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  1. Alceo

    Alceo Ospite

    Buongiorno a tutti, sono il conduttore di un immobile che è stato messo in vendita dal proprietario da svariati mesi. Qualche settimana fa, l'agenzia che sta curando la vendita, mi ha inviato la lettera di proposta di acquisto di un soggetto terzo, invitandomi ad esercitare, l'eventuale diritto di prelazione. Dal momento che sono interessato all'acquisto, ho un dubbio che riguarda la caparra confirmatoria. Sulla proposta di acquisto del soggetto terzo a cui mi dovrei sostituire vi è scritto:
    "Art.3 L'efficacia della presente proposta è condizionata da: erogazione mutuo."
    "Art.5 Caparra confirmatoria di €5000 che all'atto della proposta vengono consegnate all'agenzia immobiliare. L'agenzia tratterà l'assegno lasciato come caparra confirmatoria fino al rogito notarile.
    In caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore, l'agenzia restituirà immediatamente l'assegno al proponente."

    Quello che non mi è chiaro, è se la caparra in caso di mutuo non erogato viene recuperata o meno.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Una "proposta" di acquisto diventa un preliminare a tutti gli effetti non appena il ricevente da conferma al proponente.
    La eventuale "caparra" segue le sorti di tale preliminare che però è sottoposto a condizione sospensiva: se la banca non concede il finanziamento il preliminare si "autoannulla" e la caparra va restituita.
    Ovviamente la storia cambia se il finanziamento è rifiutato per causa addebitabile al venditore.
     
  3. Alceo

    Alceo Ospite

    Grazie
     
  4. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dovresti specificare se hai ricevuto regolare disdetta, o se il tuo contratto è ancora in essere.
    Solo se il proprietario vuole vendere dopo i primi 4 anni ( e solo se sono presenti le altre condizioni previste per legge) , può vendere l’appartamento libero e tu hai il diritto di prelazione.
    Altrimenti dovrà vendere con il contratto di locazione in essere, tu puoi stare lì, e non c'è prelazione.
    Un contratto preliminare con condizione sospensiva non è ancora efficace, e non credo sia corretto (ammesso che tu ne abbia diritto) , proporti ora di esercitare la prelazione.
    Nel contratto con sospensiva tecnicamente non si parla di caparra ,che esiste solo se la somma è materialmente consegnata al venditore; altrimenti è solo una somma in deposito, destinata a diventare caparra quando è se la condizione “mutuo” si avvera.
    No; se c'è la condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo (senza altre specifiche) , il non avverarsi della condizione impedisce in ogni caso l’efficacia del contratto.
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se la banca rifiuta il finanziamento per colpe del venditore (perchè l'immobile non è in regola con permessi o perchè esiste una precedente donazione o qualsivoglia motivo che ora non emerge) chi vende non può richiamare una clausola posta a salvaguardia (vantaggio) dell'acquirente.

    La somma a garanzia si tramuta comunque in caparra (tipicamente confirmatoria) nel momento che il proponente riceve comunicazione di avvenuta accettazione...tanto più che nel caso specifico è presente specifico comma. (Art. 5)
     
  6. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se non è specificato, non è automatico ritenere che la condizione sospensiva sia a vantaggio del solo acquirente; spesso è anche a vantaggio del venditore , che non deve pagare provvigioni se non si avvera la condizione, e quindi non rischia se l’immobile ha irregolarità che la banca ritiene ostative alla concessione del mutuo.
    In ogni caso le condizioni sospensive vanno formulate bene, e purtroppo spesso non sono abbastanza chiare.

    La eventuale precedente donazione in ogni caso non è una “colpa del venditore” , non essendo motivo che impedisce la vendita.
    Al massimo la rende rischiosa per l’acquirente.
    Casomai è l’acquirente che necessita di mutuo che dovrebbe informarsi prima, e l’agenzia deve condividere l’informazione , che dovrebbe conoscere.

    No, si tramuta in caparra , all’avverarsi della condizione, e non all’accettazione; solo
    alla consegna nelle mani del venditore la somma si può chiamare caparra.
    L’art. 5 richiamato parla di “caparra” impropriamente; non mi dirai che ti meravigli per il fatto che un contratto è stato formulato con i piedi ...
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Convengo che in assenza di distinzione ogni clausola valga per ambo le parti ma se così scritto non è la clausola "a vantaggio del compratore" cui mi riferivo.

    Qui non ci siamo.
    Conveniamo che la somma diventa caparra solo quando consegnata alla parte venditrice ...che "deve" pretenderla contestualmente all'accettazione. E poiché una proposta accettata diventa un preliminare nulla osta a che tale "dazione" diventi caparra assumendone le relative valenze senza alterare la validità di clausole sospensive o risolutive.

    Non mi preoccupo di qualificare documenti di cui non ho lettura integrale.
     
  8. Franci63

    Franci63 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In realtà pareva che tu dessi per scontato che la condizione sospensiva “ottenimento mutuo” fosse automaticamente a vantaggio del solo acquirente, avendo scritto genericamente così:

    Nella pratica , quando c’è la condizione sospensiva , la somma destinata a caparra resta nelle mani del mediatore fino all’eventuale avveramento della condizione, per evitare spiacevoli “incassi accidentali” o conflittuali restituzioni.

    A proposito della clausola 5 da te richiamata, è palesemente contraddittoria, poiché se resta nelle mani dell’agenzia fino al rogito non diventerà mai caparra.
    Quindi credo non sia scorretto definire il contratto (almeno in quel punto) scritto male.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nel dubbio se la domanda che hai posto fosse solo per "colmare" una tua ignoranza ...ti sconsiglio di accettare di replicare un identico documento come preambolo ad un tuo acquisto.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Probabile che ciò avvenga nella maggioranza dei casi...ma questo per "ignoranza" (anche pilotata) della parte venditrice.
    Mai mi sognerei di accettare, o consigliare in tal senso, una proposta di acquisto (seppur "condizionata") dove vi sia una somma che dovrebbe fungere da caparra che resti nelle mani del "mediatore".
    Non diminuisce il rischio di "conflitti" per mancate restituzioni...e cronaca ne riporta di continuo.
    L'incasso di un assegno dato a titolo di caparra non è vietato...anzi...e ciò non costituisce "pregiudizio".
    Qualora il "fatto" richiamato dalla clausola sospensiva non si verifichi (o si realizzi quello della "risolutiva") la parte venditrice è comunque obbligata a restituire quanto ricevuto.
    Se l'acquirente vuole escludersi da venditori sconosciuti (a rischio) meglio che pattuisca che della somma si faccia depositario (garante) il notaio.

    In effetti una rilettura evidenzia un controsenso. Avevo "sorvolato" sul secondo passaggio che se fosse riportato fedelmente ne paleserebbe incongruenza.
    L'agenzia dovrebbe trattenere la somma solo fino ad accettazione da parte del venditore.
     
  11. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Dare dell'ignorante a chi non la pensa come te è grave ma?
    Da Alceo, cosa intendi!
    Mi ha inviato proposta di acquisto, o un preliminare di vendita dell'immobile, anche se non era necessario per la prelazione, che non sia un gioco dell'agenzia
     
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Premesso che dare dell'ignorante non è offesa ...dove ti risulta abbia esposto in tal forma (diversa opinione) nei confronti di @Alceo ?
     
  13. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Non è questione di offesa, ma di rispetto verso chi la pensa diversamente, o forse è troppo per te:)
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ripeto la domanda: dove ho "offeso" qualcuno in questo topic perchè ha espresso "pensiero" diverso dal mio?

    O sei qui solo per blaterare?
     
  15. Alceo

    Alceo Ospite

    Quindi di fatto,mi troverei davanti ad un bivio? O accetto di esercitare la prelazione alle condizioni del proponente terzo, accollandomi il rischio di perdere la caparra, oppure rinuncio all'acquisto? C'è una terza via, che mi garantisca l'eventuale restituzione della caparra, in caso di mancata erogazione mutuo?
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No.
    Puoi certamente far valere il tuo diritto di prelazione ...quel che ti sconsiglio è di farlo utilizzando un "modulo" compilato da una agenzia (che idealmente non farà i tuoi interessi) quantomeno senza aver fatto verificare tutte le "clausolette" scritte.
    Posto che sei inquilino e con diritto di prelazione una "garanzia" nemmeno sarebbe imperativa.
    Meglio tu pretenda di andare davanti ad un Notaio per la stesura diretta di un Preliminare in piena regola...e non consegnare denari all'agenzia.
     
  17. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    Rileggi bene il tuo topic 10 se dare dell'ignoranza pilotata, è un complimento! in una discussione fra forumisti con tante teste e tanti pareri non tutti condivisi (forse) ma rispettati sia per impegno e tempo dedicato
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    LOL [​IMG]...anzi ...LMAO...stai solo blaterando.

    Rileggilo tu quel post 10....posto che non ho etichettato nessuno nello specifico ...evidentemente non hai capito ...e se non capisci torna a scuola.
     
  19. moralista

    moralista Membro Senior

    Professionista
    :) l'arroganza non ti manca, come vedi? sei solo un bastian contrario con tanti forumisti, e tanti evitano di risponderti
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Arrogante ???!!! ...Detto da uno che si "spaccia" per portavoce di tanti forumisti senza nessuna prova di tale incarico di rappresentanza... è una stupidaggine colossale.

    Io sono "contrario" a quanti "spacciano" teoremi privi di dimostrazione ...se ti senti incluso in tale sparuto gruppo sono solo problemi tuoi.
     

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