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  1. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Salve,
    Stiamo vendendo casa per acquistarne una più grande, essendo aumentato il nucleo familiare. Non abbiamo fretta.
    Ragionando sulle possibili caparre confirmatorie e gli anticipi che potremmo ricevere o dover dare per la vendita di casa nostra e l'acquisto della casa nuova, siamo dell'idea di non dare come anticipi/caparre niente di più di quanto ci viene dato dagli acquirenti della nostra attuale casa.
    Questo per cautelarci in caso di mancata vendita: se l'acquirente fosse impossibilitato a rogitare per motivi personali, lui perderebbe la sua caparra (che tratterremmo noi), ma anche noi ci troveremmo impossibilitati ad acquistare la casa per cui abbiamo già versato la caparra e/o l'anticipo, perdendoli.
    E' corretto il nostro ragionamento o siamo troppo prudenti?
    Sappiamo che verremo spinti dagli agenti immobiliari a fare diversamente e vorremmo un parere più avveduto.
    In caso il nostro ragionamento fosse corretto, dobbiamo quindi tenerci comunque della liquidità o essa viene a non essere più necessaria, visto che tutti i soldi che daremo per la nuova casa li avremo a nostra volta ricevuti dall'acquirente di quella attuale?
    Grazie in anticipo,
    Lavinia
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    avete assolutamente ragione................. mai dare piu' di quello che si riceve.
    inoltre se il vostro acquirente si ritira all'improvviso voi dovete pagare lo stesso la provvigione all'agente e quindi vi consiglio di specificare quando firmate l'incarico all'agenzia per vendere casa vostra che volete come caparra la stessa cifra che dovete pagare come provvigione.
    esempio:se la provvigione fosse di 10K+ IVA e vi vengono offerti come caparra per fermare l'immobile 2k o 5k e voi accettate ma l'acquirente si ritira voi trattenete la caparra ricevuta ma dovrete anche voi pagare i 10k + IVA all'agenzia.
    quindi ci andreste a perdere qualche migliaio di euro.
    quindi chiedere caparra almeno pari alla provvigione.
    poi naturalmente ci saranno i pagamenti intermedi fra proposta/preliminare e rogito.
    se ricevete il 20% della totale della casa che vendete, offrite al max quello che avete ricevuto quando andrete a comperare tenendo conto che da quel 20% dovrete gia' togliere la provvigione..
     
  3. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Confermo, il ragionamento non fa una grinza. Devo, però, aggiungere che il mercato, massimamente di questi tempi, non è così prevedibile e così organizzabile, e la strategia a tavolino, potrebbe risultare molto difficile da mettere in pratica. Sicuramente occorre che l'acquisto della vostra nuova casa, divenga un acquisto senza patos, trasporto o innamoramento, ma sia costretta a ridursi a un concambio severo e rigoroso. Perchè dico questo? Secondo il tuo progetto, non solo richiedi di dare lo stesso acconto, ma necessariamente, per il tuo ragionamento, devi trovare che intercorra lo stesso lasso di tempo tra la data del preliminare e dell'acquisto. Inoltre, sembrerebbe di capire che la cifra del nuovo immobile sia la stessa e quindi vien spontaneo chiedere, perchè cambiare casa? Forse un trasferimento di zona?
    Scusa se ho fatto l'avvocato del diavolo, ma l'acquisto di una casa niova dovrebbe vertere sulla sua riuscita, rispettando la zona dove si vuole andare, sulle stanze che si cercano funzionali alla famiglia, se servita da mezzi, da zona commerciali ecc.. e che trasmetta un sensibile miglioramento della soddisfazione di abitarla, anche se modesta. Per fare tutto ciò, ci si deve comportare come imprenditori, ovviamente cercando di non esporsi, ma se del caso, pur di non perdere una soluzione felice, anche di rischiare in maniera calcolata.
     
  4. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Sul contratto con l'agenzia immobiliare che ci segue abbiamo scritto che il pagamento avverra' al rogito...questo dovrebbe cautelarci sul pagamento all'agenzia in caso di ritiro dell'acquirente, giusto?

    @adriano:il cambio della casa avviene solo per la crescita del nucleo familiare (eravamo in 2 quando abbiamo comprato il trilocale con cucina a vista e 1 bagno solo, ora siamo in 5 e vogliamo un quadrilocale con 2 bagni e cucina abitabile :sorrisone:).
    Posizione, qualita', comodita', tutto il contorno dell'attuale casa ci soddisfa e vorremmo trovare altrettanto nella nuova.
    Cosa intendi per rischio in maniera calcolata?
    La relativa "flemma" con cui cerchiamo di cambiare ci porta a vedere con angoscia l'idea di perdere diverse migliaia di euro in caso di ritiro del nostro acquirente perche' dobbiamo rinunciare a nostra volta l'acquisto O svendere per vendere in tempo O comprare la nuova casa come seconda casa.
    Angoscia perche', in fondo, dove stiamo,metratura a parte, stiamo bene e non vorremmo che un acquisto immobiliare si trasformi in un investimento con rischio di perdita, peggio che comprare azioni :-o
    Non so se mi sono spiegata....
    Grazie intanto per il consiglio
    Lavinia
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ti sei spiegata benissimo e comprendo le tue ragioni.
    per la prima domanda: NO
    la provvigione all'agenzia matura alla conclusione del contratto e cioe' al preliminare quando il venditore firma per accettazione la proposta di acquisto che di solito e' irrevocabile per 15 gg.
    poi potete anche saldare l'agenzia al rogito ma se si ritira il venditore all'improvviso o si ritira l'acquirente la provvigione va pagata lo stesso.
    vuoi un consiglio spassionato??? Vendi, ritira tutti i soldi al rogito, mettili in banca magari investendoli un pochino e vai in affitto per qualche mese, un anno al max.
    ti guardi in giro tranquilla, paghi l'affitto, non paghi piu' le spese condominiali da proprietario e hai tutto il tempo di cercare con calma da casa da comprare senza patemi d'animo che l'acquirente possa ritirarsi di colpo.
    e' la cosa migliore, credimi.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  6. laste

    laste Nuovo Iscritto

    ma è un consiglio serio o ironizzi sulla mia eccessiva richiesta di sicurezza?
    Presumo la prima ma non ho mai sentito consigliare una simile procedura, e infatti tra spese di agenzia di trovare l'appartamento in affitto, gli affitti stessi, le spese dei 2 traslochi (per non parlare della fatica dei 2 traslochi stessi così ravvicinati) non mi sembra l'ipotesi più sensata e/o più sicura economicamente (neanche ipotizzando un ottimo rendimento del 3% del capitale intascato con la vendita della casa che al giorno d'oggi non è affatto banale da trovare)....
     
  7. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Grazie infinite
    ho controllato meglio il contratto ed effettivamente anche se saremo seguiti fino al rogito è come dici tu riguardo al quando va pagata l'agenzia
    Grazie ancora del chiarimento
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    non sto affatto ironizzando su una cosa cosi' seria.
    e' la procedura migliore...................la piu' tranquilla soprattutto se una persona e' cosi' ansiosa come te.
    la tua paura che l'acquirente si ritiri e' l'incubo di tutti i venditori..............soprattutto di quelli che devono a loro volta comprare e si impegnano contemporaneamente a vendere e a comprare.
    siccome la palla di vetro non ce l'ha nessuno e tutto puo' capitare....................l'unica sicurezza e' quella di vendere, intascare i soldi e poi comprare.
    altrimenti si rischia. sempre.
    questa e' la pura verita'.
     
  9. laste

    laste Nuovo Iscritto

    Quindi non è tecnicamente possibile fare in modo di pagare in anticipo solo quanto si incassa dall'acquirente della propria casa, questo mi stai dicendo?
    Da un lato capisco il discorso che la casa che vado ad acquistare costi di più (non così tanto, ma di più). Il resto del discorso lo devo elaborare, specie in un momento del mercato in cui pensavo che un acquirente (io, acquirente di una nuova casa che vado a comprare) potesse avere un margine di trattativa sui tempi e le modalità di pagamento.
    Ci devo riflettere!
     

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