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Gio48

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Si è forato a poca distanza dal contatore principale dell'acquedotto il tubo che porta l'acqua all'interno del condominio di cui sono "amministratore facente funzione", composto da 6 miniappartamenti .
Non tutti sono abitati dai proprietari e c'è anche un nudo proprietario, con relativa usufruttuaria.
Si tratta di una spesa notevole rispetto ai contenutissimi conti annuali, per cui, visto che si tratta di una spesa straordinaria, per me importante capire a chi la devo addebitare e come.
1) E' da imputarsi come manutenzione straordinaria?
2) Si divide secondo i millesimi di proprietà o di scale?
2) Spetta ai proprietari o agli inquilini?
3) Nel caso del nudo proprietario, spetta a lui o all'usufruttuaria?
Vi sarò grata (come sempre) per i vostri suggerimenti
Saluti a tutti
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Quando si rompe un tubo di adduzione acqua, in ambito condominiale, bisogna anzitutto identificare con precisione il PUNTO DI ROTTURA.

La competenza di spesa è CONDOMINIALE solo se la rottura arriva fino al punto di diramazione alle singole unità immobiliari; è invece competenza del SINGOLO PROPRIETARIO se la rottura parte dal punto di diramazione, fino alla proprietà privata.

Ipotizzando che il tubo sia rotto in un punto che appartiene a tutti e non è di proprietà privata, la spesa è generale e va ripartita in base alla colonna "proprietà generali", per millesimi di proprietà

1) E' sicuramente una manutenzione STRAORDINARIA, perché non la fate una volta l'anno, ma UNA TANTUM e, si spera, in modo RISOLUTIVO per almeno un decennio (faccio per dire!). VERIFICARE SE SI PUO' FAR RIENTRARE LA SPESA NELLA RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, PER LA QUALE COMPETE IL RECUPERO IRPEF DEL 50% DELLA SPESA IN 10 ANNI.

2) Divisione secondo i millesimi di proprietà se il punto di rottura è DI TUTTI, paga il singolo condomino se la rottura è dal punto di diramazione alla singola proprietà privata;

3) La spesa è straordinaria e quindi spetta ai PROPRIETARI e ai NUDI PROPRIETARI, ma non agli USUFRUTTUARI (nota: i nudi proprietari pagano SOLO le spese STRAORDINARIE);

4) Nel caso del nudo proprietario, riconosciuta la STRAORDINARIETA' della spesa, paga lui e basta. L'usufruttuario non paga alcunché, paga solo le spese ORDINARIE RICORRENTI, e NON STRAORDINARIE;

HO SCRITTO I MIEI PARERI, QUINDI PER FAVORE, COME SEMPRE, CORREGGETEMI SENZA PIETA' SE SBAGLIO. GRAZIE!! ;)
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Quindi METTETEVI PREVENTIVAMENTE D'ACCORDO COL FORNITORE, in modo da far passare questa riparazione come sostituzione tubi CON MODIFICA DELL'IMPIANTO, anche se non è vero. Basta METTERSI D'ACCORDO PACIFICAMENTE, e troverete l'escamotage per recuperare metà della spesa in 10 anni.

Il bonifico per il pagamento va fatto con l'apposita causale per il recupero IRPEF, come già saprai. Se hai dubbi, rivolgiti all'ufficio postale (se gestisci un conto condominiale bancoposta) o alla tua banca (se gestisci un conto condominiale bancario).
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
Sicuro d'aver correttamente interpretato il mio precedente intervento? Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi alla detrazione, se effettuati sulle parti comuni dell'edificio.
Avevo interpretato male, ho cancellato ma tu mi stavi già bacchettando le mani ;) ;)

QUINDI L'AMMINISTRATORE PUO' STARE TRANQUILLO: visto che la rottura è vicino al contatore principale, la spesa è SU UNA PARTE COMUNE DELL'EDIFICIO, pertanto:

a) Tutti pagheranno in base a quanto stabilito dalla colonna "proprietà generali" (chi ha SOLO UN BOX pagherà infinitamente meno di chi ha appartamento, box, posto auto e cantina);

b) A condizione che l'amministratore paghi con bonifico per ristrutturazione edilizia, OGNI SINGOLO CONDOMINO potrà, a partire dall'anno SUCCESSIVO A QUELLO IN CUI E' STATA SOSTENUTA LA SPESA, recuperare il 50% DELLA PROPRIA QUOTA PAGATA, in DIECI rate di cadenza annuale;

c) L'amministratore, nei primi mesi dell'anno successivo a quello in cui è stata SOSTENUTA E PAGATA la spesa, rilascerà AD OGNI SINGOLO CONDOMINO una CERTIFICAZIONE dove "Si dichiara che il Signor MARIO ROSSI, nato a ROMA il 01/01/1980, residente a ROMA in VIA LAURENTINA 1, codice fiscale RSSMRA80A01H501U , ha sostenuto nell'anno 2019 la spesa per il ripristino della tubazione di adduzione acqua potabile, spesa riconosciuta di competenza condominiale, e per la quale ha concorso pagando la propria quota - calcolata su base millesimale di proprietà - pari ad Euro 123,45 (centoventitre/45). Tanto si rilascia ai fini del recupero IRPEF 50% in 10 rate annuali. L'Amministratrice Pina De Pignolis, timbro e firma".
 

Gio48

Membro Ordinario
Proprietario Casa
MA MI ERO SALVATA TEMPO FA QUESTO FILE CHE NON RIESCO AD ALLEGARE
cHE NE DITE?
In buona sostanza quindi la sentenza in commento puntualizza che:

  • sono a carico dell'usufruttuario le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva,
  • mentre sono a carico del nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa perché afferiscono alla nuda proprietà.

La parola ora spetta al giudice del rinvio.

'attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita:


Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.


Insomma la nuova legge ha, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratore, i quali di fronte ad un debito relativo ad un'unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore.


Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.


In questo contesto, pertanto, è bene leggere con attenzione gli artt. 1004-1005 c.c.


Art. 1004 Spese a carico dell'usufruttuario


Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.


Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.


Compenso dell'amministratore? a carico dell'usufruttario. Tutte le spese d'uso? A carico dell'usufruttario.


Art. 1005 Riparazioni straordinarie


Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.


Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.


L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.


Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d'intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest'ultima voce di spese, non c'è un esplicito riferimento normativo nell'art. 1005 c.c.


Tuttavia ai sensi dell'art. 67, sesto comma, c.c. si legge che "l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni".


La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.




Fonte https://www.condominioweb.com/spese-condominiali-cosa-paga-il-nudo-proprietario-e-lusufruttuario.11291#ixzz5FJYac6tE
www.condominioweb.com





La Cassazione stabilisce che all'usufruttuario, a cui spetta l'uso ed il godimento della cosa, grava l'onere di provvedere a tutto quello che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre gravano sull'usufruttuario le opere che incidono sulla struttura la sostanza e la destinazione della cosa.


Tizio, nudo proprietario, cita in giudizio la sorella usufruttuaria dell'immobile attribuitogli per l'intera proprietà in sede di divisione ereditaria chiedendo la restituzione delle spese da lui sostenute a titolo di imposte, tributi ed interessi.


L'usufruttuaria si costituisce negando l'esistenza del credito dedotto dal fratello chiedendo , con domanda riconvenzionale, il ristoro delle spese sostenute per le opere di straordinaria manutenzione realizzate.


La sentenza di primo grado respingeva le richieste del nudo proprietario ed accoglie, invece, la domanda riconvenzionale formulata dall'usufruttuaria disponendo in favore di quest'ultima il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria sostenute.


L'attore impugna la sentenza di primo grado dinanzi alla Corte d'appello.


La Corte d'appello ritiene infondata l'eccezione dell'appellante di inammissibilità, ex art. 1006 c.c., della domanda di rimborso delle spese manutentive proposta in pendenza dell'usufrutto : ritenendo che la norma invocata faceva riferimento alle sole spese di riparazione, mentre quelle liquidate in sentenza attenevano alla diversa ipotesi di manutenzione straordinaria come tale a carico del nudo proprietario


L'attore nudo proprietario ed appellante nel giudizio di secondo grado ricorre in Cassazione.


I giudici della seconda sezione civile della Corte di Cassazione accolgono il ricorso del nudo proprietario, effettuando un'attenta interpretazione delle norme del codice civile che ripartiscono, fra usufruttuario e nudo proprietario, le spese della cosa oggetto di usufrutto.


Secondo la sentenza in commento, infatti, la Corte d'appello respingendo le richieste dell'appellante ( nudo proprietario) ha sbagliato nel ritenere che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria rispetto alle quali la sentenza di primo grado aveva riconosciuto il diritto dell'usufruttuario al rimborso .


Secondo i giudici di legittimità l'equivoco sorge a fronte della commistione compiuta dal legislatore tra i termini di “manutenzione” e “ riparazione”. A tal riguardo, precisa, la sentenza in commento “la nozione di manutenzione non si identifica con quella di riparazione … ritenendosi per riparazione l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o di cause naturali e per manutenzione l'opera che previene l'alterazione”


Secondo la sentenza l'articolo 1006 del codice civile che recita “Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese [c.c. 1005]. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse.


A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato” è una norma che deve essere letta ed interpretata con l' articolo 1004 c.c. che a proposito di spese a carico dell'usufruttuario stabilisce al primo comma che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario” ed al secondo comma che “Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”; nonché con l'articolo 1005 del codice civile che pone a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.


Pertanto tenuto conto che le norme in questione effettuano una commistione tra i termini di “manutenzione” e “riparazione” stabilisce che “ deve essere annullata con rinvio la sentenza di merito laddove ritiene che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria”.


Cassando la sentenza di secondo grado la Cassazione precisa che “le spese per le riparazioni straordinarie sono erogate dall'usufruttuario, e questi ha il diritto di ripeterle solo alla fine dell'usufrutto e prima di tale momento l'usufruttuario è carente di azione.”





=> Realizzazione illegittima di una cisterna interrata in un immobile dove la figlia non risiedeva


=> Ripartizione delle spese tra proprietario inquilino


=> L'usufruttuario dev'essere considerato come un condomino e quindi pagare le spese condominiali


Scarica Suprema Corte di Cassazione Sez. II, 6 novembre 2015, n.22703




Fonte https://www.condominioweb.com/manutenzione-ordinaria-la-ripartizione-delle-spese-tra-usufruttuario-e-proprietario.12252#ixzz5FJPmT3rQ
www.condominioweb.com
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
MA MI ERO SALVATA TEMPO FA QUESTO FILE CHE NON RIESCO AD ALLEGARE
cHE NE DITE?
In buona sostanza quale sarebbe lo scopo del "mattone"?

La riparazione di un tubo compete all'usufruttuario che al limite potrà chiederne rimborso solo a fine "detenzione".
 

Gio48

Membro Ordinario
Proprietario Casa
In buona sostanza quale sarebbe lo scopo del "mattone"?

La riparazione di un tubo compete all'usufruttuario che al limite potrà chiederne rimborso solo a fine "detenzione".
mio marito ed io abbiamo una nuda proprietà in un grosso condominio che ci costa una sacco di soldi in migliorie e rifacimenti e l'amministratore chiede a noi di pagare il tutto e dice che all'usufruttuaria noi possiamo chiedere solo gli interessi!
Ieri ho sentito il nudo proprietario, che è avvocato (ma non so di che) che mi ha detto che a lui non spetta pagare NULLA, nemmeno un totale rifacimento del tetto! fra l'altro mi ha detto che non verrà mai alle assemblee!
Mi ha anche aggiunto che ha molte nude proprietà.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
mio marito ed io abbiamo una nuda proprietà in un grosso condominio che ci costa una sacco di soldi in migliorie e rifacimenti e l'amministratore chiede a noi di pagare il tutto e dice che all'usufruttuaria noi possiamo chiedere solo gli interessi!...
Su questo ha ragione l'amministratore.

Ieri ho sentito il nudo proprietario, che è avvocato (ma non so di che) che mi ha detto che a lui non spetta pagare NULLA, nemmeno un totale rifacimento del tetto! fra l'altro mi ha detto che non verrà mai alle assemblee!
Mi ha anche aggiunto che ha molte nude proprietà.
All' avvocato di parte avversa non devi mai prestare fede ... idem se è in palese "conflitto di interessi" quando è controparte.
Il "nulla" è una affermazione assolutistica che non esiste: a lui competono tutte le spese di manutenzione ordinaria (in cui vanno ricomprese le piccole riparazioni determinate dall'uso).

Ora non hai chiarito perchè un "foro su un tubo" di condotta debba costituire grande spesa... le ipotesi:

1-la riparazione constà nella chiusura di una perdita (magari una semplice saldatura) già a vista = spesa che compete all'usufruttuario

2-si rende necessario la sostituzione di un tratto rilevante ed interrato della tubatura per raggiunti limiti funzionali con scavo e ripristino di rivestimenti superficiali (asfaltatura, piastrellatura o altro) = la spesa è di vostra competenza.

Nel "papiro" che hai riportato si spiega che usufruttuario e nudo propreitario sono "solidali" nei confronti del Condominio =l'amministratore potrà agire contro uno o l'altro per il pagamento, con riserva di questi ad agire in rivalsa.
 

Gio48

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno
grazie per queste tue considerazioni.
Io sono l'amministratrice facente funzione e sono consapevole di quanto dici nell'ultima frase.
per il punto 2, che descrive la situazione abbastanza bene, si è trattato di un forellino creatosi su un tubo di polietilene spesso 6 mm diametro6 cm, in un'area di parcheggio auto. "di vostra competenza" vuol dire del condominio? Certo che sì, ma io devo operare la divisione fra nudo proprietario e usufruttuaria.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma non basta tagliare il tubo mettere un raccordo ed il gioco è fatto? mica bisogna cambiare tutta la tubazione.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
La tua replica al post #16 ha creato confusione.
Non era chiaro che portavi l'esempio di un altro Condominio dove tu hai una proprietà.
Allora ....l'amministatore ha ragione (a chiedere tutto a voi) sulla base della "solidarietà" e ha ancora ragione nel dire che tutte le spese per migliorie/innovazioni e manutenzioni straordinarie sono a vostro carico con diritto di chiedere solo gli interessi per una parte.

Nel concreyto del tuo "amministrato" prima affermi:

Si tratta di una spesa notevole rispetto ai contenutissimi conti annuali
ora diventa:
si è trattato di un forellino creatosi su un tubo di polietilene spesso 6 mm diametro6 cm
Un "forellino" magari può essere riparato...ma anche si rendesse necessario la sostituzione di un pezzo di tubo come può diventare "una spesa notevole" ?

A chi avete fatto riparare "l'arteria" ? A un cardiochirurgo ???

Tu, come facente funzioni, non devi dividere un bel nulla.
Chiedi i soldi ad uno dei 2 e poi si arrangino.
 

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