Cantine vuote

[ziosam31]

... la decisione di mettere la catena con il lucchetto è stata presa dal condominio?

Sì, almeno da quanto mi è stato riferito da qualche condomino e dall'amministratore del condominio.
Questa cosa è avvenuta prima del 2011, cioè prima che acquistassi l'appartamento, e non so se questa decisione sia stata verbalizzata o meno.

 

[alberto bianchi]

Scusate, ma non sarebbe più semplice verificare se il fallimento si è chiuso ?. basta recarsi in tribunale.
http://www.dirittoprivatoinrete.it/fallimento/chiusura_del_fallimento.html

 

[Elisabetta48]

In teoria dovrebbe averlo fatto la condomina-avvocatessa... Intanto che venite a capo del fallimento, cominciate a usare le cantine. Ci mettete dentro qualcosa e poi ve le prendete

 

[Gianco]

Elisabetta, avalla il mio consiglio.

 

[ziosam31]

Grazie a tutti per le info.
Nei prox giorni ne parlerò con l'amministratore per definire come procedere e cmq per recuperare qualche dettaglio in più.

 

[ziosam31]

Riprendo questa discussione in quanto qualche giorno fa abbiamo fatto l'assemblea annuale del condominio e all'OdG c'era anche questo tema per presentare le indagini effettuate da due condomini, uno avvocato e l'altro che lavora in un ufficio notarile.

La società intestataria di questi immobili è una srl, non è fallita e risulta ancora aperta, ma inattiva da anni.

A livello catastale questa società risulta proprietaria delle cantine e garages che sono vuoti e che nel tempo sono stati chiusi dall'amministratore.

L'avvocato ha inviato un raccomandata AR all'intestatario della società, ma questa non è stata ritirata. Tale persona risulta viva e vegeta ed è conosciuta dai residenti del luogo, ma di fatto sembra che non si faccia trovare.

I problemi legati a questa situazione sono molteplici, ma soprattutto riguardano la ripartizione delle spese. Nei bilanci che finora ho visto (dal 2011) questi immobili risultano intestati erroneamente al condominio e fino al bilancio dell'anno scorso le spese di gestione sono state ripartite sugli altri condomini.
Tale situazione blocca inoltre l'avvio dei lavori per la messa a norma dell'area seminterrata in quanto tale società è proprietaria di fatto di un 20% dei relativi locali e pertanto dovrebbe farsi carico di una bella fetta dell'importo dei lavori.

Personalmente penso che sia stato fatto un po' di caos negli anni sia da parte del precedente amministratore condominiale che da quello attuale.
Mi potete dare qualche consiglio?
In alcune risposte precedenti si parla di usucapione, alla luce delle verifiche effettuate pensate che sia percorribile?

 

[Ollj]

Dato per assodato che la ricerca immobiliare sia stata svolta correttamente (non semplice catasto ma Conservatoria) ed appurato che i beni siano ancora nella disponibilità della Società:
!) Quanto all'usucapione
- percorribile nel rispetto dei lunghi tempi e degli oneri di prova (in termini di possesso) che si dovranno fornire = soluzione tra 20 anni
- attuabile a titolo personale e non di Condominio; nonostante alcune sentenze isolate possibiliste, il sottoscritto evidenzia come, anche dopo la riforma, Il Condominio non sia mai stato elevato al rango di sogetto giuridico e che, a seguito di tal carenza, mai potrà essere titolare di un diritto (=potranno esserlo semmai i condòmini che lo compongono)
Quanto a cosa fare nei confronti della Società esistente:
- uscire dal limbo scelto dai precedenti amministratori = le spese devono essere attribuite alla Società e a queste formalmente richieste
- in caso di morosità, iniziare una specifica procedura per il recupero dei crediti non soddisfatti, indirizzando la procedura contro i beni immobili in oggetto;
Anche in questo caso, i tempi saranno lunghi; tuttavia si avrà la certezza (se non quella di recuperare le somme) d'individuare un futuro soggetto da cui pretendere il dovuto (acquirente in sede d'incanto) e far cessare la situazione assurda troppo a lungo accettata.
Saluti.

 

[Luigi Criscuolo]

La società intestataria di questi immobili è una srl, non è fallita e risulta ancora aperta, ma inattiva da anni.

questo lo si può affermare dopo aver fatto sia una visura alla C.C.I.A. sia presso la Cancelleria fallimentare del tribunale.

A livello catastale questa società risulta proprietaria delle cantine e garages

questo non è probante circa la titolarità della proprietà occorre fare una visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Non hai spiegato i motivi dei problemi catastali di cui accennavi nell' O.P. che ne impediscono la vendita.

 

[ziosam31]

Grazie infinite per le risposte.

Per la situazione della società sono state effettuate ambedue le verifiche (CCIA e cancelleria fallimentare del tribunale).

Per la titolarità della proprietà ci siamo limitati alla visura catastale.

Se ho ben capito quello che ha detto la condomina-legale e la condomina che lavora presso un notaio, è che qualsiasi altra indagine ha un costo come ha un costo l'avvio di una procedura per il recupero dei soldi che finora sono stati ripartiti sui condomini.
Con la recente assemblea è stato deliberato di calcolare l'importo preciso da recuperare (se non erro sono gli ultimi 5 anni di esercizio) per poi decidere come procedere.

Quello che non mi è chiaro è se l'amministratore deve rispondere o meno direttamente per questa situazione.

Per la vendita il problema è che non si riesce a parlare con il proprietario della società che possiede questi immobili.

Ma se facciamo una segnalazione all'agenzia delle entrate pensate che la situazione potrebbe smuoversi? Dico questo perché dubito che tale società abbia pagato le varie tasse annuali (ICI, IMU).

 

[Ollj]

Per la titolarità della proprietà ci siamo limitati alla visura catastale.

Questo è un vulnus non da poco!
Prima di tutto va accertato chi sia il legittimo proprietario, diversamente qualsiasi mossa successiva si rivelerà infruttuosa ed inutile.
Perché non eseguite una visura alla Conservatoria?