Clausola canone a scaletta - locazione commerciale

[Aidualc]

CANONE DI LOCAZIONE. Il prezzo annuo della locazione è stabilito in € 4.800,00 (quattromilaottocento/00) oltre all’IVA di legge, da pagarsi in 12 (dodici) rate mensili di € 400,00 (quattrocento/00) oltre all’IVA di legge equamente divise e anticipate entro e non oltre il giorno 5 (cinque) del mese in scadenza, presso la Banca XXXXXXXXXXX di XXXXXXXX, alle seguenti coordinate IBAN: XXXXXXXXXXXXX, su conto corrente intestato alla parte Locatrice. Le parti concordano che, per consentire al conduttore di avviare l’attività e sostenere gli investimenti iniziali, di tutto ciò si è tenuto conto ampiamente nella determinazione del canone di locazione, per i primi 3 (tre) anni di locazione, corrispondenti al periodo 01/12/2020 – 30/11/2023, il canone annuale di locazione sarà ridotto a euro € 4.200,00 (quattromiladuecento/00) oltre all’IVA di legge da pagarsi in 12 (dodici) rate mensili di € 350,00 (trecentocinquanta/00) oltre all’IVA di legge equamente divise e anticipate.

Cosa ne dite di questa formulazione? @Liederman @uva @basty
Sto per affittare un negozio vuoto da anni! Canone piccolino ma già è stato tanto trovare qualcuno (ente riscossione crediti!!!)!

 

[Nemesis]

Il prezzo annuo della locazione è stabilito in € 4.800,00 (quattromilaottocento/00) oltre all’IVA di legge

Sei un soggetto IVA?

 

[oliveri tomaso]

Dipende dai lavori che deve fare per rendere agibile e adeguarlo il locale ai termini di legge e se si assume tutti gli oneri non capisco , come chiede Nemesis ,l'IVA forse sei una impresa ?

 

[Aidualc]

Sei un soggetto IVA?

Io sono l'intermediario.
Il locatore è una srl, il conduttore pure.
Di lavori da fare non ce ne sono (se non imbiancare), la proprietà pur di concludere un accordo ha accettato di ribassare il canone per 3 anni per venire incontro al momento difficile (considerate che la trattativa è partita a febbraio, poi stoppata col covid, e ripresa da una settimana circa).

La domanda sulla formulazione era per evitare contenziosi con l'Agenzia delle Entrate.

 

[Liederman]

un po' arzigogolato ma, per la mia esperienza, sembra ok. Aggiungerei, per togliere eventuali problemi, in modo esplicito che la riduzione non ha nulla a che vedere con la svalutazione monetaria (che invece riguarderà un altro articolo del contratto parlando di aggiornamento del canone secondo indici ISTAT).

Per approfondire, e se dovessi avere noie con l'Agenzia delle Entrate, vedi risposta interpello n.340 del 2019

Lascio a @Nemesis la questione IVA.

ps. (per il proprietario): per una cifra così valuterei seriamente di provare a venderlo però... ma ci avrai già pensato. Cercherei bene il valore di mercato per la vendita e calcolerei il rendimento netto.

 

[Aidualc]

Istat 100% già previsto in altra clausola.
Non c'è gran mercato per i locali commerciali nella località (paesino in collina), al momento ai proprietari va bene così. A vendere si prenderebbero spicci.
Grazie a tutti

 

[Nemesis]

Istat 100% già previsto in altra clausola

Tale clausola è legittima solamente per i contratti stipulati per durata superiore a quella di cui all'articolo 27 della legge n. 392/1978.
Quindi non è legittima se il contratto ha durata di sei anni (o di nove anni per le attività alberghiere, ecc.).

 

[uva]

Cosa ne dite di questa formulazione?

Secondo me va bene.

In altra discussione su questo Forum si diceva che se la riduzione canone nei primi anni di locazione è dovuta a lavori sull'immobile effettuati a cura e spese del conduttore l'Agenzia delle Entrate potrebbe obiettare. Perché si tratterebbe di un vantaggio per il proprietario/locatore compensato appunto dallo sconto sul canone. Praticamente un compenso in natura che dovrebbe essere tassato.

Invece in questo caso la motivazione è permettere al conduttore di avviare la sua attività, avviamento che comporta costi non inerenti a lavori sull'immobile.

 

[uva]

Istat 100% già previsto in altra clausola.

Se si tratta di un contratto commerciale 6 + 6 l'aumento non può superare il 75% dell'indice Istat (art. 32 l. 392/1978).

 

[uva]

per una cifra così

Un canone mensile di 400 euro per un negozio in un paesino come dice @Aidualc , a me sembra abbastanza buono in questo periodo di crisi degli esercizi commerciali.

Sarei curiosa di sapere quanto è grande il negozio e quale attività vi eserciterà il conduttore!