]

Rispondo in base a quanto venne deciso in un condominio dove gestisco alcune locazioni.

1) Proprietario e inquilini hanno ritenuto che la sorveglianza notturna è assimilabile al portierato. Quindi 10% a carico del locatore e 90% a carico del conduttore.

2) Sì. Se l'assembla approva la delibera, anche il conduttore non interessato al servizio deve pagare il 90% che gli viene addebitato dal suo locatore.

3) Circa l'approvazione, in quel condominio c'erano opinioni contrastanti.
E' prevalsa la seguente.
Siccome il RdC (che risale a circa 45 anni fa) non tratta quell'argomento, la sorveglianza è stata ritenuta un' innovazione che per essere approvata richiede la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno i 2/3 dei millesimi. Si è raggiunta per pochissimo grazie all'opera di persuasione dei promotori e dell'amministratore.

 

[Elisabetta48]

Grazie. Aiuto prezioso, come sempre.

 

[Elisabetta48]

Carissima @uva, sulla base delle tue indicazioni ho cominciato a studiare e, come quasi sempre mi succede, le cose non mi appaiono chiare.

1. Ok per la suddivisione della spesa tra proprietario e inquilino se la vigilanza è assimilabile al portierato.
E già su questo punto ho trovato dei distinguo: se è già attivo un servizio di portierato diurno, allora la vigilanza notturna la si può vedere come una estensione del servizio, ma altrimenti è innovazione pura e semplice e non segue le regole del portierato. Nel mio caso il portierato diurno non c'è. Ma andiamo oltre, al punto che mi lascia più perplessa.

2. Nella proposta contrattuale è scritto che questi vigilanti controllerebbero gli accessi, le cantine, le serrande... ma anche che "devono rendersi disponibili a chiamata dei condomini nelle ore serali per sicurezza accompagnamento alle proprie abitazioni"
Ho trovato questo articolo:

Approvazione servizio di vigilanza in condominio: maggioranza

L’assemblea di condominio non ha competenza per decidere il servizio di vigilanza privata a meno che non ci sia il consenso di tutti i condomini.

www.laleggepertutti.it

che esordisce con l'affermazione L’assemblea di condominio non ha competenza per decidere il servizio di vigilanza privata a meno che non ci sia il consenso di tutti i condomini.
Il principio base sarebbe che l’assemblea di un condominio ha il compito di gestire le cose, i servizi e i beni comuni dell'edificio non di salvaguardare l'incolumità personale dei condomini o la protezione dei loro beni. Chi vuole un servizio di questo tipo si fa un contratto per conto suo.

Al link indicato si trova anche la sentenza del Tribunale di Catanzaro Sentenza n. 1586/2023 pubbl. il 03/10/2023 RG n. 4794/2013 Repert. n. 1962/2023 del 03/10/2023
.... "Da tanto si desume che l’oggetto del servizio di guardianieria è stata posta a salvaguardia dell’incolumità personale dei condomini e che, dunque, non vi sia stata alcuna finalità di conservazione del patrimonio o di conservazione delle res comuni".

Nell'articolo viene comunque ricordata anche la posizione di chi considera il servizio come una innovazione per la sicurezza, però le mie perplessità erano proprio legate al punto espresso nella sentenza. Chi vuole l'accompagnamento notturno, se lo paga, non se lo fa pagare in parte dal mio inquilino.

 

[Dimaraz]

Domande:...

Risposte:
1- No.
Tale servizio se non era presente al momento della stipula del contratto di locazione non può essere addebitato al conduttore...che non ha nemmeno diritto di votare sulla delibera.
2 - Vedi sopra
3 - Non è una "innovazione" in quanto non si tratta di un Bene Materiale quindi per l'approvazione basta la classica maggioranza.

 

[Elisabetta48]

@Dimaraz
Se leggi il mio secondo post (il n.4), l'assemblea forse nemmeno può deliberare su questa materia

 

[Dimaraz]

@Dimaraz
Se leggi il mio secondo post (il n.4), l'assemblea forse nemmeno può deliberare su questa materia

Il servizio che intendete adottare è di sorveglianza di un Bene Comune.
L'assemblea può decidere per un servizio di pulizia o manutenzione del Parco quindi analogo iter.

Sulla funzione "accessoria" di accompagnamento si potrebbe anche disquisire...ma se fornita "in pacchetto prendere o lasciare" non è contestabile.

 

[Elisabetta48]

Tra l'altro, all'art. 1120 del C.C. leggo "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino"
Nella bozza di capitolato che ci è stata presentata i vigilanti chiedono che venga messa loro a disposizione una base di appoggio riscaldata comprensiva di tavolo, sedie e punto di ricarica cellulare/batteria bici, fornitura acqua e servizio per la preparazione bevanda (te/caffè). Al momento in cui saranno installate anche le telecamere di vigilanza, presso la base operativa sarà predisposto il controllo delle stesse.
Questo locale, per come è fatto il palazzo, non potrebbe che essere l'attuale sala giochi che invece diventerebbe la loro base operativa.

Il servizio che intendete adottare è di sorveglianza di un Bene Comune.
L'assemblea può decidere per un servizio di pulizia o manutenzione del Parco quindi analogo iter.

Pulizia e manutenzione sono rivolti ai beni comuni. La sorveglianza delle serrande dei garage e delle porte delle cantine è un controllo perché non avvengano furti di olio e vino e biciclette di proprietà dei singoli condomini

 

[uva]

le cose non mi appaiono chiare.

Premetto che io, non avendo proprietà in quel condominio, non ho approfondito l'argomento.

Mi pare corretta la ripartizione del costo fra locatore e conduttore, in quanto quest'ultimo usufruisce del servizio anche se dichiara che non gli interessa e non spetta a lui deliberare in merito.
Prima della delibera in quel condominio non c'era il portierato né alcun servizio di vigilanza.

Per quanto riguarda le maggioranze, molti condòmini pensavano fosse necessaria l'unanimità e comunque si dava per scontato che la vigilanza è un argomento di competenza dell'assemblea perché riguarda parti comuni dell'edificio, non l'accompagnamento di singole persone (che potrebbero essere condòmini, inquilini, visitatori esterni).
Poi è prevalsa l'interpretazione che ho scritto nel post #2:

la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno i 2/3 dei millesimi.

Forse perché è una via di mezzo tra la maggioranza "semplice" e l'unanimità.

 

[uva]

Se ti può interessare, in passato argomenti analoghi erano già stati discussi in questo Forum:

E

Messaggio nella discussione 'Guardiania estiva'

3 Settembre 2012

Scusa Condobip, ma a leggere la sentenza che hai postato si direbbe che la discriminante non sia la dotazione di armi o meno, quanto la finalità della sorveglianza...

la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni,

Se la delibera è stata presa, ad esempio, per tutelare le cose comuni dai vandali, il nostro amico ci rientra e come!

• ergobbo

Discussione 'Vigilanza privata'

3 Luglio 2014

Ciao a tutti, vi chiedo aiuto
si parla in condominio di istituire un servizio di vigilanza privata .
se l'assemblea l'approva ed io faccio scrivere sul verbale che non sono d'accordo posso rifiutarmi di pagare questo servizio?

Avevo letto di una sentenza della cassazione che mi pare dicesse che la cosa non è di pertinenza dell'assemblea condominiale ma solo delle persone che decidono di metterlo.

Grazie

• basilico
• Risposte: 20
• Forum: Diritto Condominiale