StLegaleDeValeriRoma

Membro Assiduo
Professionista
Mi complimento con i precedenti interventi :ok:per la qualità anche giuridica dei contenuti, merce rara su molti forum via web.
Per il resto solo a seguito di esame dei documenti originari riguardanti l'enfiteusi è possibile contrastare le eventuali pretese del Comune.... sempre che queste si concretizzino.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
 

clamanno

Membro Junior
mi è pervenuta la richiesta di pagamento di un canone da parte di un ente ecclesiastico che graverebbe su un terreno ricevuto in eredità da mio padre. ho inseguito i passaggi catastali precedenti e non risulta dalle trascrizioni dal 1940 ad oggi alcunchè riguardante il vincolo enfiteutico. gli atti di trasferimento non indicano assolutamente il diritto dell'ente concedente. Accedendo però al cessato catasto rustico ho trovato che il fondo era enfiteutico ad un concessionario e che l'ente ha concesso il fondo in enfiteusi nel lontano 1778.
i rappresentanti dell'ente mi hanno fatto notare che non è mai avvenuta l'affrancazione e che il dante causa a mio padre pagava il canone e ciò risulta dai loro libri contabili.
Come regolarmi? la somma richiestami non è notevole ma mi è stato indicato che oggi si procede nel calcolo in un modo diverso dal reddito dominicale, e ciò comporterebbe una notevole somma non solo riguardo al canone ma anche per l'affrancazione.....
 

mlabriola

Membro Attivo
i rappresentanti dell'ente mi hanno fatto notare che non è mai avvenuta l'affrancazione e che il dante causa a mio padre pagava il canone e ciò risulta dai loro libri contabili.
Come regolarmi?

Trattasi a tutti gli effetti di enfiteusi ai sensi del codice civile.

L'uso di concedere porzioni anche considerevoli di terreni a livello (o in enfiteusi) era molto diffusa nel medioevo da parte di abbazie e monasteri i quali spesso si trovavano nella difficoltà di riuscire a gestire la totalità dei terreni di loro proprietà sia per le dimensioni che, acquisizione dopo acquisizione, diventavano sempre più estese, sia per la distanza che taluni appezzamenti avevano dalla sede.

In considerazione delle caratteristiche che ha assunto il diritto di “livello” nel corso della sua evoluzione storica, la giurisprudenza di legittimità in più occasioni ha peraltro avuto modo di equipararlo ad un diritto di enfiteusi (Cass. civ. sez. III n. 64/1997 e, meno recentemente, Cass. n. 1366/1961 e Cass. 1682/1963 – E1) e pertanto ad un diritto reale di godimento su fondo altrui.

Come già detto in precedenza, il diritto del concedente a riscuotere il canone non si estingue per usucapione per il preciso disposto dell’art. 1164 del Codice Civile: si può usucapire solo il diritto dell'enfiteuta, mentre il dominio diretto è imprescrittibile; ai sensi dell'art. 1164 del Codice Civile (e prima ancora l'art. 2116 del vecchio Codice Civile abrogato), l'enfiteuta non può usucapire il diritto del concedente; secondo svariate pronunce della cassazione (4231/76 - 323/73 - 2904/62 - 2100/60 - 177/46), tutte concordi, "l’omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutarne il titolo del possesso, neppure nel singolare caso sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva".

Se ne deduce che il canone va pagato, mentre l'affrancazione è un diritto, non un dovere.
 

mlabriola

Membro Attivo
la somma richiestami non è notevole ma mi è stato indicato che oggi si procede nel calcolo in un modo diverso dal reddito dominicale

La determinazione del canone va distinda in base alla tipologia di enfiteusi, se su fonto agricolo, su fondo edificabile, o su fondo edificato, come meglio spiegato qui.

Sarebbe interessante conoscere la metodologia di calcolo adottata da tale ente ecclesiastico e la norma di riferimento ...
 

clamanno

Membro Junior
il fondo è agricolo anche se al momento non coltivato. la somma richiesta -come mi è stato indicato - fa riferimento al Valore Agricolo Medio dettato per la Zona dalla Agenzia delle entrate per terreni con quella coltura catastale. Con un poco di pazienza ho ricostruto il metodo del calcolo che mi sembra essere questo: VAM x la superficie del terreno : 10.000: 15= canone; poi ridotto e non so perchè, del 50%.
ho provato a cercare on line e ho trovato tanti sistemi diversi di calcolo, ma norme di riferimento, esclusa la sentenza che dichiara inappropriato il riferimento al reddito dominicale... nulla. solo un parere che confermerebbe il metodo espresso riguardo ad una metodologia seguita proprio dall'agenzia delle entrate di Ancona.
 

mlabriola

Membro Attivo
ho provato a cercare on line e ho trovato tanti sistemi diversi di calcolo, ma norme di riferimento, esclusa la sentenza che dichiara inappropriato il riferimento al reddito dominicale... nulla

Sul sito del Coordinamento Regionale per la Basilicata della Consulta Nazionale della Proprietà Collettiva, sotto la voce "LEGISLAZIONE E SENTENZE" --> "AGENZIA DEL TERRITORIO" è pubblicata la Circolare dell'Agenzia del Territorio prot. 29104 dell'11/05/2011 in merito alla rivalutazione dei canoni enfiteutici dei fondi gravati da enfiteusi di proprietà del FONDO EDIFICI DI CULTO e del corrispondente capitale di affrancazione.

Viene dedotto che il capitale di affrancazione è pari a 15 volte il canone, come stabilito dalla Legge n. 607/1966 e dalla Legge 1138/1970.

Viene menzionata la precedente nota dipartimentale DC STE prot. n. E2/1517 del 26/10/2000 che ha statuito che il canone debba essere equiparato al reddito dominicale opportunamente attualizzato tramite idonei criteri di aggiornamento.

In ossequio alla pronuncia della Corte Costituzionale sentenza n. 143/1997 è stato precisato che per le enfiteusi successive al 28/10/1941 un utile criterio di aggiornamento è quello individuato dalla Legge 1138/1970 che fa riferimento all'indennità di esproprio dei fondi rustici per il calcolo del canone enfiteutico; consegue che ogni qualvolta il reddito dominicale rivalutato risulti inferiore a tale soglia, il canone adrà di fatto rapportato a tale diversa misura pari alla quindicesima parte dell'indennità di esproprio, con conseguente aggiornamento anche del capitale di affrancazione che sarà pari per l'appunto all'indennità di esproprio.

Per le enfiteusi antecedenti al 1941, avendo la Corte Costituzionale statuito, con la citata sentenza 143/1997, che "la diversità di trattamento non trova ragionevole giustificazione" ha suggerito di utilizzare idonei coefficienti di aggiornamento del canone quali ad esempio quelli usati per calcolare le imposte sui redditi. Sulla scia di tale orientamento, la nota dipartimentale su citata ha determinato il canone periodico moltiplicando il reddito dominicale per il coefficiente 1,80 posto che l'art. 3, comma 50 della legge 23/12/1996 n. 662 prevede una rivalutazione del reddito dominicale dei terreni pari all'80%.

Alla luce di tali considerazioni, l'Agenzia del Territorio pone dubbi sul se sia tutt'ora ancora corretto l'utilizzo del criterio esposto per aggiornare il canone enfiteutico; posto, infatti, che l'ultimo coefficiente di rivalutazione dei redditi dominicali - non soggetto a revisione dal 1979 - pare, allo stato, ancora quello dell'80%, si è rilevato che operando in tal senso si perviene comunque alla determinazione di somme non adeguatamente corrispondenti alla realtà economica.

L'Agenzia del Territorio quindi, ritiene più opportuno utilizzare, anche con riferimento alle enfiteusi antecedenti al 1941, il criterio dell'indennità di esproprio dei fondi rustici, sostanzialmente in linea con quanto statuito dalla Corte Costituzionale (sent. 406/1988) in merito alla necessità di rapportare i canoni ed il capitale di affrancazione "alla effettiva realtà economica" (si veda anche, in proposito, il parere dell'Avvocatura Distrettuale dell'Aquila CS 260/1999, recepito in una circolare del Ministero n. 118 del 09/09/1999).

Si conclude che per tutte le enfiteusi il capitale di affrancazione ed i canoni andranno determinati facendo ricorso al criterio dell'indennità di esproprio e non piuttosto a quello del reddito dominicale rivalutato non più rispondente all'effettiva realtà economica.

In merito alle enfiteusi urbane l'Agenzia del Territorio continuerà a seguire il criterio di calcolo già esposto nella nota dipartimentale del 2000 determinando il canone con l'applicazione, al valore dell'area edificabile,e un equo saggio di rendimento, in quando se si considerasse il valore venale del bene si determinerebbe un capitale di affrancazione eccessivamente oneroso per l'enfiteuta.

In merito alla problematica dell'estinzione ex lege delle enfiteusi di cui all'art. 60 della Legge 222/1985 (concesse dal Fondo Edifici di Culto) secondo cui si estinguono di diritto i rapporti enfiteutici per i quali il FEC abbia riscosso canoni inferiori alle lire 60.000 annue, il corrispondente canone andrà calcolato in relazione al valore del fondo accertato all'anno 1987.
 

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